수원지방법원 2024타경37693. 경기도 이천시 창전동 418-37 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있고, 감정 이용상태는 각 층에 독립된 출입문이 있는 다가구형 단독주택입니다. 토지면적은 100.1㎡이며, 본건 건물은 연와조 슬래브지붕 3층 구조입니다.
감정가 202,945,440원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 48,728,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 3명 가운데 유준철의 보증금 10,000,000원만 예상배당에서 전액 변제되고, 최일경 45,000,000원과 김명도 75,000,000원은 우선변제 배당 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경37693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 창전동 418-37 · 경기도 이천시 향교로31번길 6-10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 다가구형 단독주택 |
| 건물 구조 | 연와조 슬래브지붕 3층 · 각 층 독립 출입문 |
| 토지 | 대 100.1㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임순희 (2005.12.30. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,945,440원 / 48,728,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명도 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.17 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인
현재 권리분석의 기준은 2024.07.24. 강제경매개시결정입니다. 2025.01.31. 이천시 압류는 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 근저당권, 전세권, 압류와 2020년 경매개시결정은 각각 임의경매 매각, 해지, 해제 또는 취하로 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
문제는 기준권리보다 빠른 임차인의 전입입니다. 유준철은 2011.11.21., 최일경은 2013.10.30., 김명도는 2022.02.25. 전입해 모두 2024.07.24.보다 앞섭니다. 세 사람 모두 대항력이 있는 것으로 정리돼 있으며, 이 가운데 최일경과 김명도는 예상배당에서 보증금을 받지 못해 합계 120,000,000원 전액이 매수인 부담으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최일경 1층 | 전입 2013.10.30. 확정일자 미상 배당요구 2024.09.23. | 45,000,000원 | 있음 | 없음 | 아님 | 45,000,000원 |
| 김명도 301호 | 전입 2022.02.25. 확정일자 미상 배당요구 2024.08.12. | 75,000,000원 | 있음 | 없음 | 아님 | 75,000,000원 |
| 유준철 건물의 2층 전부 | 전입 2011.11.21. 확정 2011.11.21. 배당요구 2014.04.14. | 10,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 | 0원 |
유준철의 주택임차권등기는 2014.04.14. 등기됐다가 2014.08.14. 해제돼 말소된 이력이 있으며, 예상배당에서는 보증금 10,000,000원이 우선변제로 전액 배당되는 것으로 반영돼 있습니다.
③ 실질취득 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 그대로
동일 조건의 실거래 비교 자료가 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가이며, 응찰 판단은 반드시 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 | 48,728,000원 | 120,000,000원 | 168,728,000원 | 83.1% |
| 5회 유찰 시 | 34,109,600원 | 120,000,000원 | 154,109,600원 | 75.9% |
| 6회 유찰 시 | 23,876,720원 | 120,000,000원 | 143,876,720원 | 70.9% |
유찰이 한 차례 진행될 때마다 낙찰가 부분은 낮아지지만, 최일경·김명도 보증금 120,000,000원은 각 시나리오에서 동일하게 인수됩니다. 따라서 6회 유찰 가정에서도 실질취득액은 143,876,720원입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인수보증금과 임차권 실체를 포함한 총비용을 기준으로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,728,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,277,104원 |
| 1. 임차인 유준철 보증금 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 인수. 임차인 최일경 보증금 | 45,000,000원 | 배당 0원 · 전액 인수 |
| 인수. 임차인 김명도 보증금 | 75,000,000원 | 배당 0원 · 전액 인수 |
| 2. 근저당권 · 이천새마을금고 | 34,500,000원 | 34,500,000원 |
| 3. 근저당권 · 동양카드주식회사 | 13,000,000원 | 2,950,896원 |
| 4. 근저당권 · 동양생명보험주식회사 | 13,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이천축산업협동조합 | 3,811,201원 | 0원 |
| 6. 근저당권 · 이상철 | 32,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 동양생명보험주식회사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 이천설봉새마을금고 | 75,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 엘지카드주식회사 | 4,405,785원 | 0원 |
| 10. 근저당권 · 이원일 | 60,000,000원 | 0원 |
| 11. 전세권 · 이원일 | 20,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당권 · 여주신용협동조합 | 52,000,000원 | 0원 |
| 13. 근저당권 · 이완숙 | 45,000,000원 | 0원 |
| 14. 경매개시결정 · 김현명 | 75,000,000원 | 0원 |
| 15. 경매개시결정 · 김명도 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 577,716,986원 중 예상배당은 37,450,896원이며, 채권 미배당액은 540,266,090원입니다. 집행비용 1,277,104원은 채권자 배당액과 별도로 매각대금에서 차감됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지와 제시외 건물
- 이용상태. 다가구형 단독주택으로 이용 중이며 각 층에 독립된 출입문이 있습니다.
- 건물 구조. 연와조 슬래브지붕 3층으로, 외벽은 적벽돌쌓기 및 일부 페인트 마감, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 제시외 건물. 판넬조 판넬지붕 창고 1㎡, 조적조 판넬지붕 보일러실 3㎡, 벽돌 및 판넬조 슬래브·판넬지붕 주택 39㎡, 경량철골조 샷시지붕 보일러실 3㎡가 일괄매각에 포함됩니다.
- 토지. 대 100.1㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 738,600원/㎡이며 평지의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·이용 제한 메모
- 주위환경. 이천초등학교 북서측 인근이며 단독주택과 다세대주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 중소형 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 도로 접근성과 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다.
- 제한사항. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 이천초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 낙찰가 48,728,000원이 아니라 인수액을 더한 168,728,000원을 기준으로 판단하세요.
- 최일경·김명도 임대차 원본. 계약서, 보증금 이체내역, 전입세대확인서, 점유 부분과 실제 거주 여부를 대조하세요.
- 김명도 동일인 확인. 신청채권자와 301호 임차인이 동일인인지, 청구액 75,000,000원과 보증금 75,000,000원이 같은 채권인지 확인하세요.
- 유준철 배당 가능액. 당해세와 최우선변제 반영 후에도 보증금 10,000,000원이 전액 배당되는지 배당순위를 다시 계산하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세의 세목, 법정기일, 당해세 여부와 교부청구액을 확인하세요.
- 호실·점유 구획. 1층, 2층 전부, 301호의 독립 출입구와 실제 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 매각 포함 건물 4개소의 위치·면적·현황과 경계 침범 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 실질취득액 168,728,000원을 기준으로 인근 다가구형 단독주택과 토지·건물 일괄 거래 사례를 별도로 조사하세요.
맺으며 — “4,872만원 낙찰”이 아니라 “1억6,872만원 취득”
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가의 24.01%까지 내려간 최저매각가입니다. 숫자만 보면 네 차례 유찰된 저가 물건처럼 보이지만, 최일경과 김명도의 보증금 120,000,000원이 전액 인수되는 조건을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 168,728,000원으로 올라갑니다.
여기에 실제 임차인 3명의 점유와 배당관계, 신청채권자와 임차인 김명도의 동일인 문제, 당해세 가능성, 총 540,266,090원의 채권 미배당, 제시외 건물까지 확인해야 합니다. 실거래 비교 자료가 없는 상태에서 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 최저가는 낮지만 권리와 점유 난도는 높습니다. 임대차 실체와 세금 순위가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.