수원지방법원 2024타경40453. 이천시 갈산동 ‘윈스빌리지A,B동’ 에이동 3층 301호, 전용면적 81.04㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 258,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 126,420,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기부에는 2015년부터 근저당·가등기·신탁·경매가 반복되어 복잡해 보이지만, 과거 권리군은 2016년 말소와 2020년 임의경매 매각으로 정리됐습니다. 현 소유자 이은경이 2021.05.06 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 설정한 미래신용협동조합 근저당권부터 현재 경매의 권리순서를 다시 읽는 것이 핵심입니다.
그 뒤 설정된 디지비캐피탈 근저당과 카드사·대부업체 등의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 유민수의 전입일도 말소기준보다 약 1년 8개월 늦어 낙찰자에게 임차보증금을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 따라서 현재 최저가와 실질취득금액은 모두 126,420,000원으로 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40453 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 향교로 171-1, 3층301호 (갈산동,에이동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 81.04㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 단지 / 사용승인 | 윈스빌리지A,B동 · 16세대 · 2021.03.03 |
| 소유자 | 이은경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 126,420,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 미래신용협동조합 / 148,452,900원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 복잡한 과거보다 2021년 이후가 핵심
등기부의 2015년 가등기·근저당권은 2016년에 말소됐고, 2019년 설정된 다수 근저당·가압류·경매 권리도 2020.06.12 임의경매 매각과 함께 정리됐습니다. 이후 2021.05.06 이은경에게 소유권이 이전되면서 같은 날 설정된 미래신용협동조합 근저당 186,000,000원이 현 경매의 실질 말소기준이 됩니다. 2022.11.01 디지비캐피탈 근저당 75,600,000원과 2023년 이후 가압류·압류는 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유민수 | 2023.01.16 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 배당요구 여부 확인 필요 | 승계 없음 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 가격 여유는 크지만 하락 추세를 반영해야 한다
윈스빌리지A,B동의 전용 79.39~82.80㎡ 실거래 6건입니다. 전체 평균 249,666,666원에는 과거 거래가 포함되므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 246,333,333원과 최신 거래 238,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 79.39㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2024.03 | 79.41㎡ | 2 | 253,000,000원 |
| 2023.07 | 79.60㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 2023.02 | 82.59㎡ | 3 | 268,000,000원 |
| 2021.07 | 81.04㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2021.06 | 82.80㎡ | 3 | 253,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 246,333,333원 |
현재 최저가이자 실질취득금액인 126,420,000원은 최근 12개월 평균의 51.3%, 최신 거래 238,000,000원의 53.1%입니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 119,913,333원, 최신 거래와 비교하면 111,580,000원 낮아 숫자상 가격 완충 폭은 충분합니다.
다만 최근 거래 평균은 이전 거래군보다 2.6% 하락했습니다. 거래 건수도 전체 6건, 최근 12개월 3건으로 많지 않고, 16세대 소규모 다세대라는 점에서 아파트처럼 평균가격을 곧바로 환금가치로 대입해서는 안 됩니다. 내부 상태와 점유·명도비용을 반영한 보수적 재매각가를 따로 잡아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,569,880원 |
| 1. 근저당 · 미래신용협동조합 | 148,452,900원 | 123,850,120원 |
| 2. 근저당 · 디지비캐피탈 | 75,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 14,647,613원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 21,151,880원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 애플자산관리대부 | 17,929,701원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 31,430,173원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 | 22,705,761원 | 0원 |
| 8. 압류 · 이천시 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 현 경매의 선순위 근저당권자에게 배당되고 후순위 근저당·가압류·소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다. 이천시 당해세와 임차인의 소액보증금 최우선변제 가능성은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이현고등학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·중소규모 아파트단지·주상용건물·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 광역 도로접근성은 양호하고 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·전기·도시가스·난방·엘리베이터·공동현관·지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평탄하게 조성된 사다리형 주거용 건부지이며 남측 세로(가) 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 육안 확인이 되지 않아 내부구조와 이용상황은 현황도면·탐문과 표준적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015년·2019년 권리군의 말소와 2020년 경매매각 이력을 연결해 확인하고, 현 경매의 기준권리가 2021.05.06 미래신용협동조합 근저당인지 원본 등기부로 최종 대조하세요.
- 임차인 조사. 유민수의 실제 점유 여부·보증금·확정일자·배당요구와 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서와 주민등록·점유자료로 확인하세요.
- 당해세 확인. 이천시 압류가 있으므로 법정기일과 당해세 금액을 확인해야 합니다. 당해세가 인정되면 담보권자의 예상배당이 줄어들 수 있습니다.
- 내부 수리비. 내부를 직접 확인하지 못한 물건이므로 누수·마감·설비·난방 상태를 보수적으로 가정하고 입찰가에서 수리비를 차감하세요.
- 명도비용. 대항력은 없지만 유민수가 실제 점유 중이면 인도명령과 이사 협의 기간·비용을 예상해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 주차·엘리베이터 등 공용시설 관련 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 출구가격. 최근 시세 평균을 그대로 매도가로 잡지 말고 16세대 소규모 다세대, 가격 추세 -2.6%, 동일 단지 경매 낙찰률 0.0%를 반영한 보수적 매도가와 매도기간을 설정하세요.
맺으며 — “권리와 가격은 합격, 환금성은 확인”
이 물건은 등기부의 과거 연혁만 보면 매우 복잡하지만, 말소 이력을 따라가면 현 경매의 구조는 단순해집니다. 2021.05.06 미래신용협동조합 근저당이 실질 말소기준이고, 2023.01.16 전입한 유민수는 후순위라 매수인이 승계할 보증금은 없습니다. 인수 0원, 실질취득 126,420,000원입니다.
가격도 최근 12개월 실거래 평균 246,333,333원의 51.3%, 최신 거래 238,000,000원의 53.1%로 상당한 여유가 있습니다. 다만 최근 가격 추세가 2.6% 하락했고, 16세대 다세대의 거래량과 동일 단지 경매 낙찰률이 낮으며 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리 합격, 가격 매력, 출구는 보수적으로입니다. 임차인의 소액보증금 배당, 이천시 당해세, 내부 수리비와 명도비용까지 확인한 뒤에도 할인 폭이 유지되는지가 최종 입찰 판단의 기준입니다.
