수원지방법원 2024타경37341. 경기도 양평군 옥천면 아신리 385-45에 위치한 주거용 주건물과 부속건물·토지 관련 경매물건입니다. 토지면적은 617㎡, 주건물은 철근콘크리트구조 지상 2층으로, 1층에 방·거실·주방·식당 등이 있고 2층에는 방과 드레스룸·화장실 등이 배치되어 있습니다. 별도 부속건물에는 주차장과 창고가 있습니다.
가격은 눈에 띕니다. 감정가 942,590,280원에서 두 차례 유찰된 결과, 현재 최저매각가는 461,869,000원입니다. 그러나 여기서 반드시 구별해야 할 것이 있습니다. 감정가 대비 할인과 실제 시장가격 대비 할인은 다릅니다. 본건과 직접 비교할 만한 실거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 최저매각가가 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
권리 역시 건물 등기만 보면 비교적 명확합니다. 2022년 설정된 안양농업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 이후의 김순자·엘제이자산운용대부주식회사 근저당권과 양평군 압류는 소멸 예정입니다. 다만 건물과 토지가 함께 검토되어야 하는 물건인 만큼, 토지 등기부와 점유 현황을 확인하기 전까지 전체 물건의 인수 위험이 없다고 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경37341 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 아신리 385-45 도로명주소: 경기도 양평군 옥천면 고읍로 39-15 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주거용 주건물 및 부속건물 |
| 주건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평지붕 · 지상 2층 |
| 1층 이용상태 | 방 1·거실·주방·식당·화장실 1·다용도실·보일러실 등 |
| 2층 이용상태 | 방 2·드레스룸·화장실 2 등 |
| 부속건물 | 부속건물 1: 지2층 주차장, 지1층 창고(바닥 없음), 옥탑 차양(벽체 없음) 부속건물 2: 지2층 주차장, 지1층 창고 |
| 토지면적 / 지목 | 617㎡ / 대 |
| 토지이용상황 | 단독 · 계획관리지역 · 완경사 · 가로장방 |
| 소유자 | 이상숙 (단독소유) |
| 감정가 | 942,590,280원 |
| 최저매각가 | 461,869,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 안양농업협동조합 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 등기 확인일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 안양농업협동조합 근저당
권리분석의 중심은 2022.06.30 설정된 을구 1번 안양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 아신리 385-45 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 김순자의 근저당권 300,000,000원, 엘제이자산운용대부주식회사의 근저당권 150,000,000원은 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 소멸할 예정입니다.
2022.09.07 설정됐던 조미란의 근저당권 150,000,000원은 2022.12.19 이미 말소되었습니다. 경매개시결정은 2024.07.17 등기됐으며, 2025.03.06 양평군의 압류가 추가됐습니다. 이 압류 역시 등기상 말소기준권리 이후의 권리로 소멸 예정이지만, 관련 조세의 배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.
② 점유·임대차 및 토지 권리 — 확인이 필요한 영역
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없다고 확정하거나, 인도 과정에서 분쟁이 발생하지 않을 것이라고 단정할 수 없습니다.
현장 점유자가 소유자 본인인지, 제3자인지, 임대차계약이 존재하는지 확인해야 합니다. 특히 계약·전입·점유 및 보증금 지급 관계가 확인되지 않은 상태에서 제3자의 대항력 유무를 섣불리 판정하는 것은 부적절합니다. 미확인 점유자는 대항력 가능성·존재 여부를 조사할 대상으로 남겨두는 것이 안전합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 461,869,000원으로, 감정가 942,590,280원의 약 49%입니다. 감정가와 최저매각가의 차이는 480,721,280원입니다. 두 차례 유찰된 사실은 명확하지만, 이 차이가 그대로 시장가격 대비 이익을 의미하지는 않습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 942,590,280원 | 가격 비교 기준 |
| 현재 최저매각가 | 461,869,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 실질취득비용(단순 가정) | 461,869,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 취득부대비용 제외 |
| 인근 실거래 시세 | 확인 필요 | 시장가격 대비 할인 여부 미판정 |
이 물건은 일반적인 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격만으로 판단하기 어렵습니다. 토지면적, 건물 상태, 부속건물의 활용 가능성, 주변 전원주택 수요 및 토지이용 제한이 모두 가격에 영향을 미칩니다. 따라서 유사한 토지면적과 주거용 건물 조건을 가진 거래사례를 확보하고, 필요하다면 토지와 건물의 가치를 분리해 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 461,869,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,018,690원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안양농업협동조합 | 600,000,000원 | 454,850,310원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 김순자 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 엘제이자산운용대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 채권액 합계 | 1,050,000,000원 | 454,850,310원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 595,149,690원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 7,018,690원을 제외한 454,850,310원이 안양농업협동조합에 배당됩니다. 신청채권자의 청구액은 500,000,000원으로, 이 시뮬레이션에서는 청구액을 전액 충족하지 못합니다.
