6,659,000원
수원지방법원 2024타경39323. 경기도 이천시 사음동 성원캐슬 1동 4층 401호, 전용면적 47.86㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 165,000,000원이지만 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 6,659,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 4.04%라는 극단적인 가격이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰대금이 아니라 선순위 임차보증금입니다.
이금호는 2021.11.02. 전입했고, 말소기준으로 선언된 2024.09.09. 강제경매개시결정보다 전입이 빠릅니다. 매각물건명세서에는 임대차보증금 140,000,000원, 확정일자 2021.09.28., 주택임차권등기 2025.11.07.이 명시돼 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 경충대로2932번길 5, 1동 4층 401호 (사음동, 성원캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.86㎡ · 방2·거실·주방 겸 식당·욕실·현관 · 4층 건 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2021.05.26. · 10세대 |
| 소유자 | 이성재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 6,659,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이금호 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소된 담보보다 선순위 임차인이 핵심
등기부에는 2021.06.04. 중랑서부새마을금고의 근저당권 220,000,000원과 583,000,000원이 기록돼 있으나, 두 근저당은 같은 해 2021.06.25. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2024.01.03. 이천시 압류 역시 2024.03.15. 해제돼 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 매수인 부담을 결정하는 것은 이미 말소된 근저당이 아니라 2021.11.02. 전입한 임차인의 대항력입니다.
임차인·점유 관계
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이금호 | 2021.11.02. / 2021.09.28. | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 가능·배당 확인 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이금호는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니며, 신청채권자와 임차인 이름이 동일합니다. 매각물건명세서에는 보증금 140,000,000원의 대항력 임차인으로 기재돼 있지만, 등기부상 경매신청 채권자와도 동일인이므로 임대차의 실제 성립 경위와 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.
② 실질취득 계산 — 낙찰가가 내려가도 총액은 약 1.4억원
| 현재 최저매각가 | 6,659,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 519,862원 |
| 임차인 배당 가능 재원 | 6,139,138원 |
| 임대차보증금 | 140,000,000원 |
| 보증금 미배당 잔액 | 133,860,862원 |
| 매수인 실질취득 | 약 140,519,862원 |
현재 회차에서 매각대금 6,659,000원 중 집행비용 519,862원을 빼면 실제 배당재원은 6,139,138원입니다. 이 금액이 임차보증금에 배당된다고 가정하면 보증금 미배당 잔액은 133,860,862원이고, 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 140,519,862원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 할인폭은 약 4.7%
성원캐슬 전용면적 47.86㎡와 면적이 유사한 거래는 2024.11. 두 건입니다. 거래 표본은 2건뿐이므로 가격 판단의 신뢰도는 제한적이지만, 최저매각가가 아니라 실질취득 약 140,519,862원을 기준으로 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 47.43㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2024.11 | 46.07㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 147,500,000원 |
실질취득 약 140,519,862원은 최근 12개월 평균 147,500,000원의 95.3%입니다. 평균보다 6,980,138원 낮지만, 거래 최저가 145,000,000원과의 차이는 4,480,138원에 불과합니다. 취득세·법무비용·명도비용·체납관리비와 임차관계 분쟁 가능성을 고려하면 9회 유찰에 상응하는 충분한 안전마진이라고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당·인수 구조 (매각가 6,659,000원 가정)
| 구분 | 채권·보증금 | 예상배당·부담 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 519,862원 |
| 1. 대항력 임차인 · 이금호 | 140,000,000원 | 6,139,138원 |
| 매수인 인수 추정 | - | 133,860,862원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
등기부상 2021.06.04. 설정된 중랑서부새마을금고 근저당권 두 건은 2021.06.25. 말소됐으므로 현재 존속하는 담보권으로 계산하지 않았습니다. 임차인의 실제 배당액과 인수액은 배당요구, 임차권등기 효력, 조세채권 및 법원의 최종 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로, 건축물현황도상 방2·거실·주방 겸 식당·욕실·현관 구조입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 이천시 사음동 사음1통마을회관 남측 인근으로 공동주택·근린생활시설·공장·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지면적 572.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 363,900원/㎡입니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 실거래가 2건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 매도기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 응찰가는 6,659,000원이 아니라 낙찰대금과 인수 보증금 잔액을 합친 약 140,519,862원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 을구 순위 4번 주택임차권등기, 보증금 140,000,000원, 전입일 2021.11.02., 확정일자 2021.09.28. 및 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이금호로 기재돼 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유 현황, 채권 성격을 확인해야 합니다.
- 배당요구·배당순위 확인. 실제 배당액이 줄어들면 매수인 인수액이 늘어납니다. 법원의 채권계산서와 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
- 말소된 근저당 구분. 중랑서부새마을금고 근저당권 220,000,000원과 583,000,000원은 2021.06.25. 말소된 기록이므로 존속 여부를 최신 등기부로 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 현재 점유자, 실제 거주 여부, 열쇠 인도 가능성 및 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인된 거래는 2024.11. 두 건뿐입니다. 인근 다세대주택 매물·실거래·전세가와 내부 상태를 추가 조사해야 합니다.
- 체납·조세 확인. 체납관리비, 당해세, 최우선변제금 및 집행비용 변동은 실질취득액을 늘릴 수 있습니다.
맺으며 — “666만원 낙찰”이 아니라 “약 1.4억원 취득”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 165,000,000원짜리 주택을 6,659,000원에 살 수 있는 초저가 경매처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 140,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 경제적 취득비용은 약 140,519,862원으로 계산됩니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 147,500,000원의 95.3%로, 겉으로 보이는 95.5% 할인과는 전혀 다른 결과입니다. 9회 유찰, 신청채권자와 임차인의 동일인 관계, 주택임차권등기, 10세대 소규모 단지, 2건뿐인 시세 표본까지 감안하면 현재 할인폭은 위험을 충분히 보상한다고 단정하기 어렵습니다. 최저가는 파격적이지만 실질취득가는 평범하고, 권리위험은 복잡합니다. 임차보증금의 실제 배당·인수 범위를 확정하기 전에는 입찰 보류가 합리적인 사건입니다.