수원지방법원 2024타경38498. 경기도 이천시 부발읍 신하리 436-38, 대산주택 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가 77,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가가 6,341,000원까지 내려왔지만, 이 숫자가 곧 매수인의 실제 취득원가는 아닙니다. 등기부에는 한소진의 보증금 65,000,000원에 관한 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다.
현재 회차의 배당 추정치를 적용하면 한소진에게 돌아가는 금액은 5,826,862원, 미배당 잔액은 59,173,138원입니다. 여기에 낙찰가 6,341,000원을 더하면 65,514,138원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커지므로 합산 실질취득은 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다. 이찬구 역시 선순위 전입 기록이 있으나 보증금이 확인되지 않아, 추가 인수위험까지 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경38498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 신하리 436-38 3층 302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교 기준 면적 62.37㎡ · 방2·거실·주방·욕실·다용도실·발코니 |
| 건물 정보 | 알씨조 슬라브지붕 4층 건물 중 3층 302호 · 사용승인일 1992.08.04 |
| 소유자 | 김정숙 · 2019.05.03 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 6,341,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한소진 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 보증금 인수와 미상 임차인 위험
분석 기준으로 표시된 갑구 9번 강제경매개시결정일은 2024.08.19입니다. 한소진의 주택임차권등기는 2023.08.03에 접수되어 이 기준일보다 앞서며, 등기부 분석상 매수인 인수 대상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금 잔액 인수 위험이 명시되어 있으므로, 최저가만으로 권리 부담을 판단해서는 안 됩니다.
이찬구는 2014.11.05 전입 기록이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 판단하고 실제 임대차관계와 점유 여부를 확인해야 합니다.
| 임차인 | 임대차·보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 이찬구 | 전입 2014.11.05 보증금 미상 · 확정일자 미상 점유 범위·계약관계 확인 필요 |
가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 한소진 | 건물 302호 전체 · 주거 보증금 65,000,000원 전입 2020.11.24 · 확정일자 2020.09.24 임차권등기 2023.08.03 |
有 | 有 | 59,173,138원 추정 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
비교 대상은 대산주택의 거래 기록입니다. 가격 메리트 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 비교가격 58,000,000원, 최신 확인 거래 58,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -16.8% 하락을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 59.11㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2023.11 | 62.37㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2023.10 | 62.37㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2022.06 | 62.37㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2021.10 | 59.11㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 전체 평균 | 비교 표본 | 5건 | 67,400,000원 |
| 최근 비교가격 | 집계 기준 | 1건 | 58,000,000원 |
한소진 인수분을 반영한 현재 회차 기준 실질취득은 65,514,138원입니다. 최근 비교가격 58,000,000원보다 7,514,138원 높고, 약 113.0%에 해당합니다. 이는 이찬구의 미상 보증금 위험을 더하기 전 금액입니다. 최저가 6,341,000원만 실거래와 비교해 저렴하다고 판단하는 것은 잘못입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,341,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 514,138원 |
| 1. 임차인 한소진 보증금(우선변제) | 65,000,000원 | 5,826,862원 |
| 2. 한소진 신청채권 배당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 6,341,000원에서 집행비용 514,138원을 제외한 5,826,862원이 한소진의 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 부족분 59,173,138원은 매수인 인수 위험입니다. 한소진의 보증금 65,000,000원과 신청채권 청구액 65,000,000원은 별개 채권인지 확인되지 않았으므로 단순 합산하지 말고 원인관계를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 요소는 별도 확인이 필요합니다.
유찰 추가 시나리오 — 입찰가가 내려가도 인수 부담은 유지
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 매수인의 합산 실질취득은 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다. 아래 금액은 각 회차의 제시된 배당 추정치를 적용한 계산이며, 이찬구의 보증금은 포함하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 추정 | 합산 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 6,341,000원 | 59,173,138원 | 65,514,138원 |
| 8회 유찰 시 | 4,438,700원 | 61,041,197원 | 65,479,897원 |
| 9회 유찰 시 | 3,107,090원 | 62,348,838원 | 65,455,928원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 이천시 부발읍 신하리 소재 신하초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있습니다. 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 1992.08.04이며, 알씨조 슬라브지붕 4층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방보일러 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 준보전산지는 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 비교 거래는 5건이며 전체 평균 67,400,000원, 최근 비교가격 58,000,000원입니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7회이고 매각률은 0.0%로 표시되어 있어, 단순히 최저가가 낮다는 이유로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한소진 임차권 원본 확인. 65,000,000원 보증금의 계약서, 지급 증빙, 점유, 전입·확정일자, 임차권등기와 경매 신청채권의 관계를 대조하세요. 가장임차인 의심 기록만으로 유효성 또는 허위성을 단정하지 마세요.
- 이찬구 임대차 확인. 2014.11.05 전입 기록이 있으므로 실제 점유, 보증금, 확정일자, 계약관계를 확인해야 합니다. 금액을 알 수 없는 인수 위험이므로 확인 전에는 총 취득원가를 확정할 수 없습니다.
- 실질취득으로 상한 설정. 현재 회차의 한소진 인수 반영액만 65,514,138원입니다. 최근 비교가격 58,000,000원보다 높으므로 최저가 6,341,000원만 기준으로 응찰 여부를 결정하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오 재검토. 제시된 8회·9회 유찰 시나리오에서도 낙찰가와 인수액의 합은 약 65,500,000원입니다. 입찰가 하락이 실질취득의 유의미한 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.
- 최신 거래 재확인. 최근 비교가격은 58,000,000원이고 최신 확인 거래는 2025.08입니다. 추세가 -16.8%로 하락 방향이므로 입찰 직전 거래 사례와 실제 매수 수요를 다시 확인하세요.
- 관리비·세금·점유 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 관련 사항과 명도 가능성을 확인해 실제 자금계획에 반영하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 증빙과 배당 관련 서류를 확인한 뒤 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득은 낮지 않다”
이 물건의 핵심은 6,341,000원이라는 최저가가 아닙니다. 한소진의 보증금 65,000,000원 중 현재 회차에서 5,826,862원이 배당된다고 가정하면 59,173,138원의 미배당 인수 위험이 남고, 낙찰가를 합친 실질취득은 65,514,138원입니다. 이는 최근 비교가격 58,000,000원의 약 113.0%이며, 최근 가격 추세도 -16.8%로 하락 방향입니다.
더욱이 이찬구의 선순위 전입 기록에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다. 한소진의 임차권과 신청채권 사이의 관계도 실체 확인이 필요합니다. 현재 자료만으로는 저가 매수 기회라고 보기 어렵습니다. 임차권의 유효성, 보증금 잔액, 이찬구의 실제 임대차관계와 최신 시세를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다.
