수원지방법원 2024타경39415. 이천시 마장면 오천리 더큐브어센딩센터 2층 202호로, 건축물관리대장상 용도는 교육연구시설(학원)이며 감정 기준 현재 공실입니다. 소유자 허영숙은 2024.01.17. 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 광주농업협동조합 명의의 채권최고액 204,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 광주농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 이천시 압류가 뒤따른 구조입니다.
권리분석의 핵심은 2023.11.20. 설정된 공동담보 근저당권과 2024.01.17. 등기된 일부포기 내역을 함께 읽는 것입니다. 배당 시뮬레이션에는 해당 선순위 채권이 배당항목으로 반영돼 있지만, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 해당 없음으로 명시돼 있고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 128,870,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39415 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 마장면 중앙로10번길 30, 2층 202호 (더큐브어센딩센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 교육연구시설(학원) · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 허영숙 (2024.01.17. 소유권 취득 · 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 128,870,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 173,574,631원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 일부포기 원본 확인
매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다. 신고된 임차인 내역도 없으며, 감정 당시 이용상태는 공실입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사서와 현장 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 263,000,000원, 현재 최저매각가는 128,870,000원으로 감정가의 49%입니다. 소유자의 2024.01.17. 거래가액은 260,000,000원으로 감정가와 비슷하지만, 이는 현재 시장에서 형성된 실거래 평균이나 최신 거래가격이 아닙니다.
따라서 감정가 대비 51% 하락했다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 교육연구시설(학원)이고 현재 공실이므로, 동일 건물 또는 인근 유사 용도의 실제 매매가·임대료·공실 기간을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,604,180원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광주농업협동조합 | 1,044,000,000원 | 126,265,820원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 광주농업협동조합 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 1,248,000,000원 중 예상 배당액은 126,265,820원이며, 미배당액은 1,121,734,180원입니다. 미배당 채권은 배당 부족을 뜻할 뿐 매수인 인수액과 같지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마장면행정복지센터 북서측 인근이며 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설과 나지가 혼재한 면소재지 내 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 영동고속국도 덕평IC가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 건축물관리대장상 교육연구시설(학원)이나 감정 기준 현재 공실입니다. 위생·급배수, 화재탐지·소화, 엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 가장형 상업용 건부지이며 북동측과 북서측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 자연보전권역, 택지개발지구, 수질보전특별대책지역 등에 해당하며 공시지가는 1,667,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 해당 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일부포기 범위 확인. 을구 1번 공동담보 근저당권과 2024.01.17. 일부포기 등기의 효력을 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 점유 재확인. 감정 기준 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 현장 방문으로 출입 상태, 실제 점유자, 내부 이용 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 교육연구시설·상업용 집합건물의 최근 매매가와 임대료를 별도로 조사하세요.
- 용도 적합성. 건축물대장상 교육연구시설(학원) 용도와 계획한 업종이 맞는지, 용도변경이나 인허가가 필요한지 관계기관에 확인하세요.
- 공실 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 내부 마감과 설비 상태, 재임대까지의 공실 기간을 실질취득비용에 포함해 계산하세요.
- 세금·배당 원본 확인. 당해세와 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목이 있을 수 있으므로 배당요구종기 이후 제출된 서류와 체납관계를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 용도와 공실을 먼저 본다”
이 물건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없고, 현재 최저가 128,870,000원에 낙찰받는다면 실질취득액도 128,870,000원입니다. 임차인 보증금이나 등기상 권리를 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 투자 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 교육연구시설(학원)이고 현재 공실이며, 비교할 최신 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 응찰자가 적었다는 결과이지, 현재 시장가보다 반드시 싸다는 증거가 아닙니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요, 승부처는 학원 용도와 공실의 환금성입니다.
