수원지방법원 2024타경37693. 경기도 이천시 창전동 418-37의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 현재 이용상태는 각 층에 독립된 출입문이 있는 다가구형 단독주택입니다. 감정가는 202,945,440원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 23,877,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건에서 가격표보다 먼저 봐야 하는 것은 임차관계입니다. 최일경은 1층에 보증금 45,000,000원, 김명도는 301호에 보증금 75,000,000원으로 조사됐고, 두 사람 모두 현재 말소기준권리인 2024.07.24 강제경매개시결정보다 먼저 전입했습니다. 매각물건명세서도 두 임차인을 대항력 있는 임차인으로 보아 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경37693 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 창전동 418-37 · 경기도 이천시 향교로31번길 6-10 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구형 단독주택 · 연와조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 100.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임순희 · 2005.12.30 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 202,945,440원 / 23,877,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명도 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 두 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2024.07.24 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 최일경은 2013.10.30, 김명도는 2022.02.25 전입해 두 사람 모두 대항력 있는 임차인으로 정리돼 있습니다. 반면 2025.01.31 이천시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 근저당권·전세권·주택임차권 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 — 배당보다 ‘인수’가 먼저다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최일경 | 1층 | 2013.10.30 | 45,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 해당 없음 |
| 김명도 | 301호 | 2022.02.25 | 75,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 해당 없음 |
두 임차인은 모두 배당요구를 했습니다. 최일경은 2024.09.23, 김명도는 2024.08.12 배당요구가 접수됐습니다. 그러나 배당표에서는 두 사람 모두 우선변제권 없음으로 계산되어 임차보증금 배당액이 0원이고, 최일경 45,000,000원과 김명도 75,000,000원, 합계 120,000,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.
③ 유찰돼도 120,000,000원 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 23,877,000원 | 120,000,000원 | 143,877,000원 | 51,952,786원 |
| 6회 유찰 시 | 16,713,899원 | 120,000,000원 | 136,713,899원 | 58,986,951원 |
| 7회 유찰 시 | 11,699,729원 | 120,000,000원 | 131,699,729원 | 63,910,866원 |
이 사건의 배당 계산에서는 두 임차인의 보증금 120,000,000원이 회차와 관계없이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 추가 유찰로 최저가는 내려가더라도 실질취득 부담은 최저가 + 120,000,000원 구조로 봐야 합니다. 현재 회차 143,877,000원, 6회 유찰 시 136,713,899원, 7회 유찰 시 131,699,729원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 829,786원 |
| 인수 · 최일경 보증금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김명도 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 강제경매개시결정 · 김명도 | 75,000,000원 | 23,047,214원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 75,000,000원 중 23,047,214원이 배당되고 51,952,786원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금은 배당표상 두 임차인 모두 0원 배당, 합계 120,000,000원 전액 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 각 층에 독립된 출입문이 있는 다가구형 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 이천초등학교 북서측 인근이며 주위에 단독주택과 다세대주택이 소재합니다.
- 교통. 중소형 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 버스정류장이 있으며, 광역적 도로접근성과 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 토지. 100.1㎡의 대지로 제2종일반주거지역이며 평지·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 738,600원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 창고 1㎡, 보일러실 3㎡, 주택 39㎡, 보일러실 3㎡가 일괄매각에 포함됩니다.
- 건물 상태. 연와조 슬래브지붕 3층 건물로 외벽은 적벽돌쌓기 및 일부 페인트 마감, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시이며 위생·급배수·전기·난방설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 우선 계산. 현재 최저가 23,877,000원에 대항력 임차보증금 120,000,000원을 더한 143,877,000원을 현 회차 실질취득 부담으로 봐야 합니다.
- 최일경 임대차 확인. 1층, 전입 2013.10.30, 보증금 45,000,000원이며 배당표상 전액 인수입니다.
- 김명도 임대차 확인. 301호, 전입 2022.02.25, 보증금 75,000,000원이며 배당표상 전액 인수입니다.
- 김명도 동일인 이슈. 임차인과 신청채권자가 동일 이름으로 나타나는 만큼 임대차계약서·보증금 지급관계·채권 원인을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물 4개가 포함되는 조건을 현황과 대조해야 합니다.
- 5회 유찰의 의미. 최저가격이 크게 내려갔어도 인수보증금 120,000,000원은 그대로 남는 구조이므로 회차별 총부담액으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료에서 임차인 대항력과 보증금 인수조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,387만원 경매”가 아니라 “1억 4,387만원 부담”으로 봐야 한다
겉으로 보이는 숫자는 감정가 202,945,440원에서 5회 유찰된 최저매각가 23,877,000원입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 핵심 숫자가 완전히 달라집니다. 최일경 45,000,000원, 김명도 75,000,000원, 합계 120,000,000원의 대항력 임차보증금이 배당표상 전액 매수인 인수이고, 현재 회차의 실질취득 부담은 143,877,000원입니다.
추가 유찰이 되면 매각가격만 내려가므로 실질취득 부담도 136,713,899원, 131,699,729원으로 낮아지지만, 120,000,000원의 임차보증금 인수 구조 자체는 유지됩니다. 더구나 임차인 김명도와 신청채권자 김명도가 동일 이름으로 나타나는 관계까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 두 임차인의 대항력·보증금 채권의 진정성, 그리고 인수액을 포함한 총부담액입니다.
