183,750,000원
수원지방법원 2024타경35963. 이천시 백사면 모전리 엠520빌리지 3동 14호 다세대주택입니다. 소유자는 비씨씨주식회사이며, 2022.03.07. 수원중앙신용협동조합이 설정한 채권최고액 2,664,000,000원의 공동담보 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권 2건과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정가는 375,000,000원, 현재 최저매각가는 183,750,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 동일 면적 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 자체보다 점유관계·현장 상태·실제 매매 가능 가격을 직접 확인하는 일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35963 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 청백리로89번길 16, 3동 14호 (엠520빌리지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(1층-3층 구조) |
| 소유자 | 비씨씨주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 183,750,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원중앙신용협동조합 / 919,174,104원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 사용승인 / 세대수 | 2022.01.25 / 17세대 |
| 특이사항 | 제시외 옥탑 다락 24.4㎡ 평가 및 매각 포함 · 외벽 203동, 출입문 203-14호 표시 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.07. 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 강철수 근저당권 10,700,000원, 정상일 근저당권 50,000,000원, 김태주 가압류 59,615,600원과 국·이천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저가 183,750,000원은 감정가 375,000,000원의 49%입니다. 하지만 확인된 동일 면적 실거래가가 없으므로, 이 비율을 시장가격 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 감정가가 적정했는지, 17세대 규모 다세대주택이 실제로 얼마에 거래될 수 있는지 별도 검증이 선행돼야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 183,750,000원 | 49% | 2,603,938,100원 |
| 3회 유찰 시 | 128,624,999원 | 34% | 2,658,291,351원 |
| 4회 유찰 시 | 90,037,499원 | 24% | 2,696,298,776원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당액은 늘지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 시세보다 싸지는 것은 별개의 문제입니다. 실제 매매사례와 임대수요, 내부 상태를 확인하지 않으면 90,037,499원 구간에서도 적정가를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,372,500원 |
| 1. 근저당 · 수원중앙신용협동조합 | 2,664,000,000원 | 180,377,500원 |
| 2. 근저당 · 강철수 | 10,700,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정상일 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김태주 | 59,615,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 2,784,315,600원 중 180,377,500원이 배당되고 2,603,938,100원이 미배당되는 시나리오입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2022.01.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 3층 건물로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 모전3리마을회관 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 차량·대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 빌라단지 내부도로를 통해 서측 약 6m 아스팔트 포장도로와 연결됩니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지이며 대지 전체 면적은 2,205㎡, 공시지가는 225,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 제시외 부분. 옥탑에 소재한 다락 24.4㎡가 평가 및 매각에 포함됩니다. 현황 표시가 외벽 203동, 출입문 203-14호이므로 현장에서 목적물을 정확히 확인해야 합니다.
- 환금성. 17세대 다세대주택이며 확인된 동일 면적 실거래와 최근 낙찰사례가 없어 매도 소요기간과 적정 처분가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대, 점유자, 명도 조건을 입찰 전에 확인하세요.
- 시세 원본 조사. 감정가 대비 49%를 시세 할인율로 해석하지 말고 인근 다세대 매매사례와 현장 중개 의견을 직접 대조하세요.
- 호수 식별. 등기상 3동 14호와 현황상 203동 203-14호 표시가 같은 목적물인지 현장에서 확인하세요.
- 제시외 다락. 옥탑 다락 24.4㎡의 실제 상태·접근·누수·이용 가능성 및 관리 상태를 확인하세요.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 5건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 배당순위 변동 가능성을 점검하세요.
- 관리비·공용부분. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 변경사항을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “소멸형 권리, 미검증 가격”
권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.07. 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 183,750,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 두 차례 유찰과 감정가 49%라는 숫자만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 동일 면적 최근 실거래가가 없고 임대관계가 미상이며, 17세대 다세대주택의 환금성과 제시외 다락 상태도 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 전. 현장과 실제 거래가격을 확인한 뒤에만 입찰가 상한을 정할 수 있는 물건입니다.