수원지방법원 2024타경35963. 이천시 백사면 모전리의 2022년 사용승인 다세대주택으로, 현재 최저매각가는 감정가 375,000,000원의 49%인 183,750,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022년 3월 7일 설정된 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 강철수·정상일의 근저당권, 김태주의 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 매각가를 가정하면 집행비용을 제외한 180,377,500원이 선순위 수원중앙신용협동조합에 배당되고, 후순위 채권자는 배당을 받지 못합니다. 하지만 이 미배당은 채권자의 손실이지, 낙찰자가 떠안는 채무가 아닙니다. 명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 기재되어 있어 권리상 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35963 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 청백리로89번길 16, 2동 9호 (엠520빌리지) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 32.89㎡ · 지상 3층 다세대주택 |
| 사용승인 / 규모 | 2022.01.25 · M’520빌리지 17세대 |
| 소유자 | 비씨씨주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 183,750,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원중앙신용협동조합 / 919,174,104원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 제시외 건물 | 옥탑 소재 다락 24.4㎡ 평가 및 매각 포함 |
| 현황 표기 | 주소상 2동 9호 · 외벽표시 203동 · 출입문표시 203-9호 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 실질 인수 0원
말소기준권리인 수원중앙신용협동조합의 근저당권은 채권최고액 2,664,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 현재 최저가 183,750,000원은 이 근저당권의 채권최고액에 크게 미달하므로, 매각대금 대부분이 선순위 근저당권자에게 배당되고 후순위 근저당권과 가압류는 배당 없이 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율보다 ‘시세 공백’이 먼저다
현재 최저가는 감정가 375,000,000원의 49%인 183,750,000원입니다. 할인율만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 전용 32.89㎡와 직접 비교할 수 있는 실거래 표본이 확인되지 않고 최근 낙찰가도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 183,750,000원 | 180,377,500원 | 2,603,938,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 128,624,999원 | 126,024,249원 | 2,658,291,351원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 90,037,499원 | 88,016,824원 | 2,696,298,776원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 가격이 내려간다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. M’520빌리지는 17세대 규모이고 같은 단지 경매 표본의 평균 유찰 횟수도 2.0회이므로, 현재의 2회 유찰 자체가 곧바로 가격 경쟁력을 증명하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,372,500원 |
| 1. 근저당 · 수원중앙신용협동조합 | 2,664,000,000원 | 180,377,500원 |
| 2. 근저당 · 강철수 | 10,700,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정상일 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김태주 | 59,615,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,784,315,600원 중 180,377,500원이 배당되고, 2,603,938,100원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 모전3리마을회관 북서측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 2022.01.25 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 3층 다세대주택입니다. 전기·위생·급배수·급탕·난방설비가 있는 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 빌라단지 내부도로를 통해 서측의 폭 약 6m 아스팔트 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다. 토지면적은 2,205㎡, 공시지가는 225,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 옥탑 다락 24.4㎡가 제시외 건물로 평가·매각에 포함됩니다.
- 현황 표기. 주소상 2동 9호이지만 외벽은 203동, 출입문은 203-9호로 표시되어 있으므로 현장에서 대상 호실을 정확히 특정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 감정가의 49%라는 할인율만 사용하지 말고, 인근 모전리 다세대의 최근 실거래와 동일·유사 면적 매물을 직접 비교하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현장 점유자, 관리 주체를 확인하고 명도 가능성을 검토하세요.
- 호실 특정. 주소상 2동 9호와 현황 표시 203동·203-9호가 같은 목적물인지 등기 도면과 건축물대장, 현장 출입문을 대조하세요.
- 제시외 다락. 옥탑 다락 24.4㎡가 평가와 매각에 포함됩니다. 실제 접근 방식과 사용 상태, 누수·결로·불법 변경 여부를 확인하세요.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지 확인하세요. 당해세는 선순위 근저당권자의 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 소규모 단지 환금성. 17세대 규모의 다세대이므로 아파트처럼 표준화된 시세를 기대하기 어렵습니다. 향후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 대조한 뒤 응찰가를 확정하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2022년 3월 7일 수원중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리도 없어 낙찰자의 실질 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 소멸한다고 해서 현재 최저가가 자동으로 저렴해지는 것은 아닙니다. 감정가 375,000,000원에서 두 차례 유찰되어 183,750,000원까지 내려왔지만, 전용 32.89㎡와 비교할 최근 실거래 자료가 없고 17세대 다세대의 환금성도 검증이 필요합니다. 여기에 임대관계 미상, 203동·203-9호 현황 표기, 옥탑 다락 24.4㎡가 함께 얽혀 있습니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 검증 보류입니다. 감정가 할인율보다 현장과 주변 실거래가 응찰 여부를 결정해야 합니다.