수원지방법원 2024타경36126. 이천시 갈산동 엘림타운하우스2 4층 402호, 전용 43.87㎡의 다세대주택이며 공부상 도시형생활주택입니다. 말소기준은 2021.04.02. 설정된 북인천새마을금고 근저당권입니다. 이후 안현신 근저당권, 김승희 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정과 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
다만 “인수 0원”과 “점유 위험 0”은 같은 뜻이 아닙니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 명세서상 권리 인수는 없더라도 실제 점유자, 전입 상태와 명도 난도는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 갈산로136번길 136(갈산동), 엘림타운하우스2 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·도시형생활주택) · 전용 43.87㎡ · 방2·거실·주방겸식당·화장실 · 지하1층·지상4층 중 4층 |
| 건물 규모 / 준공 | 총 7세대 · 2021.03.29. 준공 |
| 소유자 | 주식회사미진개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북인천새마을금고 / 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
말소기준은 2021.04.02. 북인천새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,452,000,000원이고, 2023.08.21. 변경등기에는 채권최고액 166,800,000원이 기재돼 있습니다. 이후 근저당권은 계산새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐지만, 이는 새로운 선순위 권리가 생긴 것이 아니라 기존 말소기준권리의 승계입니다.
후순위 안현신 근저당권 260,000,000원, 김승희 소유권이전청구권가등기, 북인천새마을금고의 임의경매개시결정, 보령세무서장과 이천시 압류는 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 매각으로 소멸하고 매수인에게 등기상 채무가 승계되지는 않습니다. 다만 김승희 가등기는 담보가등기 여부의 종류 확인이 필요하고, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다.
② 시세 비교 — 47.6%지만 거래 시점이 오래됐다
엘림타운하우스2 동일 면적 43.87㎡의 확인 거래는 2건입니다. 평균은 186,250,000원, 최신 거래는 2022.12.의 177,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 43.87㎡ | 2 | 177,500,000원 |
| 2022.02 | 43.87㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 평균 | 43.87㎡ | 2건 | 186,250,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 합친 실질취득액 88,690,000원은 2건 평균의 47.6%, 최신 거래의 약 50.0%입니다. 감정가 181,000,000원도 2건 평균의 약 97.2%로 평가됐습니다. 숫자만 보면 가격 차이가 크지만, 거래가 2022년 2건뿐이고 이후 거래가 없어 2026년 현재 가격대를 직접 보여주는 표본으로는 한계가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,996,420원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 북인천새마을금고 | 1,452,000,000원* | 86,693,580원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 안현신 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,712,000,000원 중 86,693,580원이 배당되고 미배당액은 1,625,306,420원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. *을구 1번은 2023.08.21. 변경등기에 채권최고액 166,800,000원이 별도로 기재돼 있으므로 실제 배당에서는 채권계산서와 변경등기 원문 대조가 필요합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 1,625,306,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 1,651,434,495원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,458,099원 | 42,275,853원 | 1,669,724,147원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 갈산동 이현고등학교 동측 인근이며, 다세대주택·전원주택·농경지·기존 농가촌락이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물로, 개별난방·엘리베이터·급탕·급배수·출입구 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 준보전산지, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 2021.03.29. 준공된 총 7세대 소규모 주택으로 동일 면적 확인 거래는 2022년 2건입니다. 현재 매수수요와 금융기관 담보평가를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 상태와 명도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가등기 원문 확인. 2023.11.24. 김승희 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후라 소멸형이지만, 담보가등기인지 종류와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 을구 1번은 최초 1,452,000,000원에서 166,800,000원으로 변경됐고 계산새마을금고와 새마을금고중앙회로 이전됐습니다. 실제 채권자와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 보령세무서장과 이천시 압류가 있어 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당금이 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 현재 시세 재조사. 비교 거래가 2022.02.과 2022.12.의 2건뿐입니다. 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 현재 매물과 실제 거래 가능 가격을 함께 확인해야 합니다.
- 환금성·대출 확인. 총 7세대 소규모 물건이고 단지 경매 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 금융기관 담보인정과 향후 매도 기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구와 세금 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.02. 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 근저당권·가등기·경매·압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원, 현재 최저가 기준 실질취득액은 88,690,000원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 동일 면적 실거래 평균 186,250,000원과 비교하면 47.6%에 불과하지만 거래가 2022년 2건뿐이고, 총 7세대의 소규모 도시형생활주택이며 임대관계와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 단지 경매 통계 역시 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 시세·점유·환금성 검증 후 판단입니다.