수원지방법원 2024타경36126. 이천시 갈산동 엘림타운하우스2 4층 402호, 공부상 도시형생활주택인 다세대주택입니다. 감정가 181,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 62,083,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.04.02 북인천새마을금고 근저당권이고, 이후 설정된 근저당권·가등기· 경매개시결정·압류는 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “3회 유찰됐으니 싸다”로 끝낼 수 없습니다. 2023.11.24 설정된 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후라 자료상 소멸 대상으로 표시되어 있지만, 별도 주의사항에 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다. 또 국세·지방세 압류는 당해세에 해당하면 배당 단계에서 선순위로 차감될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36126 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 갈산로136번길 136(갈산동), 4층402호 (갈산동,엘림타운하우스2) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 43.87㎡ · 방2·거실·주방겸식당·화장실 등 · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사미진개발 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 62,083,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있고 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
전용 43.87㎡로 면적이 일치하는 제공 실거래는 2건입니다. 평균은 186,250,000원, 최신 거래는 2022.12의 177,500,000원입니다. 현재 최저매각가 62,083,000원은 이 평균의 33.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 43.87㎡ | 2 | 177,500,000원 |
| 2022.02 | 43.87㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 평균 | 43.87㎡ | 2건 | 186,250,000원 |
가격만 보면 감정가보다 크게 낮아졌지만, 거래 표본이 2건뿐이고 거래 시점도 2022년입니다. 따라서 62,083,000원이 과거 실거래 대비 낮다는 사실과, 현재 시점의 적정 시세라는 판단은 구분해야 합니다. 제공 자료만으로는 2026년 현재의 거래 추세를 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,517,494원 |
| 1. 근저당 · 북인천새마을금고 | 1,452,000,000원 | 60,565,506원 |
| 2. 근저당 · 안현신 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 1,712,000,000원 중 예상 배당액은 60,565,506원이며, 미배당액은 1,651,434,494원입니다. 당해세 등 실제 우선배당 항목에 따라 배당 결과는 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 62,083,000원 | 60,565,506원 | 1,651,434,494원 |
| 4회 유찰 시 | 43,458,100원 | 42,275,854원 | 1,669,724,146원 |
| 5회 유찰 시 | 30,420,669원 | 29,473,097원 | 1,682,526,903원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 갈산동 이현고등학교 동측 인근. 다세대주택·전원주택·농경지·기존 농가촌락이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근 가능하며 근거리에 버스정류장이 있고 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물의 4층 402호이며 개별난방·엘리베이터·급배수·출입구 보안개폐설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 482,500원/㎡, 토지면적 826.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 엘림타운하우스(2동)는 7세대이며 사용승인일은 2021.03.29입니다. 제공 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2023.11.24 소유권이전청구권가등기의 원인·성격과 매각물건명세서 기재를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 임대관계는 미상이고 내부 이용상태도 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기초로 평가됐습니다.
- 실거래 시점 확인. 제공된 전용 43.87㎡ 거래는 2022.02와 2022.12 두 건이므로 현재 거래가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 점검. 7세대 소규모 주택이라는 점을 감안해 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 집행비용·세금 등 실제 우선배당 항목에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘확인되지 않은 부분’을 먼저 본다
현재 최저가 62,083,000원은 감정가 181,000,000원의 약 34.3%, 제공된 실거래 평균 186,250,000원의 33.3%까지 내려와 있습니다. 임차인 신고와 명시 인수권리가 없어 인수금액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
반면 소유권이전청구권가등기의 성격 확인, 세금 압류의 실제 배당순위, 관계인 부재 상태에서 조사된 점유·내부 이용상태, 2022년 이후 실거래 공백과 7세대 규모의 환금성은 별도로 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 권리 원본과 현재 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
