최저가 34.3%까지 내려왔지만, 토지 지상권을 떠안는다 — 이천코아루휴티스 3603호

수원지방법원 2024타경36928. 이천시 안흥동 이천코아루휴티스1단지 제103동 36층 3603호, 전용면적 26.218㎡의 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 배화숙이 2021년 12월 16일 거래가액 138,535,200원에 취득한 뒤 같은 날 김정욱 명의 채권최고액 145,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 김정욱이 2024년 7월 23일 임의경매를 신청한 구조입니다.

집합건물 등기만 보면 말소기준권리는 2021년 12월 16일 김정욱 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 이천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건은 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기인 2021년 3월 24일 제14483호 을구 19번 지상권설정등기가 명시 인수권리로 적혀 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 지상권은 남는다

신고된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 이천시 압류는 소멸하지만, 별도등기 지상권은 그와 구분해 판단해야 합니다.

② 가격 비교 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

최저매각가는 감정가 110,000,000원의 34.3%인 37,730,000원입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 제시된 실거래 자료는 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 본건은 전용 26.218㎡이고, 아래 거래들은 모두 84.98㎡ 또는 84.99㎡입니다.

비교 자료의 최근 12개월 평균은 354,583,333원이고 최신 거래는 2026년 7월 360,000,000원입니다. 데이터상 최저가 비율은 10.6%로 표시되지만, 이는 26.218㎡ 본건과 84.98~84.99㎡ 거래를 단순 비교한 값입니다. 따라서 이 비율은 가격 메리트나 입찰가 상한을 정하는 근거로 사용할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)

김정욱의 채권최고액 145,000,000원 중 36,650,860원이 배당되고 108,349,140원이 미배당되는 구조입니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금전 인수액이 아니며, 예상 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 회차별 배당 구조

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)이며, 철근콘크리트구조 42층 건물 중 36층에 위치합니다.
• 입지. 이천중학교 남서측 인근으로 아파트·주상복합건물·근린생활시설·각종 생활편의시설과 온천지구가 혼재한 일반상업지역입니다.
• 교통. 건물 내 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있으며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 설비. 개별난방·위생 및 급배수설비·도시가스설비·화재탐지 및 방재설비·승강기설비를 갖췄습니다.
• 토지. 토지면적 4,727㎡, 지목 대, 일반상업지역의 평지·가로장방형·소로각지이며 공시지가는 3,148,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·자연보전권역·온천원보호지구·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 미상이며 대지권 표시란에 별도등기가 기재돼 있습니다.
• 환금성. 2021년 3월 31일 사용승인된 288세대 단지지만, 본건과 면적이 일치하는 거래 자료가 없어 생활숙박시설 26.218㎡의 개별 환금성은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 등기 원본 확인. 을구 19번 지상권설정등기의 권리자·범위·존속 내용·지료 및 본건 이용에 미치는 영향을 토지 등기와 관련 서류에서 확인하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 지상권이 인수권리로 명시된 상태가 최종 매각 조건에서도 동일한지 확인하세요.
• 면적 일치 시세 확보. 84.98~84.99㎡ 거래 평균 354,583,333원을 26.218㎡ 본건의 시세로 사용하지 말고, 동일 용도·유사 면적의 거래와 매물을 별도로 조사하세요.
• 점유·명도 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사용 형태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 생활숙박시설 용도 확인. 현재 이용 상태와 향후 운용 가능 범위, 관리규약 및 건축물 관련 원본을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 체납 관리비도 별도로 확인해야 합니다.
• 회차 가격 착시 경계. 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%만 보고 저가로 단정하지 말고, 지상권 부담과 동일 면적 시세를 반영해 입찰가를 판단하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 등기사항·매각물건명세서·감정평가·배당 시나리오를 바탕으로 한 분석 의견이므로 입찰 전 원본 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 인수 0건”

이 물건의 최저가는 37,730,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 신고된 실제 임차인은 0명이고 예상 금전 인수액도 0원이므로 숫자만 보면 부담이 작아 보입니다. 그러나 매각물건명세서에는 토지 별도등기의 지상권설정등기가 명시 인수권리로 남아 있습니다.

가격 역시 결론을 내릴 수 없습니다. 등록된 거래 평균 354,583,333원과 최신 거래 360,000,000원은 모두 84.98~84.99㎡ 자료로, 26.218㎡ 생활숙박시설인 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 비교 평균의 10.6%라는 숫자는 가격 메리트의 근거가 아닙니다. 금전 인수는 0원, 권리 인수는 지상권 1건, 가격은 판단 보류. 이 물건의 입찰 여부는 할인율이 아니라 별도등기 지상권의 실질 영향과 동일 면적 시세를 확인한 뒤 결정해야 합니다.