75,950,000원
수원지방법원 2024타경36256. 양평읍 백안리의 ‘화이트하우스1’ 제1동 3층 301호, 전용 50.62㎡ 다세대주택입니다. 2018년 10월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층으로, 남서향 계단식이며 방3·욕실2·거실·주방·현관·발코니 구조입니다. 감정가 155,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 75,950,000원까지 내려왔습니다.
표면만 보면 최신 실거래 150,000,000원의 절반 수준입니다. 그러나 이 물건의 판단 순서는 ‘최저가가 얼마나 낮은가’가 아니라 대항 가능한 임차권과 확약서가 실제로 어떻게 집행되는가입니다. 확약이 유효하면 매수인 인수는 실질 0원이지만, 확약을 제외한 원칙상 계산에서는 보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 약 160,000,000원으로 고정될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36256 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 중앙로343번길 42, 1동 3층 301호 (화이트하우스1) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.62㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·현관·발코니 · 4층 중 3층 |
| 건물 | 2018.10.17 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 남서향 계단식 · 승강기·공동현관 무인경비 |
| 소유자 | 김화선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (7회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 171,055,341원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 대항 임차권은 확약으로 해소되는 구조
등기부에는 2018.11.15 김영미 명의 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐지만, 2018.12.07 해지를 원인으로 말소된 내역이 함께 기재돼 있습니다. 이후 2021.04.30 전입·점유한 곽세란의 주택임차권이 2023.06.09 등기됐고, 매각물건명세서는 이를 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권으로 명시했습니다.
| 임차인 | 계약·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·승계 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽세란 실제 임차인 1명 | 계약 2021.03.11 확정 2021.03.31 전입·점유 2021.04.30 | 160,000,000원 | 명세서상 대항 가능 | 한국주택금융공사 승계 별도 임차인으로 합산하지 않음 | 실질 0원* 미배당 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약 |
* 실질 인수 0원은 한국주택금융공사가 제출한 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우입니다. 확약 미적용 시에는 보증금 160,000,000원 중 배당되지 않은 금액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 확약의 효력은 곽세란의 승계채권에 한정되므로 실제 점유자가 다를 경우 별도 검토가 필요합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 거래량과 추세가 약하다
화이트하우스1은 총 8세대이며, 전용 50.62㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2026.05 4층 150,000,000원이고, 이전 거래는 2023.07 2층 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 50.62㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2023.07 | 50.62㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.62㎡ | 2건 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.62㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
확약이 유효해 실질취득이 75,950,000원으로 확정된다면 최근 12개월 평균과 최신 거래 150,000,000원의 50.6%, 전체 평균 155,000,000원의 49.0%입니다. 명목상 할인 폭은 큽니다. 다만 최근 거래는 이전 거래보다 -6.2% 낮고, 최근 12개월 표본도 1건뿐이어서 전체 평균 155,000,000원을 곧바로 처분 가능 가격으로 받아들이기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 김영미 | 120,000,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 경매개시결정 · 드림라이팅 주식회사 | 171,055,341원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 171,055,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 462,110,682원 중 예상배당은 74,182,900원이며, 미배당액은 387,927,782원입니다. 소유자 잔여는 0원, 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 물맑은양평종합운동장 북측 인근의 양평읍 기존 주택지대로, 주변에는 다세대주택들이 단지를 이루고 있습니다.
- 교통. 다세대주택 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.10.17 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층으로, 도시가스 개별난방·급탕·급배수·위생·승강기·공동현관 무인경비 설비가 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 2필지 일단지로 이용되며, 계획관리지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 임대관계와 내부 구조·상태를 직접 확인하지 못했고, 건축물현황도와 외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인된 동일 면적 거래가 2건에 불과하며, 경매물건 평균 유찰 횟수도 7.0회여서 매수층이 넓다고 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 한국주택금융공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소동의 범위, 유효성, 말소 절차를 원문으로 확인하세요.
- 대항 임차권 기준. 확약이 적용되지 않으면 실질취득은 최저가 75,950,000원이 아니라 보증금 약 160,000,000원 수준으로 바뀝니다.
- 등기·배당 순위. 2018.12.07 말소된 김영미 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 최신 등기부와 배당관계 서류로 대조하세요.
- 실제 점유. 현장조사에서 임대관계를 확인하지 못했으므로 현재 점유자와 점유 근거가 곽세란의 임차권 및 한국주택금융공사 승계관계와 일치하는지 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 8회 유찰 시 60,760,000원, 9회 유찰 시 48,608,000원이지만, 확약이 없다면 낙찰가 하락만큼 미배당 인수액이 늘 수 있습니다.
- 환금성 상한. 최신 거래 150,000,000원과 이전 거래 160,000,000원만으로 처분가를 단정하지 말고, 8세대·거래 2건·추세 -6.2%를 반영해 보수적으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 확인할 것은 확약이다
확약이 유효하다면 이 물건의 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 75,950,000원입니다. 최신 거래 150,000,000원의 50.6%로 가격 완충 폭도 큽니다. 그러나 이 결론은 한국주택금융공사의 미배당 청구권 포기와 임차권등기 말소동의가 실제로 집행된다는 조건 위에 서 있습니다.
조건을 제거하면 결과는 정반대입니다. 보증금 160,000,000원이 낙찰가보다 커 실질취득 총액은 약 160,000,000원으로 고정되고, 이는 최신 거래 150,000,000원보다 높은 수준입니다. 여기에 7회 유찰, 8세대, 매각률 0.0%, 거래 추세 -6.2%가 겹칩니다. 따라서 결론은 확약 확인 전에는 보류, 확약과 말소 절차가 확정돼도 환금성을 감안한 조건부 접근입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약의 집행 가능성과 매도 출구입니다.