수원지방법원 2024타경39323. 이천시 사음동 성원캐슬 1동 4층 401호, 전용 비교면적 47.86㎡의 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 165,000,000원이 11회 유찰돼 최저가가 불과 3,263,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금입니다. 이금호는 2021.11.02. 전입했고, 현재 말소기준으로 제시된 2024.09.09. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 임대차보증금 140,000,000원, 확정일자 2021.09.28., 그리고 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다.
즉 현재 최저가 3,263,000원으로 낙찰받는다고 가정해도 신청채권자에게 배당되는 금액은 2,804,266원에 그치고, 미배당액은 137,195,734원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당은 줄고 미배당 인수액은 커지므로, 매수인의 경제적 부담은 임차보증금 약 140,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이 구조에서는 “감정가 대비 2.2%”라는 최저가 할인율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 경충대로2932번길 5, 1동 4층401호 (사음동,성원캐슬) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 비교면적 47.86㎡ · 4층 건 중 4층 401호 |
| 이용상태 | 방2 · 거실 · 주방 겸 식당 · 욕실 · 현관 등의 구조 |
| 소유자 | 이성재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 3,263,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이금호 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2021.05.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.09.09. 강제경매개시결정입니다. 과거 중랑서부새마을금고 근저당 2건은 2021.06.25. 이미 말소됐고, 교보자산신탁주식회사 명의 신탁도 2021.11.02. 말소됐습니다. 이천시 압류 역시 2024.03.15. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 과거 근저당·압류 자체가 매수인에게 남는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 인수액을 결정하는 한 사람
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이금호 | 2021.11.02. | 2021.09.28. | 140,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확인필요 보증기관 승계 아님 |
현황조사와 매각물건명세서에 이금호가 임차인으로 확인되며, 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 이 사건에서는 임차보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다. 배당요구 여부와 실제 배당순위는 원본 서류를 다시 대조해야 하지만, 매각물건명세서가 “전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시한 이상, 입찰 판단에서는 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 326만원이 아니라 약 1.4억원과 비교해야 한다
성원캐슬은 총 10세대이며 비교면적은 47.86㎡입니다. 확인되는 실거래는 2024.11. 두 건으로, 2층 47.43㎡가 150,000,000원, 3층 46.07㎡가 145,000,000원입니다. 최근 평균 지표는 147,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 47.43㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2024.11 | 46.07㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 147,500,000원 |
표면 최저가는 최근 평균의 2.2%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제성을 설명하지 못합니다. 대항력 있는 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문입니다. 실질취득을 약 140,000,000원으로 놓고 보면 최근 실거래 145,000,000원~150,000,000원보다는 낮지만 차이는 크지 않습니다. 여기에 11회 유찰, 10세대 규모, 임차권 인수와 관계인 확인 부담까지 함께 봐야 합니다.
④ 배당 구조 — 유찰될수록 미배당 보증금이 커진다
| 회차 | 매각가 | 이금호 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 3,263,000원 | 2,804,266원 | 137,195,734원 |
| 12회 유찰 시 | 2,284,100원 | 1,842,986원 | 138,157,014원 |
| 13회 유찰 시 | 1,598,870원 | 1,170,090원 | 138,829,910원 |
현재 회차에서는 매각대금 3,263,000원 중 집행비용 추정액 458,734원을 제외한 2,804,266원이 신청채권자 이금호에게 배당되고, 청구액 140,000,000원 중 137,195,734원이 미배당으로 남습니다. 다음 회차로 갈수록 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당액은 오히려 증가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 중 4층 401호이며 사용승인일은 2021.05.26.입니다.
- 내부. 현장조사 당시 거주인의 폐문부재로 내부 확인은 하지 못했고, 집합건축물대장 건축물현황도상 방2·거실·주방 겸 식당·욕실·현관 등의 구조입니다.
- 주위환경. 사음1통마을회관 남측 인근으로 공동주택·근린생활시설·공장·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 토지면적은 572.0㎡, 공시지가는 363,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 신호. 성원캐슬은 10세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수가 11.0회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 표면 최저가에 속지 않기. 3,263,000원이 아니라 보증금 140,000,000원을 중심으로 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 2025.11.07. 주택임차권등기, 전입 2021.11.02., 확정일자 2021.09.28., 보증금 140,000,000원 및 매각물건명세서 인수 문구를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당액 확인. 현재 시나리오상 신청채권자 배당은 2,804,266원, 미배당은 137,195,734원입니다. 실제 배당순위와 세금·최우선변제 변동을 확인해야 합니다.
- 이금호 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일한 이름으로 나타나므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계를 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 실제 내부 이용 및 현재 점유 상태를 확인하지 못했습니다.
- 시세 기준. 비교 실거래는 145,000,000원과 150,000,000원, 평균 147,500,000원입니다. 입찰가는 실질취득액 기준으로 이 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 횟수 해석. 이미 11회 유찰됐지만 대항력 보증금 인수형에서는 추가 유찰이 실질취득비용을 같은 비율로 낮춰주지 않습니다.
맺으며 — “326만원 낙찰”이 아니라 “1.4억 인수형”
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자가 너무 싸 보인다는 점입니다. 감정가 165,000,000원이 11회 유찰돼 최저가가 3,263,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 이금호의 보증금은 140,000,000원이고 매각물건명세서에는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 낙찰가가 더 떨어져도 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 약 1.4억원 수준에서 움직입니다. 최근 비교 실거래 145,000,000원·150,000,000원과 비교하면 약 1.4억원은 그보다 낮지만, 11회 유찰·10세대 규모·대항력 임차권·신청채권자와 임차인의 동일인 표시까지 감안하면 단순히 “감정가 대비 2.2%라 싸다”고 평가할 수 없는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가를 얼마나 더 낮추느냐가 아니라, 140,000,000원 보증금의 실제 인수 범위와 임대차의 실체를 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
