수원지방법원 2024타경37723. 여주시 하동 한빛타운 비동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 전용 53.65㎡ 물건입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 단순히 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 점이 아닙니다. 말소기준은 2024.01.30. 국민행복기금의 가압류인데, 그보다 앞선 2023.05.22. 류정희의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 140,000,000원, 주민등록일자는 2019.05.27., 확정일자는 2019.05.08.로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 류정희)가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의한다는 2026.6.1.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 류정희 임차권에 한해 배당 부족액을 매수인이 떠안는 위험은 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경37723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 청심로 40, 비동 4층401호 (하동,한빛타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.65㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김재원 (2019.09.05. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (8회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.01.30. 국민행복기금 가압류 14,435,399원입니다. 이보다 앞선 류정희의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 위치입니다. 반면 국민행복기금 가압류와 2024.07.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 류정희 임차권의 승계 문제는 등기 순위 자체가 아니라 2026.6.1.자 확약으로 실질 해소된 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력과 승계를 따로 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 류정희 | 2019.05.27 / 2019.05.08 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
| NGUYEN CHI LINH | 2024.05.17 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LE HOAI PHONG | 2024.03.26 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
류정희는 전입과 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 그러나 확약으로 매수인에 대한 잔존보증금 청구권과 대항력을 포기했기 때문에 이 임차권의 실질 승계액은 0원입니다. 나머지 두 전입자는 각각 2024.03.26., 2024.05.17. 전입으로 말소기준 2024.01.30. 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
이 사건은 류정희 임차권의 확약으로 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 82,810,000원입니다. 한빛타운 전용 53.65㎡ 실거래는 2023.08. 180,000,000원, 2024.02. 120,000,000원, 2024.03. 140,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 146,666,666원, 최신 거래는 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 53.65㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2024.02 | 53.65㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2023.08 | 53.65㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.65㎡ | 3건 | 146,666,666원 |
실질취득 82,810,000원은 최근 12개월 평균의 56.5% 수준입니다. 가격 숫자만 보면 최근 실거래보다 낮습니다. 그러나 이 단지는 24세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 8.0회, 매각률은 0.0으로 집계되어 있습니다. 이미 현재 사건도 8회 유찰된 만큼, 단순 할인율보다 거래 빈도·명도·재매각 가능성을 함께 보는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 임차인 류정희 보증금 | 140,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 가압류 · 국민행복기금 | 14,435,399원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 류정희 보증금 미배당액은 59,080,580원이고 이를 매수인 인수액으로 계산하지만, 2026.6.1.자 확약서에 따라 류정희 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약이 없다면 현재 회차 실질취득은 낙찰가와 미배당 인수를 합산해 보증금 수준으로 고정되는 구조지만, 본 사건은 해당 확약으로 그 구조가 해소됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 경기도 여주시 하동 소재 하동회전교차로 북서측 인근. 공동주택·근린생활시설·소규모공장이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 12미터 내외, 남측 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 779,100원/㎡입니다.
- 환금성. 한빛타운은 24세대, 2017.11.16. 준공입니다. 동일면적 최근 실거래는 3건이고, 경매 평균 유찰은 8.0회로 집계돼 재매각 시 거래 속도 점검이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.6.1.자 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 류정희 임차권임을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. NGUYEN CHI LINH, LE HOAI PHONG은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 거주 여부와 명도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 현재 사건과 단지 경매 통계 모두 8회 유찰입니다. 내부 상태, 명도 난도, 수요층, 거래 속도를 가격과 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 동일면적 최근 거래는 3건입니다. 120,000,000원·140,000,000원·180,000,000원으로 가격 편차가 있으므로 개별 호수 상태 차이를 확인해야 합니다.
- 배당·세금 재확인. 현재 배당표는 집행비용과 등재 채권을 기준으로 한 추정이며 실제 배당과 세금·관리비 등은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약과 환금성
등기만 보면 이 물건은 140,000,000원짜리 선순위 주택임차권이 먼저 눈에 들어오는 사건입니다. 현재 최저가 82,810,000원보다 보증금이 커서, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 하지만 본 사건은 주택도시보증공사의 2026.6.1.자 확약으로 그 핵심 인수위험이 실질 0원으로 해소됐습니다.
따라서 현재 회차의 가격 판단 기준은 실질취득 82,810,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 146,666,666원과 최신 거래 140,000,000원보다 낮습니다. 다만 24세대 다세대주택, 8회 유찰, 현황조사상 별도 전입자 2명이라는 요소가 함께 있습니다. 이 사건은 “최저가가 싸다”에서 끝나는 물건이 아니라, 확약의 법적 효력 확인과 실제 점유·환금성 확인이 가격 할인보다 더 중요한 사건입니다.
