인천지방법원 2024타경585267. 인천 남동구 간석동 궁전빌라 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가 55,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 26,950,000원입니다. 등기 흐름은 오래된 근저당과 여러 차례의 경매·말소 이력이 쌓여 있지만, 현재 입찰자가 핵심적으로 볼 지점은 명확합니다. 말소기준은 1997.01.29 한국주택은행 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건을 “최저가가 낮다”는 이유만으로 좋게 보기는 어렵습니다. 배당표상 매각가를 26,950,000원으로 놓으면 채권총액 389,105,230원 중 26,064,900원만 배당되고, 363,040,330원 미배당이 발생합니다. 매수인이 이 미배당 채권을 인수한다는 뜻은 아니지만, 장기간 누적된 권리관계와 저가 낙찰 구간이 겹친 물건이라는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경585267 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석로87번길 12-7, 3층302호 (간석동,궁전빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.91㎡ · 궁전빌라라동 |
| 소유자 | 박정진 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 26,950,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동성알씨씨산업 주식회사 / 39,354,983원 |
| 매각기일 | 20260702 |
① 권리 흐름 — 기준은 오래됐고, 이후 권리는 소멸형
임차인 없음. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준인 한국주택은행 근저당권 이후의 근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당 순서에서 앞설 수 있어, 배당 결과와 후순위 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
② 임차인·인수 판단
| 구분 | 점유·임대차 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 표본과 환금성은 약하다
궁전빌라라동은 15세대 규모의 소형 빌라입니다. 최근 실거래는 4건이고, 평균은 58,500,000원입니다. 현재 최저가 26,950,000원은 이 평균의 46.1%로 낮지만, 표본 수가 적고 거래 편차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 39.82㎡ | -1 | 31,000,000원 |
| 2021.12 | 37.91㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2021.09 | 39.82㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2021.08 | 39.82㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 58,500,000원 |
최저가만 놓고 보면 실거래 평균보다 낮습니다. 그러나 2021.08 거래가 110,000,000원과 2023.03 거래가 31,000,000원의 차이가 커서 평균값 하나만으로 매수 안전마진을 단정하기 어렵습니다. 이 사건은 가격보다 환금성 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 885,100원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 3. 근저당 · 부평농업협동조합 | 19,500,000원 | 1,364,900원 |
| 4. 근저당 · 박광일 | 3,000,000원 | 0원 |
| 후순위 가압류·근저당·경매채권 | 341,905,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 26,950,000원 기준 채권자 배당 합계는 26,064,900원, 미배당은 363,040,330원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 낮아질수록 신청채권자 배당은 더 멀어진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 26,950,000원 | 26,064,900원 | 363,040,330원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 18,865,000원 | 18,125,430원 | 370,979,800원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 13,205,500원 | 12,567,801원 | 376,537,429원 | 미충족 |
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석3동행정복지센터 북동측 인근, 다세대주택 중심의 주택지대입니다.
- 교통. 차량접근성은 불가능, 대중교통여건은 보통입니다. 인근 간선도로인 만월로·백범로 변에 버스정류장이 있고, 서측 약900미터 지점에 간석오거리역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다. 외벽은 벽돌타일, 내벽은 벽지·타일, 창호는 PVC 새시 및 방화문입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 개별난방이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 998,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시됩니다. 다만 외벽에 “라”동이라고 표기되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준은 1997.01.29 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 권리는 매각 소멸형으로 보되, 등기부 원본의 말소·변경 이력을 재확인하세요.
- 세금 리스크. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 실질 정산에 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 차량 접근. 감정평가상 차량접근성 불가능이므로 실거주·임대·재매각 수요에서 감점이 될 수 있습니다.
- 거래 표본. 최근 실거래는 4건뿐이고 최저 31,000,000원, 최고 110,000,000원으로 편차가 큽니다. 평균 58,500,000원만 믿고 낙찰가를 정하면 안 됩니다.
- 관리·수리비. 1996-12-21 사용승인 소형 빌라인 만큼 내부 수리비, 공용부 상태, 미납 관리비를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 팔릴 가격”이 더 중요하다
이 물건은 대항력 임차인 인수형이 아니며, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 큰 반전은 없습니다. 그러나 15세대 다세대, 차량접근성 불가능, 실거래 4건의 큰 편차, 그리고 배당표상 대규모 미배당이 동시에 보입니다. 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 환금성은 보수적으로. 최저가가 낮다는 사실보다, 낙찰 후 실제로 얼마에 팔리고 얼마나 빨리 정리될지를 먼저 검증해야 할 사건입니다.
