수원지방법원 2024타경35963. 이천시 백사면 모전리 엠520빌리지 제3동 제15호로, 감정평가상 이용 상태는 1층부터 3층 구조의 다세대주택입니다. 2022년 2월 주식회사무궁화신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄진 뒤, 2022년 3월 신탁재산이 비씨씨주식회사로 귀속되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 수원중앙신용협동조합의 채권최고액 2,664,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 매각으로 후순위 권리가 정리되는 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 강철수·정상일의 근저당권, 김태주의 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 명세서상 인수권리가 없다는 점과 실제 점유·인도 상태는 구분해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35963 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 청백리로89번길 16, 3동 15호 (엠520빌리지) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(1층-3층 구조) |
| 소유자 | 비씨씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 183,750,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원중앙신용협동조합 / 919,174,104원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 건물 표시 | 외벽에는 203동, 출입문에는 203-15호로 표시 |
| 매각 포함 사항 | 옥탑에 소재한 다락 24.4㎡를 평가 및 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
최초 신탁등기는 2022.03.07. 비씨씨주식회사로 신탁재산이 귀속되며 말소됐습니다. 같은 날 설정된 수원중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 강철수·정상일 근저당권과 김태주 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 183,750,000원으로 감정가 375,000,000원의 49.0%입니다. 그러나 동일 단지·유사 면적의 실거래 비교값과 최근 낙찰가는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49.0% | 183,750,000원 | 2,603,938,100원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 128,624,999원 | 2,658,291,351원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 90,037,499원 | 2,696,298,776원 |
③ 예상배당표 (매각가 183,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,372,500원 |
| 1. 근저당 · 수원중앙신용협동조합 | 2,664,000,000원 | 180,377,500원 |
| 2. 근저당 · 강철수 | 10,700,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정상일 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김태주 | 59,615,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,784,315,600원 중 180,377,500원이 배당되고, 예상 미배당액은 2,603,938,100원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당은 채무자 측 채무 잔존 문제이며, 이 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모전3리마을회관 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.01.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 3층 건물이며 전기·위생·급배수·급탕·난방설비가 조사됐습니다.
- 도로. 빌라단지 내부도로를 통해 서측 약 6m 내외 아스팔트 포장도로와 연계됩니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 환경 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 추가 구조물. 옥탑의 다락 24.4㎡가 평가 및 매각에 포함되며, 외벽·출입문에는 203동·203-15호로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 재검증. 감정가 대비 49.0%라는 할인율과 실제 시장가격은 다릅니다. 인근 다세대 매매·전세 수요와 현장 매물 가격을 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 명세서상 인수권리는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 이력이 5건이며, 당해세 여부에 따라 선순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 다락 상태 확인. 매각에 포함된 옥탑 다락 24.4㎡의 실제 구조·이용 상태와 표시 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 호수 표시 대조. 등기상 제3동 제15호와 현장의 203동·203-15호 표시가 동일 목적물인지 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 17세대 소규모 다세대이고 최근 낙찰가가 없어, 낙찰 후 재매각 기간과 예상 출구가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 증명되지 않았다
이 사건은 신탁등기가 이미 말소됐고, 2022.03.07. 수원중앙신용협동조합 근저당권 뒤의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없고, 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 49.0%까지 내려왔어도 실거래와 최근 낙찰가가 없고, 단지 규모는 17세대이며 경매 통계상 매각률은 0.0%입니다. 여기에 임대관계 미상, 현장 호수 표시, 매각 포함 다락을 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 점유·환금성은 현장 검증 전까지 보류입니다.