김순자와 엘제이자산운용대부주식회사는 예상배당이 각각 0원이고, 전체 채권최고액 기준 미배당 합계는 595,149,690원입니다. 다만 근저당권자의 미배당 채권이 있다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 것은 별개입니다. 해당 근저당권들은 매각으로 소멸 예정이므로, 위 미배당액을 매수인 취득비용에 그대로 더하지 않습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액
추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 낮아질 수 있습니다. 그러나 낙찰가가 낮아지는 만큼 채권자에게 돌아가는 배당액도 줄어듭니다. 아래는 현재 배당 가정을 유지한 회차별 비교입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 461,869,000원 | 454,850,310원 | 595,149,690원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 323,308,300원 | 317,981,984원 | 732,018,016원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 226,315,810원 | 222,347,389원 | 827,652,611원 |
현재 회차에서는 안양농업협동조합의 예상배당액이 454,850,310원이지만, 3회 유찰 시나리오에서는 317,981,984원, 4회 유찰 시나리오에서는 222,347,389원으로 감소합니다. 각 회차 모두 신청채권자의 청구액을 전액 충족하지 못하는 계산입니다.
⑥ 입지·건물·토지 규제 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양평군 옥천면 아신리 옥천면사무소 남서측 직선거리 약 850m 지점입니다. 신규 전원주택단지, 기존 주거지, 야산, 창고 등이 혼재하며 간선도로변으로 근린생활시설이 산재합니다.
- 교통. 6번국도 북측 인근에 위치하고 차량 출입이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 500m 지점에 경의중앙선 아신역 출입구가 있습니다.
- 주건물. 철근콘크리트구조 지상 2층 건물입니다. 외벽은 돌붙임·페인팅, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있고 창호는 하이샷시 및 칼라샷시입니다.
- 주거 설비. 보일러 난방설비, 위생설비, 급·배수설비 등이 기재되어 있습니다.
- 부속건물 상태. 주차장 및 창고로 사용되나 부속건물 1의 지1층 창고에는 바닥이 없고 옥탑 차양에는 벽체가 없습니다. 구조·사용 가능성·유지보수 필요성을 직접 확인해야 합니다.
- 토지 형상. 면적 617㎡, 지목 대, 완경사·가로장방 형태이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 한강 수변구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 준보전산지 저촉도 표시됩니다.
- 토지 공시지가. 421,500원/㎡입니다. 이는 공시지가로 실거래 시세나 경매 적정 낙찰가를 직접 나타내지 않습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 부속건물의 실제 현황과 공부상 등재 범위는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주거용 건물과 토지가 결합된 개별 물건으로, 향후 매수층과 매도기간은 일반 아파트와 다를 수 있습니다. 유사 물건 거래사례와 실제 매도 가능 가격을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 토지 등기 전체 확인. 아신리 385-45 토지 등기사항전부증명서를 별도로 열람하고, 건물 등기와 권리순위가 일치하는지 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 주건물·부속건물·토지의 매각목록을 원본과 대조하세요. 공동담보로 기재된 385-47·385-56의 매각 포함 여부도 혼동하지 않도록 확인해야 합니다.
- 점유 및 임대차 조사. 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 실제 거주자, 사용권원, 임대차계약, 전입 및 보증금 관계를 확인하세요. 대항력 있는 임차인이 확인되면 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 양평군 압류·세금 확인. 압류등기의 소멸 예정 여부와 별개로 조세 우선배당 가능성을 검토하고, 실제 배당 예상액을 재산정하세요.
- 근저당 공동담보 검토. 안양농업협동조합과 후순위 근저당권의 공동담보 내역을 확인해 본건 외 다른 담보물과의 관계 및 권리 변동 여부를 점검하세요.
- 현장 건물 조사. 주건물의 구조와 설비 상태, 누수·균열 여부, 부속건물 창고의 바닥 부재 및 차양 구조를 확인하고 보수비용을 반영하세요.
- 토지이용 제한 조회. 계획관리지역뿐 아니라 한강 수변구역·수질보전특별대책지역·자연보전권역 및 준보전산지 저촉 부분에 따른 건축·이용 제한을 확인하세요.
- 실거래가 검증. 인근의 유사 토지면적·건물규모·입지·준공상태를 가진 실제 거래를 비교하세요. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 낙찰 총비용 산정. 입찰가격 외에 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 수리비 및 기타 예상 지출을 더해 총취득비용을 계산하세요.
- 기일 및 원본 재확인. 매각기일 2026.10.28의 진행 여부, 매각조건, 등기 변동, 매각물건명세서 및 현황조사 원본을 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”
양평군 옥천면 아신리 385-45 물건은 감정가 942,590,280원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 461,869,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 느껴집니다.
권리 측면에서는 2022년 안양농업협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 후순위 근저당권·압류가 매각으로 소멸할 예정이라는 점이 긍정적입니다. 예상배당에서 발생하는 595,149,690원의 채권자 미배당 역시 그 자체로 매수인이 인수하는 채무는 아닙니다.
그러나 이 물건의 핵심 변수는 채권자의 배당 부족보다 시장가격의 불확실성과 점유·토지 권리·건물 상태에 있습니다. 임대관계는 확인되지 않았고, 주건물과 부속건물의 실제 상태 및 토지 규제, 일괄매각 범위를 꼼꼼하게 점검해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 오인해서도 안 됩니다.
결론은 권리 일부 긍정, 가격 판단 보류, 현장·토지 검증 필수입니다. 건물 등기상 권리가 소멸 예정이라는 장점은 있지만, 실거래 시세와 전체 매각목록 및 점유관계를 확인한 후에야 적정 입찰가격을 설정할 수 있습니다. 지금 중요한 것은 감정가에서 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 이 물건의 실제 가치와 총취득비용이 얼마인가입니다.
