인천지방법원 2025타경329. 부평구 부개동 120-261 소재 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정가는 311,473,600원, 현재 최저매각가는 152,622,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2005.05.03 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권이며, 그 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수, 보증기관 승계, 확약서 반영 같은 임차인형 리스크는 이 물건에서는 핵심 쟁점이 아닙니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 단독주택과 토지이고, 비고상 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 권리가 단순하더라도 물리적 현황·경계·제시외 건물의 사용가치 확인이 가격 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 120-261 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 소유자 | 손유자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 311,473,600원 / 152,622,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 유찰 / 2026.07.02 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 예그린대부 / 36,474,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2005.05.03 옹진수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 여러 차례의 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 낙찰자가 별도로 떠안는 임차보증금이나 인수 권리는 확인되지 않습니다.
② 토지·용도 체크 — 단독주택지 성격
| 토지면적 | 116.0㎡ |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 대 / 단독 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 1,639,000원/㎡ |
| 지형 / 형상 | 평지 / 정방형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 관련 구역 | 과밀억제권역 · 절대보호구역 · 상대보호구역 · 제2종일반주거지역 · 토지거래계약에관한허가구역 |
토지는 116.0㎡의 대지이고, 이용상황은 단독입니다. 제2종일반주거지역이지만 절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 함께 표시되어 있습니다. 단독주택 실사용, 리모델링, 재건축성 검토를 한다면 건축 가능 범위와 허가·규제 조건 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,708원 |
| 1. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 2. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 24,300,000원 | 24,300,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사예그린대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사예그린대부 | 55,000,000원 | 47,885,292원 |
| 6. 근저당 · 주식회사예그린대부 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 236,800,000원 중 예상배당은 149,685,292원, 미배당은 87,114,708원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 대비 49%, 그러나 시세 판단은 별도
현재 최저가는 152,622,000원으로 감정가 311,473,600원의 49%입니다. 숫자만 보면 많이 내려온 물건입니다. 그러나 이 자료 안에는 동일 지역·동일 유형의 실거래 비교가 없으므로, 단순히 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 가격 평가는 토지 116.0㎡의 실제 가치, 제시외 건물 상태, 도로접면, 보호구역·허가구역 영향까지 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인. 임차인 내역은 없습니다. 매수인 인수 보증금도 0원입니다.
- 권리. 2005.05.03 근저당권이 말소기준이며, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 제시외 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 실제 면적, 구조, 노후도, 철거·수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으므로 사용 목적별 제한을 확인해야 합니다.
- 가격. 감정가 대비 49%이지만 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 명도. 소유자·현 점유 상황을 별도로 확인하고 인도명령·협의 비용을 예산에 반영하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현장과 가격
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸. 문제는 권리보다 물건성과 가격입니다. 단독주택·토지는 아파트처럼 동일 평형 실거래만으로 빠르게 판단하기 어렵고, 이 물건은 제시외 건물까지 포함됩니다. 결론적으로 권리는 통과, 가격은 현장 확인 전 보류입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 토지·건물 가치 확인이 우선입니다.