수원지방법원 2024타경40156. 양평군 서종면 수능리의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건으로, 감정평가상 건물은 다가구주택(펜션)으로 이용 중이고 지층도 현황상 주택으로 이용되고 있습니다. 감정가는 864,813,340원, 두 차례 유찰된 최저매각가는 420,092,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 444,721,340원 내려온 물건이지만, 이 사건은 단순히 할인율만 보고 접근하기 어려운 복합 부동산 일괄매각입니다.
등기 계산상 말소기준권리는 2010.05.11. 양서농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 근저당권과 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기에는 일부 근저당권의 말소·일부포기 기록이 존재하는 반면 배당표에는 해당 채권이 배당 대상으로 반영돼 있습니다. 권리 자체의 인수 여부보다 먼저, 공동담보목록과 말소 대상 부동산을 원본으로 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40156 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 서종면 수능리 산13-1 / 등기 건물 경기도 양평군 서종면 수능리 144-2, 서능로 53 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(펜션) 이용 · 건물 지층 현황 주택 |
| 소유자 | 김민준 (2010.04.29. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 864,813,340원 / 420,092,000원 (2회 유찰, 감정가의 48.58%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 291,239,535원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 방식 | 토지·건물 및 일부 수목·시설 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 등기와 배당표 대조 필수
말소기준권리는 2010.05.11. 양서농업협동조합 근저당권으로 계산돼 있습니다. 이후 설정된 수지신용협동조합·허진선·박연화의 근저당권과 경기신용보증재단· 제이비우리캐피탈의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 48.6% 할인과 시세 메리트는 별개
현재 최저매각가는 420,092,000원으로 감정가 864,813,340원의 48.58%입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 회차의 실질취득액도 420,092,000원입니다. 그러나 비교 가능한 동일 용도 실거래나 최근 12개월 평균 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 420,092,000원 | 48.58% | 747,176,972원 |
| 3회 유찰 시 | 294,064,400원 | 34% | 871,520,554원 |
| 4회 유찰 시 | 205,845,080원 | 23.8% | 958,504,803원 |
③ 예상배당표 (매각가 420,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,600,920원 |
| 을구 1번 근저당권 · 양서농업협동조합 | 145,000,000원 | 145,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 홍정주 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 엔에이치저축은행주식회사 | 150,000,000원 | 138,491,080원 |
| 을구 7번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 420,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 허진선 | 75,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 경기신용보증재단 | 11,143,706원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 박연화 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 박연화 | 75,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 4,524,346원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,160,668,052원 중 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 413,491,080원, 미배당액은 747,176,972원입니다. 신청채권자 수지신용협동조합의 청구액은 291,239,535원이지만 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소 기록과 배당표 반영 권리의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.
④ 매각 범위 — 포함물과 제외물을 구분해야 한다
- 일괄매각. 목록 2 지상 소나무와 연못, 토지 및 건물의 기타 수목, 석축, 급·배수설비, 차양과 데크 등이 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 매각제외 시설. 목록 2·4·5 지상의 제시외 컨테이너박스와 감정서상 ㄷ~ㅅ 건물은 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권 불분명. 매각에서 제외되는 제시외 건물 등을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다.
- 태양광설비. 목록 8 건물 옥상에는 소유자 미상의 태양광설비가 있고, 용량과 자부담비용 등이 미상이며 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 포함 제시외 건물. 목록 8의 감정서상 ㄱ·ㄴ 제시외 건물은 평가 및 매각에 포함됩니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수능2리마을회관 서측 직선거리 약 60미터 지점이며, 주변은 전원주택· 근린생활시설·펜션·일부 농경지와 야산지대로 구성돼 있습니다.
- 교통. 왕복 2차선 간선도로인 서능로변에 있어 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 5분 거리에 중부내륙고속도로 두물머리I.C가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물로 외벽은 페인팅·스톤코트· 목재판넬, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 하이샷시와 칼라샷시 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 보일러 난방과 위생설비, 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 다가구주택인 펜션으로 이용 중이며 목록 8 건물 지층은 현황상 주택으로 이용되고 있습니다.
- 토지 현황 차이. 목록 2·4 토지는 공부상 지목이 답이지만 현황은 전 기타 상태입니다.
- 산13-1 토지. 면적 60㎡, 임야·자연림, 완경사·사다리형·맹지이며 공시지가는 55,100원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역 또는 계획관리지역과 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 펜션으로 이용되는 다가구주택과 여러 토지, 농지취득자격증명 대상 토지, 매각제외 시설이 결합돼 있어 표준화된 주거용 부동산처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 사전 확인. 목록 2·4의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 사실조회회신서를 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 매각제외 건물 실측. 컨테이너박스와 감정서상 ㄷ~ㅅ 건물의 위치·면적·사용관계, 철거 가능성과 법정지상권 성립 가능성을 현장에서 구분하세요.
- 태양광설비 권원. 목록 8 옥상의 소유자 미상 태양광설비에 대한 설치계약, 사용수익권, 철거비와 전력 판매 관계를 확인하세요.
- 임대·점유 조사. 임대관계가 미상이고 펜션으로 이용 중이므로 각 층과 객실의 점유자, 운영주체, 보증금·전입·사업자등록 여부를 확인하세요.
- 등기·배당표 대조. 양서농업협동조합 근저당의 채권최고액 변경과 일부포기, 홍정주·엔에이치저축은행 근저당의 말소 범위를 공동담보목록과 함께 확인하세요.
- 매각 포함 범위 표시. 소나무·연못·수목·석축·급배수설비·차양·데크와 제시외 ㄱ·ㄴ 건물은 포함되지만 다른 제시외 시설은 제외되므로 현장 도면에 구분 표시하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 48.6%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고, 펜션 운영수익·토지별 활용도·수선비·제외시설 처리비를 반영해 별도의 적정가를 산정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 매각 경계와 절차가 먼저다
최저가가 감정가의 48.6%까지 내려왔고 매수인 인수액도 0원으로 계산된다는 점만 보면 가격이 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 주택 한 채가 아니라 다가구주택 펜션과 여러 토지를 묶은 일괄매각입니다. 목록 2·4의 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않고, 일부 제시외 건물과 태양광설비는 매각에서 제외됩니다. 제외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
여기에 임대관계가 미상이고, 말소된 것으로 표시된 근저당권이 배당 시뮬레이션에는 반영돼 있어 원본 서류 확인 없이는 배당구조조차 단순하게 확정하기 어렵습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원 추정이지만, 가격 판단과 현장·절차 위험은 높은 물건입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 농취증 발급, 매각 포함·제외 경계, 실제 점유와 운영관계, 공동담보 및 말소 범위를 모두 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다.