수원지방법원 2024타경36928. 이천시 안흥동 이천코아루휴티스1단지 제103동 제36층 제3603호로, 감정평가상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 소유자 배화숙은 2021.12.16. 거래가액 138,535,200원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 김정욱 명의 근저당권이 채권최고액 145,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리이며 이후 경매개시결정과 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 일반적인 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸한다”는 설명만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지에 관한 별도등기인 을구 19번 지상권설정등기 (2021.03.24. 제14483호)가 매수인 인수권리로 명시돼 있습니다. 이는 2021.12.16. 근저당보다 앞선 권리이며, 배당표상 금액 인수액과는 별개의 비금전 권리 부담입니다. 지상권의 구체적 범위와 존속내용을 확인하기 전에는 “권리상 안전한 물건”으로 분류하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36928 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 애련정로 67-23, 제103동 제3603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(생활숙박시설) · 철근콘크리트구조 42층 건물 중 36층 |
| 대상 면적 | 26.218㎡ |
| 소유자 | 배화숙 (2021.12.16. 소유권이전 · 거래가액 138,535,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정욱 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 토지 지상권이 남는다
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·사용관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다. 등기상 말소기준인 김정욱 근저당 이후의 2024.07.23. 임의경매개시결정과 2025.04.30. 이천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 이천시 압류와 별개로 실제 세금의 배당순위·금액은 배당표에 반영되지 않은 부분이 있어 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 실거래 참고 — 숫자는 크지만 대상 면적과 맞지 않는다
이천코아루휴티스1단지의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 354,583,333원, 최신 거래는 2026.07. 360,000,000원입니다. 그러나 아래 거래는 전부 전용 84.98~84.99㎡이고, 대상 면적은 26.218㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 실거래 자료는 같은 단지의 가격 흐름을 보는 참고자료일 뿐, 본 호실의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 26 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 17 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 31 | 339,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 23 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 32 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 40 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 35 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 38 | 345,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 39 | 345,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 19 | 343,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 19 | 343,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 354,583,333원 |
데이터상 최저가 37,730,000원은 최근 12개월 평균의 10.6%로 계산됩니다. 그러나 이 비율은 면적이 맞지 않는 거래를 기준으로 한 값이므로 “시세의 10.6%에 살 수 있다”는 의미가 아닙니다. 본건의 가격 메리트는 26.218㎡ 생활숙박시설과 직접 비교 가능한 거래가 확인된 뒤에 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 1. 근저당 · 김정욱 | 145,000,000원 | 36,650,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 37,730,000원 가정 시 김정욱 근저당에 36,650,860원이 배당되고 108,349,140원이 미배당으로 남습니다. 금액으로 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 토지 별도등기 지상권은 배당으로 소멸하는 금전채권이 아니라 명세서상 인수권리이므로 이 표의 “인수 0원”과 구별해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 공동주택으로 가정해 분석할 물건이 아닙니다.
- 입지. 이천중학교 남서측 인근이며 아파트·주상복합·근린생활시설·생활편의시설과 온천지구가 혼재한 일반상업지역입니다.
- 교통. 건물 내 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 42층 건물 중 36층이며 개별난방, 위생·급배수, 도시가스, 화재탐지·방재, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 자연보전권역, 온천원보호지구, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,148,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 등기상 대지권 표시에 “별도등기 있음”이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 25.0%입니다. 본건도 이미 3회 유찰 후 재매각 단계여서 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 을구 19번 지상권설정등기(2021.03.24. 제14483호)의 권리자, 목적, 범위, 존속기간 등 구체적 내용을 토지 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- ‘인수 0원’ 오해 금지. 금전 인수액은 0원이지만 지상권이라는 비금전 권리는 인수합니다. 두 개념을 분리해서 판단해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 제공된 실거래는 84.98~84.99㎡이고 본건은 26.218㎡입니다. 354,583,333원 평균과의 단순 할인율을 응찰 근거로 삼지 마세요.
- 재매각 조건 확인. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%입니다. 일반적인 보증금 조건과 다르므로 입찰 자금 준비를 맞춰야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 이천시 압류는 매각으로 소멸 예정이나 실제 세금의 우선순위와 배당액은 현재 배당추정에 모두 반영되지 않았습니다.
- 생활숙박시설 특성 확인. 아파트가 아닌 숙박시설 용도인 만큼 실제 사용·운영 및 처분 시 해당 용도에 맞는 수요를 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수 지상권
감정가 110,000,000원이 37,730,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 메리트처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 토지 별도등기 을구 19번 지상권이 매수인 인수권리로 명시돼 있고, 현재 실거래 자료도 대상 면적과 일치하지 않아 객관적인 시세 검증이 되지 않습니다. 여기에 3회 유찰, 재매각, 매수신청보증금 30%, 생활숙박시설이라는 조건까지 겹칩니다.
금액상 인수는 0원이지만 권리상 인수는 존재합니다. 따라서 이 물건은 “3,773만원이면 싸다”가 아니라, 먼저 지상권 내용을 확인하고 26.218㎡ 생활숙박시설의 직접 비교가격을 확보한 뒤 응찰가를 판단해야 하는 사건입니다. 권리 확인 전 단계에서는 가격 매력보다 권리 리스크를 우선해서 보는 것이 맞습니다.