인천지방법원 2024타경584158. 미추홀구 숭의동 더원씨티 2층 203호, 감정 이용상태가 오피스텔로 확인되는 집합건물입니다. 표면 가격만 보면 감정가 175,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 60,025,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 을구 3번 임차권등기입니다.
등기부상 나혜림의 주택임차권은 임차보증금 165,000,000원, 임대차계약일자 2022.01.07, 주민등록일자 2022.01.20, 점유개시일자 2022.01.20, 확정일자 2022.01.07입니다. 전입신고는 말소기준권리인 2016.04.27 근저당권보다 늦어 일반적인 대항력은 없음으로 표시됩니다. 그럼에도 매각물건명세서에는 을구 3번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 배당표상 나혜림은 0원 배당이므로, 입찰자는 낙찰가 60,025,000원 + 미배당 보증금 165,000,000원을 실질비용으로 두고 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경584158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 석정로102번길 9-11, 2층 203호 (숭의동,더원씨티) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 제2층 제203호 59.195㎡ 전부 · 13층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김보영 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 60,025,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당, 문제는 임차권등기 인수 문구
말소기준권리는 2016.04.27 인천성암신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 압류, 경매개시결정, 을구 3번 주택임차권은 등기 순위상 모두 말소기준 이후입니다. 다만 을구 3번 주택임차권은 매각물건명세서에서 매수인 인수 대상으로 적시되어 있어, 단순한 “말소 후 끝”으로 처리하면 위험합니다.
② 임차인·점유 검토 — 실제 임차인 2명으로 단정하지 않는다
| 구분 | 성명 | 사용관계 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력·배당·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차권등기 | 나혜림 | 주거 (임차권등기) · 제2층 제203호 59.195㎡ 전부 | 165,000,000원 | 전입 2022.01.20 · 확정 2022.01.07 | 전입은 말소기준 이후로 대항력 없음 표시. 단, 명세서상 미배당 잔액 인수 문구가 있어 보수적으로 전액 인수 반영 |
| 명세서 기재 | 임차권자 | 주거 | 미상 | 미상 | 보증금·전입일 미상으로 판정 불가. 별도 보증금 합산 금지, 원본 확인 필요 |
나혜림은 보증기관 승계나 대위변제 신고가 아니라 실제 임차권등기자로 표시됩니다. 별도의 “임차권자” 기재는 보증금과 전입일이 확인되지 않아 독립 임차인으로 금액 합산하지 않습니다. 따라서 수치 계산은 확인된 보증금 165,000,000원만 반영하되, 미상 기재는 입찰 전 확인 대상으로 남깁니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 비교해야 한다
더원씨티 최근 실거래 6건은 150,000,000원~237,000,000원이고, 평균은 207,666,666원입니다. 현재 최저가 60,025,000원만 놓고 보면 실거래 평균의 28.9%로 보입니다. 그러나 인수 보증금 165,000,000원을 더하면 실질취득가는 225,025,000원이 되어, 실거래 평균의 108.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 59.91㎡ | 8 | 237,000,000원 |
| 2022.07 | 59.71㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 59.2㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 59.71㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2022.02 | 59.71㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 59.71㎡ | 7 | 169,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 207,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 60,025,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,450원 | 약 매각가의 2.5% 추정 |
| 1. 근저당 · 인천성암신용협동조합 | 351,000,000원 | 58,544,550원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 165,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 경매개시결정 · 나혜림 | 165,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 매수인 인수 검토 · 나혜림 임차권등기 | 165,000,000원 | 0원 | 명세서상 미배당 잔액 인수 문구 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 681,000,000원 중 배당되는 금액은 58,544,550원이고, 채권자 미배당 합계는 622,455,450원입니다. 별도로 명세서상 임차권등기 보증금 165,000,000원의 미배당 인수 가능성을 실질취득가에 반영했습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 낙찰가가 내려가도 인수 부담은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 보수적 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 60,025,000원 | 58,544,550원 | 622,455,450원 | 225,025,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 42,017,500원 | 40,861,185원 | 640,138,815원 | 207,017,500원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 29,412,249원 | 28,482,829원 | 652,517,171원 | 194,412,249원 |
현재 회차에서는 실질취득가가 실거래 평균보다 높습니다. 4회 유찰 시에는 207,017,500원으로 실거래 평균 207,666,666원과 거의 같은 수준이 되며, 5회 유찰 시에야 194,412,249원으로 평균 대비 할인 구간에 들어옵니다. 다만 미상 임차권자 기재가 있어 원본 확인 전까지는 할인폭을 그대로 수익으로 보기는 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의1,3동 행정복지센터 북측 인근, 공동주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 버스정류장 및 지하철역 1호선 도원역이 소재해 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물 중 2층 203호, 사용승인일은 2016.04.07입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 더원씨티는 12세대 규모입니다. 최근 실거래는 6건, 평균 207,666,666원이며 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 명세서 문구 확인. 을구 3번 임차권등기의 미배당 잔액 인수 문구가 핵심입니다. 법원 매각물건명세서 원본으로 인수 범위를 재확인해야 합니다.
- 대항력과 인수 문구를 분리. 나혜림의 전입은 말소기준 이후로 대항력 없음 표시입니다. 다만 명세서상 인수 문구 때문에 비용 계산에는 보증금 165,000,000원을 반영해야 합니다.
- 실질취득가 기준 응찰. 현재 회차 실질취득 225,025,000원은 실거래 평균 207,666,666원을 초과합니다. 최저가만 보고 저가로 판단하면 안 됩니다.
- 미상 기재 확인. 보증금·전입일 미상 임차권자 기재는 별도 금액 합산 대상은 아니지만, 점유자와 임대차 관계 확인이 필요합니다.
- 관계인 리스크. 나혜림은 등기부상 권리자이자 채권자로도 등장해 가장임차인 또는 관계인 가능성 메모가 있습니다. 소송·명도 리스크를 별도 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성은 실제 배당과 인수 부담을 바꿀 수 있습니다.
맺으며 — “최저가 6천만”이 아니라 “실질 2.25억” 물건
이 물건의 숫자는 매우 극단적입니다. 감정가 175,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가는 60,025,000원까지 떨어졌지만, 명세서상 인수 검토가 필요한 임차권등기 보증금이 165,000,000원입니다. 배당표상 해당 보증금은 0원 배당이므로 현재 회차 기준 실질취득가는 225,025,000원입니다.
최근 실거래 평균은 207,666,666원입니다. 따라서 현재 회차에 들어가면 최저가 기준으로는 매우 싸 보이지만, 실질취득 기준으로는 시세 평균보다 높은 매수입니다. 권리 정리가 명확해지지 않는 한 이 물건은 가격 할인형이 아니라 임차권등기 인수 검토형 고위험 물건입니다. 결론은 단순합니다. 입찰가는 최저가가 아니라 인수 보증금까지 더한 총액으로 판단해야 합니다.