수원지방법원 2024타경35963. 이천시 백사면 모전리 엠520빌리지 제3동 16호 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2022.03.07. 수원중앙신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 2,664,000,000원입니다. 공동담보목록이 설정된 근저당으로, 현재 최저매각가 183,750,000원에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권자에게 배당되고 후순위 권리자는 배당받지 못하는 구조입니다.
등기상 후순위 근저당권 2건, 가압류 1건, 경매개시결정과 세금 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재됐고, 조사된 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35963 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 청백리로89번길 16, 3동 16호 (엠520빌리지) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 면적 32.89㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 3층 · 2022.01.25. 사용승인 |
| 소유자 | 비씨씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 183,750,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원중앙신용협동조합 / 919,174,104원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
| 제시외 건물 | 옥탑 소재 다락 24.4㎡ 평가 및 매각 포함 |
| 표시 현황 | 외벽표시 203동 · 출입문표시 203-16호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없으므로 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제도 없습니다. 2022.03.07. 설정된 수원중앙신용협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 강철수·정상일 근저당, 김태주 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 가격 검증 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 183,750,000원으로 감정가 375,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 엠520빌리지는 총 17세대 규모의 다세대주택이고 동일 면적에 맞춘 최근 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 최근 거래가·최근 12개월 평균·가격 추세가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 구분 | 유찰 횟수 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 2회 | 49% | 183,750,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 3회 | 34.3% | 128,624,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 4회 | 24.01% | 90,037,499원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 임차보증금 등 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격이 내려갈수록 선순위 근저당권자의 미배당액은 더 커질 뿐이고, 그것이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 입찰가는 감정가 할인율보다 주변 다세대주택의 실제 매매 가능 가격과 향후 매각 기간을 기준으로 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,372,500원 |
| 1. 근저당 · 수원중앙신용협동조합 | 2,664,000,000원 | 180,377,500원 |
| 2. 근저당 · 강철수 | 10,700,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정상일 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김태주 | 59,615,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,784,315,600원 중 예상 배당액은 180,377,500원이며, 예상 미배당액은 2,603,938,100원입니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있으나, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 2022.01.25. 사용승인된 지상 3층 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 모전3리마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 빌라단지 내부도로를 통해 서측 약 6m 내외 아스팔트 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. 공시지가는 225,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 제시외 건물. 옥탑 소재 다락 24.4㎡가 평가 및 매각에 포함됩니다. 현황과 이용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 표시 확인. 등기상 제3동 16호이며, 현장 외벽은 203동, 출입문은 203-16호로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 호수 대조. 제3동 16호와 현장 표시 203동·203-16호가 동일 물건인지 현장에서 다시 확인하세요.
- 제시외 다락 확인. 매각에 포함된 옥탑 다락 24.4㎡의 출입 방식·마감 상태·실제 이용 가능성을 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 할인율만 보지 말고 백사면 모전리 인근의 유사 다세대주택 실제 거래가격과 매물 소진 기간을 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 중 당해세 해당 여부와 교부청구액을 배당요구종기 이후 서류에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자·점유 원인·인도 가능 시기를 현황조사와 현장 방문으로 재확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 미납 여부를 관리 주체와 관계 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각조건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 현장 검증
이 물건은 임차인이 없고 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸해, 현재 자료상 낙찰자의 실질취득액은 최저매각가 183,750,000원, 별도 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 동일 면적 최근 실거래 기준이 확인되지 않고, 총 17세대 다세대주택이며 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 제시외 다락 24.4㎡의 상태, 세금의 우선배당 가능성, 현장 표시와 등기 표시의 대조가 남아 있습니다. 결론은 “권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증”입니다.