84,280,000원
수원지방법원 2024타경41838. 이천시 창전동 고려아파트 1층 104호, 전용 84.24㎡ 아파트입니다. 감정가 172,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 84,280,000원까지 낮아졌습니다. 최신 동일 면적 거래는 2026년 6월 2층 130,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 시세의 64.8%입니다. 전체 거래 평균 176,750,000원보다도 크게 낮지만, 이 평균에는 2023년 12월 1층 250,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
권리관계는 표면보다 복잡해 보입니다. 등기에는 1991년 이후 근저당·가등기·압류·경매 기록이 다수 나타나지만, 대부분은 후속 말소등기로 정리됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2020.11.27. 현대캐피탈주식회사 근저당권 96,000,000원입니다. 따라서 과거 권리가 실제로 모두 말소된 상태라면 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41838 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 서희로96번길 21, 1층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.24㎡ · 방3·주방·거실 및 식당·욕실2 · 지하1층/지상7층 중 1층 |
| 사용승인 / 규모 | 1990.10.10. · 고려1 · 34세대 |
| 소유자 | 이호규 (2023.12.13. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천상욱 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 오래된 기록은 많지만 말소 여부가 핵심
현대캐피탈주식회사 근저당 이후에는 2023.12.20. 천상욱 근저당 75,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 중랑구 압류, 스마트저축은행 가압류 11,893,557원, 이천시 압류와 이 사건 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 말소기준 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 전입자 1명, 대항력은 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시권 | 2023.12.27 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.02.26 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인 또는 점유 신고자는 김시권 1명입니다. 전입일 2023.12.27.은 말소기준일 2020.11.27.보다 늦어 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 김시권은 등기부에서 과거 소유자 및 여러 근저당의 채무자로도 등장합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 단정할 수는 없지만, 점유관계와 임대차 실체를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 낮은 가격은 맞지만 하락 추세와 표본 부족을 반영해야 한다
고려1 동일 면적 84.24㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 176,750,000원이지만, 2023년 12월 1층 250,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.24㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.12 | 84.24㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2023.03 | 84.24㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 2022.11 | 84.24㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.24㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 130,000,000원이고, 최저가 84,280,000원은 그 64.8%입니다. 가격만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 최근 표본은 1건뿐이고, 최근 구간은 과거 구간보다 32.4% 하락한 흐름입니다. 따라서 전체 평균 176,750,000원을 기준으로 큰 차익을 기대하기보다, 최신 거래 130,000,000원과 1층·반지하 유사 상태를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 자동 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 16,900,000원 | 16,900,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 42,300,000원 | 42,300,000원 |
| 3. 박영현 근저당 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 국민은행 근저당 | 60,000,000원 | 8,162,960원 |
| 5. 김희환 근저당 | 28,000,000원 | 0원 |
| 6. 김희환 근저당 | 14,000,000원 | 0원 |
| 7. 듀프캐피탈대부 근저당 | 45,000,000원 | 0원 |
| 8. 듀프캐피탈대부 근저당 | 22,500,000원 | 0원 |
| 9. 현대캐피탈 근저당 | 96,000,000원 | 0원 |
| 10. 천상욱 근저당 | 75,000,000원 | 0원 |
| 11. 스마트저축은행 가압류 | 11,893,557원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 계산상 총 채권액은 426,593,557원, 채권자 배당액은 82,362,960원, 미배당액은 344,230,597원입니다. 다만 위 표에는 후속 말소된 과거 근저당이 포함돼 있어 실제 법률상 배당순위를 나타내지 않습니다. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부도 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천초등학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북측 인근 도로변에 노선버스정류장이 있으며 인접지역 이동 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상7층 건물로, 1990.10.10. 사용승인됐습니다. 관리상태는 무난합니다.
- 물리적 위험. 1층 104호지만 외부관찰상 반지하와 유사한 것으로 조사됐습니다. 채광·환기·습기·누수·사생활 노출을 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 폭 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 34세대 소규모 단지이고 1990년 사용승인된 구축 아파트입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래도 1건뿐이라 매도 시 가격 발견이 쉽지 않을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 재확인. 갑구 3번·7번 가등기와 과거 근저당·압류가 후속 말소등기로 완전히 정리됐는지 확인하세요.
- 배당표 정합성 확인. 자동 배당표가 말소된 권리를 포함하고 있으므로 법원의 매각물건명세서와 배당요구종기 내역을 기준으로 다시 산정해야 합니다.
- 전입자 실체 확인. 김시권의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 확인하세요. 등기부상 과거 관계인과 동일 인물인지도 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 6건으로 집계돼 있습니다. 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 회수액이 달라질 수 있습니다.
- 반지하 유사 상태 확인. 현장 방문 때 바닥 높이, 창호 위치, 채광·환기, 누수 흔적, 결로와 곰팡이 여부를 직접 점검하세요.
- 최근 시세 중심 상한 설정. 전체 평균 176,750,000원보다 최신 거래 130,000,000원을 우선하고, 1층·반지하 유사 상태를 추가로 할인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없지만 점유자가 존재하므로 인도명령·이사 협의와 집행 가능성을 비용과 일정에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·세금 체납 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 가격은 장점, 불일치는 입찰 전 숙제”
이 물건의 표면 가격은 분명 낮습니다. 감정가 172,000,000원에서 두 차례 유찰된 84,280,000원은 최신 거래 130,000,000원의 64.8%이고, 전입자도 말소기준 이후 전입해 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 그러나 가격만으로 등급을 높이기에는 확인할 사항이 많습니다.
과거 가등기·근저당·압류는 후속 말소 기록이 있지만 자동 배당표에서는 여전히 배당대상으로 계산되고 있습니다. 전입자 김시권은 과거 소유자·채무자와 동일한 이름이고, 해당 호실은 감정평가상 반지하와 유사합니다. 단지는 34세대의 1990년 구축이며 최근 가격 추세도 32.4% 하락했습니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리와 현장은 보류입니다. 최신 원본과 현장 확인으로 불일치를 해소한 뒤에만 낮은 최저가가 실제 안전마진으로 바뀝니다.