수원지방법원 2024타경39415. 이천시 마장면 오천리의 더큐브어센딩센터 2층 202호입니다. 등기상 소유자는 허영숙이며, 2024년 1월 17일 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광주농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 204,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 광주농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 2024년 9월 9일 경매개시결정이 등기됐습니다.

현재 가장 중요한 특징은 5회 유찰입니다. 감정가 대비 낙찰 기준가격이 크게 내려왔음에도, 이것만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 감정평가상 용도는 교육연구시설(학원)이고, 기준시점에는 공실이었습니다. 일반 주거용 물건과 다른 수요층을 고려해야 하며, 실제 학원 운영 가능 여부와 임대·매각 수요를 확인한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2024년 1월 17일 설정된 광주농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 204,000,000원이고, 채무자는 소유자 허영숙입니다.

그보다 앞선 2023년 11월 20일에는 비시엔주식회사를 채무자로 하는 광주농업협동조합의 채권최고액 1,044,000,000원 근저당권이 존재했습니다. 해당 근저당권은 다른 호실을 공동담보로 포함하고 있었지만, 2024년 1월 17일 일부포기로 말소됐습니다. 따라서 이 선행 근저당권의 채권최고액을 현재 매수인 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준 근저당권 이후 등기된 임의경매개시결정 및 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 특히 이천시 압류는 2025년 4월 24일 등기됐으며, 세금 관련 압류등기의 소멸과 실제 조세 배당순위는 구분해서 판단해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 17%, 그런데 시세는?

감정가 263,000,000원이던 물건이 현재 44,202,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 하지만 감정가와 현재 시장가격은 다른 개념입니다. 특히 일반 주거용 아파트와 달리 교육연구시설은 실제 사용 가능 업종과 임차 수요에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

2024년 등기상 거래가액은 260,000,000원이지만, 이 과거 거래 하나를 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 최근 실거래나 실제 임대수익에 대한 객관적인 비교 없이 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,202,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,195,636원을 제외한 43,006,364원이 광주농업협동조합에 배당됩니다. 채권최고액 기준 160,993,636원이 미배당으로 남으며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 계산입니다. 실제 배당은 확정된 채권액과 우선순위에 따라 변동될 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

④ 유찰 회차별 배당 시나리오

추가 유찰로 최저매각가가 하락할수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 각 시나리오에서 매수인 권리 인수액은 0원으로 분석됩니다. 미배당 채권이 증가한다고 해서 그 금액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마장면행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재한 면소재지 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 영동고속국도 덕평IC가 위치해 전반적인 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임과 커튼월 마감, 내벽은 석고보드 및 페인팅 마감이며 위생·급배수·화재탐지·소화·엘리베이터 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 접근성. 북동측 및 북서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 용도·규제. 준주거지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역에 해당하며, 자연보전권역·택지개발지구·수질보전특별대책지역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지 공시지가는 1㎡당 1,667,000원입니다. 실제 영업 및 용도변경 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 건축물관리대장상 교육연구시설(학원)이고 감정 당시 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 학원 용도의 집합건물은 일반 주거용 물건과 매수·임차 수요가 다릅니다. 현재 5회 유찰 상태라는 점을 고려해 실제 임대 수요와 향후 매각 가능성을 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 낮은 최저가에 현혹되지 않기. 감정가 대비 16.81%라는 수치는 현재 시세 대비 할인율이 아닙니다. 주변 유사 교육연구시설의 실제 거래가격과 임대 조건을 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
• 실제 점유상태 확인. 감정 당시 공실이었으나 임대관계가 미상입니다. 현재 점유 여부, 임대차계약, 사업자 사용 여부 등을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 교육연구시설 활용 검토. 건축물관리대장상 학원 용도입니다. 학원 운영에 필요한 인허가와 해당 호실의 시설·안전 요건을 확인해야 합니다. 다른 업종으로 이용하려면 용도변경 가능성도 검토해야 합니다.
• 관리비·공용비용 확인. 공실이 길어졌다면 미납 관리비가 발생했을 가능성이 있습니다. 관리주체에 체납액 및 공용부분 관리비 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 이천시 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 실제 조세채권의 우선순위 및 배당 영향은 별도 확인해야 합니다.
• 공동담보 이력 대조. 과거 광주농업협동조합의 공동담보 근저당권은 이미 말소됐습니다. 등기사항전부증명서에서 말소 사실과 현재 유효한 담보권을 다시 확인해야 합니다.
• 자금계획. 최저가 44,202,000원을 기준으로 취득세·등기비용·명도비용·수선비용 등 부대비용을 별도로 고려해야 합니다. 예상 수익을 계산할 때 공실 기간도 반영해야 합니다.
• 매각 원본 확인. 2026.11.04 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서, 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 가격보다 중요한 것은 누가 다시 살 것인가”

이천 더큐브어센딩센터 202호는 감정가 263,000,000원에서 최저가 44,202,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 부담은 매각으로 소멸하며, 명세서상 매수인 인수권리도 없습니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 구조입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 환금성과 용도 적합성입니다. 교육연구시설(학원)이라는 용도, 감정 당시 공실 상태, 5회 유찰 이력, 그리고 최근 실거래 시세 검증이 되지 않았다는 점을 함께 보아야 합니다. 감정가의 17%라는 숫자만으로 가격이 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

권리 부담은 낮지만, 가격 판단은 보류. 실제 사용할 수 있는 업종과 임차 수요가 확인되고, 재매각 가능한 시장가격까지 검증될 때 비로소 투자 여부를 판단할 수 있는 물건입니다.