인천지방법원 2024타경584158. 미추홀구 숭의동 더원씨티 2층 203호, 전용 59.195㎡ 오피스텔입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 175,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 42,018,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 경매가격이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 나혜림은 2022.01.20 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.07이며, 보증금은 165,000,000원입니다.
말소기준은 2023.10.12 국민건강보험공단 압류입니다. 나혜림의 전입일이 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 매각물건명세서에도 을구 3번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나며, 총 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경584158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 석정로102번길 9-11, 2층 203호 (숭의동,더원씨티) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.195㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 김보영 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 42,018,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나혜림 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 사용승인 | 2016.04.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
2016.04.27 설정된 인천성암신용협동조합 근저당권 351,000,000원은 2016.08.08 이미 말소됐고, 2016.08.08 설정된 신탁등기도 2022.01.20 말소됐습니다. 과거 2022.05.23 강제경매개시결정 역시 이후 취소·말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.10.12 국민건강보험공단 압류이며, 2024.12.27 이 사건 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 배당받고도 남는 보증금이 문제
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나혜림 | 제2층 제203호 59.195㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2022.01.20 / 2022.01.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 임차권자 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
나혜림은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가 42,018,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,156,324원을 제외한 40,861,676원만 보증금에 배당됩니다. 이에 따라 미배당 보증금 124,138,324원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 1.65억대
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가만 보아서는 안 됩니다. 현재 회차의 최저가 42,018,000원에 낙찰된다고 가정하면, 예상 인수액 124,138,324원을 더해 실질취득 부담이 166,156,324원이 됩니다. 보증금 165,000,000원이 사실상 가격의 바닥을 만드는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 42,018,000원 | 124,138,324원 | 166,156,324원 |
| 5회 유찰 시 | 29,412,599원 | 136,516,828원 | 165,929,427원 |
| 6회 유찰 시 | 20,588,819원 | 145,181,780원 | 165,770,599원 |
5회, 6회까지 추가 유찰돼 매각가격 자체가 내려가도 인수액이 반대로 늘어나기 때문에 총부담은 계속 165,000,000원 수준에 수렴합니다. 따라서 “4회 유찰돼 감정가의 24%”라는 숫자는 투자 판단의 핵심 가격이 아닙니다.
④ 시세 비교 — 4,201만원이 아니라 실질취득가로 비교
더원씨티 전용 59㎡대 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 최근 12개월 기준 5건 평균은 215,400,000원, 최신 거래는 2022.10의 237,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래 대비 27.5% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 59.91㎡ | 8 | 237,000,000원 |
| 2022.07 | 59.71㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 59.2㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 59.71㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2022.02 | 59.71㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 59.71㎡ | 7 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 215,400,000원 |
현재 회차 실질취득 부담 166,156,324원은 최근 12개월 평균 215,400,000원과 최신 거래 237,000,000원보다는 낮습니다. 다만 거래 표본이 6건이고 최신 거래가 2022.10에 머물러 있으므로, 단순히 과거 실거래와의 차이만 보고 큰 가격 메리트로 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 사건은 4회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.3회로 나타납니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 42,018,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,324원 |
| 1. 임차인 나혜림 보증금 | 165,000,000원 | 40,861,676원 |
| 2. 경매개시결정 · 나혜림 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
나혜림 보증금 165,000,000원 가운데 예상배당 40,861,676원을 제외한 124,138,324원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의1,3동 행정복지센터 북측 인근으로 공동주택·단독주택·아파트와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 도원역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 급배수·위생·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6미터, 남동측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,710,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2016.04.07이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 더원씨티는 12세대이고 확인된 동일 면적대 실거래는 6건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가 계산. 현재 최저가 42,018,000원에 인수 예상액 124,138,324원을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 인수 확인. 나혜림의 배당 결과에 따라 165,000,000원 보증금 중 미변제액이 매수인 부담으로 남습니다.
- 추가 임차권자 확인. 보증금·전입·확정일자가 미상인 임차권자 기재가 있어 별도 점유·임대차가 존재하는지 확인해야 합니다.
- 당사자 관계 확인. 나혜림이 임차권자이자 이 사건 강제경매 신청채권자이므로 임대차와 채권관계의 원본 서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 확인 거래가 2022.10이므로 현재 가치 판단에서는 해당 과거 거래만으로 가격을 확정하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기명령 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 물건의 최저매각가는 감정가 175,000,000원에서 네 차례 유찰돼 42,018,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 나혜림의 임차보증금 165,000,000원이 남아 있어, 현재 회차 기준 매수인이 인수할 것으로 계산되는 금액만 124,138,324원입니다. 결과적으로 실질취득 부담은 166,156,324원입니다.
5회 유찰 시에도 매각가 29,412,599원에 인수액 136,516,828원, 6회 유찰 시에는 20,588,819원에 인수액 145,181,780원으로 바뀔 뿐 총부담은 계속 1.65억대입니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 승계 구조가 가격을 결정하는 경매입니다. 과거 실거래와 비교하면 실질취득가가 낮은 편이지만, 추가 임차권자 미상 사항과 당사자 관계, 네 차례 유찰 이력까지 함께 확인해야 합니다.
