확약으로 인수는 0원*, 7회 유찰에도 ‘가격 판단은 보류’ — 이천 탑클래스 202호

수원지방법원 2024타경36089. 이천시 사음동 탑클래스 104동 2층 202호, 전용 72.95㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박근양은 2021년 3월 18일 매매를 원인으로 거래가 195,000,000원에 취득했고, 2021년 3월 23일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로 청구액은 195,000,000원입니다.

표면적으로는 감정가 205,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가가 70,315,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차권과 확약서입니다. 확약을 제외하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담으로 연결되는 구조입니다. 이번 사건은 2026년 3월 6일자 확약서가 그 부담을 실질적으로 제거한다는 점에서 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소

권리순위 판단 기준일은 2022.09.16 강제경매개시결정입니다. 임차권등기는 2022.10.27 접수됐지만, 김중현의 전입·점유개시는 2020.08.28이고 확정일자는 2020.07.30이므로 기준일보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

다만 주택도시보증공사는 김중현으로부터 보증금 채권을 양도받은 승계 주체입니다. 김중현 보증금 195,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 195,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 해당 보증금 채권의 승계 채권자입니다.

② 가격 판단 — 34.3%여도 시세보다 싸다고 단정할 수 없다

현재 최저가는 70,315,000원으로 감정가 205,000,000원의 34.3%입니다. 소유자의 2021년 취득 거래가는 195,000,000원이지만, 과거 취득가는 현재 시세를 직접 증명하지 않습니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 최저가가 현재 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

이 물건 자체의 7회 유찰은 단지 평균 6.2회보다 많습니다. 총 16세대의 소규모 다세대이고 경매 낙찰률도 0.0%이므로, 가격 할인보다 수요층과 환금성 부족을 먼저 점검해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어려운 이유입니다.

③ 회차별 임차보증금 미배당 (확약 미반영 룰상 계산)

대항력 인수형의 일반 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 보증금 미배당액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 떨어졌다고 실질취득비용이 같은 폭으로 감소하지 않습니다. 이 사건은 확약서가 있어 각 회차의 매수인 실질 인수를 0원*으로 보지만, 확약 효력이 확인되지 않으면 위 룰상 미배당액이 그대로 핵심 위험이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,315,000원 가정)

주택도시보증공사의 195,000,000원 청구는 김중현 임차보증금 승계분과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 배당기일의 채권신고와 비용에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 방3·거실·주방/식당·욕실2·다용도실·현관 구조입니다. 2018.09.17 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 202호입니다.
• 입지. 동아제약 이천공장 동측 인근으로, 도시화가 진행 중인 근교 농경지대입니다. 자연부락·농경지·야산·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 시내 간선도로가 있어 교통사정은 무난합니다. 북서측 폭 약 4~5미터 콘크리트 포장도로로 진출입합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,682㎡이며 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 355,900원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·생산녹지지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다. 승강기·화재탐지·세대별 위생·난방설비가 있습니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 6.2회, 낙찰률 0.0%입니다. 반복 유찰의 원인을 현장 수요와 매도 가능성까지 포함해 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.03.06자 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 주체와 적용 범위를 확인하세요.
• 승계 관계 확인. 실제 임차인은 김중현 1명이며 주택도시보증공사는 보증금 채권 승계자입니다. 동일 보증금 195,000,000원을 중복 계산하지 마세요.
• 점유 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 인근 다세대의 실제 매매·전세 수요와 동일 면적 거래를 별도로 조사하세요.
• 환금성 검증. 총 16세대, 평균 유찰 6.2회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 산정하세요.
• 규제 확인. 생산녹지지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한이 이용과 가치에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”

이 물건은 원래 대항력 임차보증금 195,000,000원이 걸린 전형적인 인수 위험형입니다. 현재 최저가에서는 룰상 126,350,670원이 미배당되어 매수인에게 남을 수 있지만, 주택도시보증공사의 확약서로 대항력과 잔존 반환청구권이 포기되어 실질 인수는 0원*으로 판단됩니다.

그러나 인수가 사라졌다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교가 없고, 총 16세대 다세대가 평균 6.2회 유찰됐으며 낙찰률은 0.0%입니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능하지만, 가격과 환금성은 보류가 적절합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라 확약서의 법적 적용범위와 실제 시장 수요입니다.