수원지방법원 2024타경38498. 경기도 이천시 부발읍 신하리 436-38, 3층 302호의 다세대주택입니다. 감정가 77,000,000원이 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 9,059,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 11.76% 수준이라 매우 싸 보이지만, 이 사건에서는 최저가 자체가 투자 판단 기준이 아닙니다.
핵심은 2023.08.03 등기된 한소진의 주택임차권입니다. 임대차보증금은 65,000,000원, 전입·점유개시는 2020.11.24, 확정일자는 2020.09.24입니다. 2024.08.19 강제경매개시결정보다 앞서고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 남은 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가 9,059,000원을 전제로 한 배당에서는 한소진에게 8,495,938원이 배당되고 56,504,062원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경38498 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 신하리 436-38 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실·다용도실·발코니 |
| 건물 | 알씨조 슬라브지붕 4층건 내 3층 302호 · 사용승인 1992.08.04 |
| 시세 비교면적 | 62.37㎡ |
| 소유자 | 김정숙 · 2019.05.03 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 9,059,000원 |
| 청구액 | 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차권’이 먼저다
또 하나의 변수가 있습니다. 이찬구는 2014.11.05 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단순히 확정된 대항력 임차인으로 단정하기보다는 대항력 가능·금액 미상 위험으로 봐야 합니다. 한소진의 인수액만 계산하고 입찰하면 이찬구 관련 미확인 보증금 위험을 놓칠 수 있습니다.
② 임차인 — 확인된 2명의 성격이 다르다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 이찬구 | 2014.11.05 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| 한소진 건물302호 전체 · 주거 | 2020.11.24 / 2020.09.24 | 65,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
③ 시세 비교 — 905만원이 아니라 6,556만원을 비교해야 한다
대산주택의 거래 표본은 5건입니다. 전체 평균은 67,400,000원이지만 과거 78,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 이를 우선하지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 58,000,000원이며, 최근 가격은 이전 구간보다 -16.8% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 59.11㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2023.11 | 62.37㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2023.10 | 62.37㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2022.06 | 62.37㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2021.10 | 59.11㎡ | 2 | 55,000,000원 |
현재 최저가 9,059,000원만 최근 시세와 나누면 15.6%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건에서는 의미가 거의 없습니다. 실질취득 65,563,062원을 최근 12개월 평균 58,000,000원과 비교하면 약 113.0%입니다. 최신 거래보다 7,563,062원 높습니다. 따라서 ‘감정가 대비 88% 이상 할인됐으니 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 563,062원 |
| 1. 임차인 한소진 보증금 | 65,000,000원 | 8,495,938원 |
| 2. 경매개시결정 · 한소진 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 한소진 보증금 중 56,504,062원이 남아 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 총부담은 거의 그대로다
| 회차 가정 | 낙찰가 | 인수액 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 9,059,000원 | 56,504,062원 | 65,563,062원 |
| 7회 유찰 시 | 6,341,300원 | 59,172,843원 | 65,514,143원 |
| 8회 유찰 시 | 4,438,910원 | 61,040,990원 | 65,479,900원 |
낙찰가만 보면 9,059,000원 → 6,341,300원 → 4,438,910원으로 빠르게 떨어집니다. 하지만 한소진 보증금 미배당액이 반대로 늘어 총부담은 65,563,062원 → 65,514,143원 → 65,479,900원으로 큰 차이가 없습니다. 추가 유찰 자체가 실질취득가격을 크게 낮춰주지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 신하초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통환경은 무난한 편입니다.
- 건물. 1992.08.04 사용승인된 4층 다세대주택으로, 해당 호실은 3층 302호입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 527.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 북측 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 806,200원/㎡입니다.
- 환금성. 대산주택은 12세대이고 확인된 거래 표본은 5건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 9,059,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 한소진 인수액을 합친 실질취득 65,563,062원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 한소진 임차권 원본 확인. 보증금 65,000,000원, 전입 2020.11.24, 확정 2020.09.24, 임차권등기 2023.08.03과 미배당 인수 조건을 원본과 대조해야 합니다.
- 이찬구 보증금 확인. 2014.11.05 전입은 확인되나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 인수 범위를 추가 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균·최신 거래는 58,000,000원이고 최근 추세는 -16.8%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 7회·8회 유찰 시에도 인수액이 늘어 낙찰가+인수 총액은 약 65,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “905만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 6회 유찰된 최저가만 보는 것입니다. 9,059,000원이라는 숫자는 매우 낮지만, 한소진의 보증금 미배당액 56,504,062원을 합치면 현재 실질취득은 65,563,062원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 58,000,000원보다 약 13.0% 높은 수준이고, 시장 추세도 -16.8%입니다.
여기에 2014.11.05 전입한 이찬구의 보증금이 확인되지 않은 점까지 남습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싸다는 이유로 접근할 사건이 아니라, 선순위 임차보증금 인수와 미상 임차인 위험을 먼저 해결해야 하는 사건입니다. 추가 유찰이 이어져도 한소진 인수액이 늘어 총부담이 약 65,000,000원 부근에 머무는 만큼, 승부처는 낙찰가가 아니라 인수권리의 확정과 최근 58,000,000원 시세 대비 총부담입니다.
