수원지방법원 2024타경42589. 이천시 부발읍 아미리 삼성홈플렉스 6층 604호로, 감정평가상 업무용 사무소로 이용 중인 근린시설입니다. 노명호 씨가 2022.12.05. 거래가액 222,325,300원에 소유권을 취득했고, 2024.05.10. 부발농업협동조합 앞으로 채권최고액 130,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 김화섭 씨가 청구금액 185,000,000원으로 강제경매를 신청해 2024.12.19. 경매개시결정이 등기된 구조입니다.
말소기준은 부발농업협동조합 근저당입니다. 그보다 뒤에 등기된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에 별도로 적힌 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 낙찰자가 등기상 채무를 추가로 떠안는 대항력 인수형 물건은 아닙니다. 다만 임차인 신고 내역이 확인되지 않는 것과 별개로 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 적혀 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42589 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로 2088, 6층 604호 (삼성홈플렉스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무용(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 6층 604호 |
| 소유자 | 노명호 (2022.12.05. 소유권이전 · 거래가액 222,325,300원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김화섭 / 185,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.10. 부발농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022년 신탁과 신탁재산 귀속을 거쳐 현재 소유자인 노명호 씨에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 설정된 부발농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 2024.12.19. 김화섭 씨의 강제경매개시결정은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 말소기준인 근저당권 자체도 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 그 채권을 인수하지 않습니다.
② 점유·가격 판단 — 49%만 보고 싸다고 말할 수 없다
임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이고 현재 이용상태는 업무용 사무소입니다. 따라서 입찰 전 실제 사용자가 소유자인지, 임차인 또는 별도 점유자가 있는지, 인도 협의가 필요한지를 현장에서 확인해야 합니다.
현재 최저매각가는 감정가 230,000,000원의 49%인 112,700,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석할 수 없습니다. 현재 소유자의 2022.12.05. 거래가액 222,325,300원도 과거 취득가격일 뿐, 현재 적정 시세를 확정하는 근거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 근저당 · 부발농업협동조합 | 130,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 경매신청채권자 · 김화섭 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,377,800원을 제외한 110,322,200원이 부발농업협동조합에 배당되고, 신청채권자 김화섭 씨에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 315,000,000원 중 예상 배당액은 110,322,200원이며, 전체 미배당액은 204,677,800원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 204,677,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 237,930,020원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 261,171,014원 |
각 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰로 매각가가 낮아져도 채권자의 미배당액만 증가하며, 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 이천시 부발읍 아미리 아미초등학교 남서측 근거리에 있으며, 주변은 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 7층 건물의 6층 604호로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 내부인테리어, 창호는 알루미늄샷시 이중창입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비와 차량용승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25미터, 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대지 824.0㎡, 평지의 사다리형이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,951,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 사무실 사용자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 감정가의 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 삼성홈플렉스 내부 동일·유사 호실의 최근 매매와 임대 사례를 대조하세요.
- 수익성 확인. 업무용 사무소의 월 임대료, 보증금, 공실 기간과 관리비를 확인해 112,700,000원의 적정성을 검증하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당액 204,677,800원은 채권자의 미회수액이며, 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
- 시설 확인. 내부 인테리어 상태, 승강기와 차량용승강기 이용 조건, 주차 및 접근 동선을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 감정평가 내용과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.10. 부발농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원, 권리상 실질취득액은 현재 최저가인 112,700,000원입니다.
그러나 감정가 230,000,000원에서 2회 유찰돼 49%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 확정할 수는 없습니다. 업무용 사무소로 이용 중이고 임대관계가 미상이며, 현재 가격을 비교할 실거래 자료도 없습니다. 신청채권자가 현재 회차에서도 배당을 받지 못하는 구조와 반복 유찰은 시장의 보수적인 반응을 보여줍니다. 권리분석은 합격이지만, 가격과 환금성은 현장 조사 후 판단해야 하는 물건입니다.
