수원지방법원 2024타경37723. 여주시 하동 한빛타운 비동 4층 401호, 전용 53.65㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김재원으로, 2019년 9월 5일 거래가 150,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2024년 1월 30일 접수된 국민행복기금의 가압류 14,435,399원입니다. 문제는 이보다 앞선 2023년 5월 22일 류정희 명의의 주택임차권등기가 있다는 점입니다. 보증금은 140,000,000원, 주민등록일은 2019년 5월 27일, 확정일자는 2019년 5월 8일로 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.
하지만 이 사건에는 핵심적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 류정희로부터 권리를 양도받은 뒤 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026년 6월 1일자 확약서를 제출했습니다. 따라서 류정희 임차권에 관한 룰상 미배당액이 생기더라도 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경37723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 청심로 40, 비동 4층401호 (하동, 한빛타운) |
| 물건종류 / 전용 | 기타(다세대주택) · 전용 53.65㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김재원 (2019.09.05. 거래가 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지 정보 | 한빛타운 · 24세대 · 사용승인 2017.11.16. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소
② 임차·점유 현황
보증기관의 중복 임차인 신고는 없으며, 확인된 실제 임차·점유자는 3명입니다. 선순위 임차권자 류정희는 확약 적용 대상이고, 나머지 2명은 말소기준 이후 전입자입니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류정희 | 2019.05.27 / 2019.05.08 | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원* |
| LE HOAI PHONG | 2024.03.26 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증금 인수 없음 |
| NGUYEN CHI LINH | 2024.05.17 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증금 인수 없음 |
* 류정희 임차권은 원칙적으로 말소기준 이전의 대항력 있는 임차권이나, 주택도시보증공사가 2026.06.01. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출한 조건을 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가가 실거래 평균보다 높다
한빛타운 전용 53.65㎡의 제공된 실거래 표본은 3건입니다. 거래가는 120,000,000원~180,000,000원, 평균은 146,666,666원이며 최신 거래는 2024년 3월의 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 53.65㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2024.02 | 53.65㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2023.08 | 53.65㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 평균 | 53.65㎡ | 3건 | 146,666,666원 |
현재 최저가와 실질취득가는 모두 169,000,000원입니다. 이는 실거래 평균의 115.2%로 최근 비교가격보다 높은 수준입니다. 선순위 보증금 인수 위험이 확약으로 해소됐다는 점은 권리상 장점이지만, 그 사실이 높은 매입가격을 보완해 주지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 1. 임차인 류정희 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 14,435,399원 | 14,435,399원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 11,398,601원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정가격 169,000,000원에서는 류정희 보증금이 전액 배당되어 룰상 미배당 인수도 0원입니다. 주택도시보증공사는 11,398,601원만 배당받아 미배당이 발생합니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 효과
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 169,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 80% | 135,200,000원 | 7,492,800원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 64% | 108,160,000원 | 34,154,240원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 140,000,000원 아래로 내려갈수록 류정희 보증금의 미배당액이 매수인 인수액으로 증가하는 구조입니다. 그러나 제출된 확약에 따라 류정희 임차권의 대항력과 잔존 반환청구권이 포기되므로, 각 회차의 룰상 인수액은 실질 0원*으로 조정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 주위환경. 하동회전교차로 북서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 거리와 운행빈도를 포함한 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 12미터, 남측 약 8미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 한빛타운은 24세대 규모이며 제공된 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 가격 범위도 120,000,000원~180,000,000원으로 넓어 개별 호수 상태에 따른 가격 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01.자 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 제출 주체를 원본으로 재확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 류정희 임차권의 인수 표기와 확약서 비고가 최종 명세서에도 동일하게 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. LE HOAI PHONG과 NGUYEN CHI LINH의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금 및 퇴거 계획을 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득가 169,000,000원은 실거래 평균의 115.2%입니다. 6회 유찰 이력만으로 저가라고 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았으므로 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 관리·명도 비용. 점유자 퇴거, 공용부분 관리비 및 내부 상태 확인에 필요한 비용을 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수위험 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 주택도시보증공사의 확약입니다. 보증금 140,000,000원의 류정희 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있지만, 대항력과 잔존 보증금 청구권 포기 및 말소 동의로 실질 인수액은 0원*입니다. 권리의 가장 큰 위험은 해소됐습니다.
그러나 권리가 정리됐다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득가 169,000,000원은 실거래 평균 146,666,666원의 115.2%이고 최신 거래 140,000,000원보다도 높습니다. 여기에 6회 유찰, 24세대 규모, 경매 매각률 0.0%가 겹칩니다. 권리는 확약 확인 시 통과, 가격과 환금성은 보류. 이 물건은 확약서 원본의 효력을 확인한 뒤에도 매입가격을 보수적으로 판단해야 합니다.