인천지방법원 2025타경237. 동암역 남동측 인근의 지영하이츠 4층 401호, 전용 56.15㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 170,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 58,310,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차권자이자 신청채권자인 김태중이 2021.05.31 전입·점유를 시작했고, 2021.04.20 확정일자를 갖춘 뒤 2024.05.09 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준일인 2025.01.10 강제경매개시결정보다 임차인의 전입과 임차권등기가 모두 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,449,580원을 먼저 공제하고 임차인에게 56,860,420원을 배당하면, 남는 보증금 113,139,580원이 매수인 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 동암남로8번길 42-4, 4층 401호 (십정동, 지영하이츠) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.15㎡ · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 건물규모 / 사용승인 | 지영하이츠 4세대 · 2002.05.25 |
| 현재 소유자 | 성관모 (2024.05.02 소유권이전 · 거래가액 173,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 58,310,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태중 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 살아 있는 임차권
과거 설정됐던 국민은행 근저당, 부일새마을금고 근저당 2건과 김학문 명의의 소유권이전청구권가등기는 모두 경매개시 전에 이미 말소됐습니다. 따라서 이 권리들은 매수인이 떠안을 현존 권리가 아닙니다. 반면 김태중의 전입·점유와 주택임차권등기는 2025.01.10 강제경매개시결정보다 앞서며, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 2025.05.21 연수세무서장 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태중 | 4층 401호 56.15㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 2021.05.31 2021.04.20 | 170,000,000원 | 배당요구 있음 2024.05.09 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 113,139,580원 |
김태중은 2021.05.31 주민등록과 점유를 시작했고, 2021.04.20 확정일자를 갖췄습니다. 임대차계약일자는 2021.04.14 및 2023.03.10, 확정일자는 2021.04.20 및 2023.04.18로 등기돼 있으며, 2024.05.09 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
③ 시세 비교 — 34%가 아니라 실질 99.1%
지영하이츠 동일 면적 56.15㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 거래는 2024.04의 173,000,000원이고, 이전 거래는 2021.06의 170,000,000원입니다. 전체 평균은 171,500,000원이며 최근 거래는 이전 거래보다 1.8% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 56.15㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 2021.06 | 56.15㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | 56.15㎡ | 2건 | 171,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.15㎡ | 1건 | 173,000,000원 |
명목 최저가 58,310,000원은 최근 12개월 평균의 33.7%에 불과하지만, 이는 인수액을 뺀 숫자입니다. 미배당 보증금까지 포함한 실질취득 171,449,580원은 최신 거래 173,000,000원의 99.1%이고, 전체 평균 171,500,000원과도 사실상 같습니다. 경매의 권리위험과 자금 묶임을 감수하면서도 일반 실거래 대비 확보되는 할인 폭은 1,550,420원에 그칩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 시나리오 | 낙찰가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 58,310,000원 | 113,139,580원 | 171,449,580원 |
| 4회 유찰 시 | 40,817,000원 | 130,317,706원 | 171,134,706원 |
| 5회 유찰 시 | 28,571,900원 | 142,342,394원 | 170,914,294원 |
4회 유찰 시 낙찰가는 40,817,000원으로 내려가지만 인수액이 130,317,706원으로 증가해 실질취득은 171,134,706원입니다. 5회 유찰 시에도 낙찰가 28,571,900원과 인수액 142,342,394원을 합치면 170,914,294원입니다. 유찰이 반복돼도 실질취득은 약 1.71억원에 머뭅니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 | - |
| 1. 임차인 김태중 보증금 | 170,000,000원 | 56,860,420원 | 113,139,580원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 2.5%로 추정한 금액입니다. 임차보증금 170,000,000원 중 56,860,420원만 배당되고 113,139,580원이 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 십정동 동암역 남동측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 동암역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 외벽은 드라이비트 및 인조석 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며 도시가스 개별난방입니다.
- 토지. 213.1㎡ 자루형 평지의 다세대주택 부지로, 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,346,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도심 공공주택 복합지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 4세대 소규모 다세대이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰은 3.0회이고 확인된 낙찰사례는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 58,310,000원이 아니라 인수액을 더한 171,449,580원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원문 확인. 보증금, 전입, 확정일자, 임대차계약 갱신 내역과 미배당 잔액 인수 문구를 직접 대조하세요.
- 임차인과 신청채권자의 관계 확인. 김태중이 임차권자이자 신청채권자이므로 계약서, 보증금 지급자료, 채권 발생 경위와 관계인 여부를 확인하세요.
- 현재 점유 상태 확인. 임차권등기 후 실제 점유자, 열쇠 인도 여부와 명도 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 말소등기 재확인. 과거 국민은행·부일새마을금고 근저당과 김학문 가등기의 말소 상태를 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 규제 적용 범위 확인. 도심 공공주택 복합지구와 토지거래계약 허가구역이 취득·이용에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 배당 변동요소 확인. 당해세, 체납 관리비, 집행비용과 우선변제 항목에 따라 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 사건 진행 원문 대조. 매각기일 2026.07.08의 매각 결과, 변경·연기·재매각 여부를 법원 사건내역에서 확인하세요.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 물건은 감정가 170,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 58,310,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김태중의 보증금 170,000,000원 중 113,139,580원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어갑니다. 현재 회차의 실질취득은 171,449,580원으로 최신 실거래 173,000,000원의 99.1%입니다.
4회, 5회 유찰을 가정해도 실질취득은 각각 171,134,706원과 170,914,294원으로 거의 변하지 않습니다. 여기에 4세대 소규모 다세대의 제한된 거래 표본, 평균 3.0회의 유찰, 임차인과 신청채권자가 동일한 구조의 확인 부담까지 겹칩니다. 표면 최저가는 낮지만 실질 가격은 시세 수준이고 권리분석 난도는 높습니다. 이 사건의 결론은 “싸게 낙찰받는 물건”이 아니라 “임차보증금 잔액을 포함해 시세에 가깝게 취득하는 물건”입니다.