대구지방법원 2025타경356. 경상북도 울진군 평해읍 거일리 13-1 소재 물건으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 66.0㎡의 대지이고, 건물은 목조 칼라강판지붕 단층으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 이옥희이며 2002년 소유권을 이전받았습니다. 말소기준은 2002년 5월 18일 설정된 후포수산업협동조합 근저당권 25,000,000원입니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2024년 김희정의 가압류 42,450,000원과 2025년 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2014년에 설정됐던 가압류 2건과 박규리 근저당권도 각각 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 등기부 밖의 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경356 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 평해읍 거일리 13-1 · 경상북도 울진군 평해읍 개바위길 33-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 토지 / 건물 | 대 66.0㎡ · 목조 칼라강판지붕 단층 |
| 소유자 | 이옥희 · 2002.05.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 31,114,000원 / 15,246,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 울진후포수산업협동조합 / 15,135,259원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2002.05.18 후포수산업협동조합 근저당권 25,000,000원입니다. 2024.06.21 김희정 가압류와 2025.03.20 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2014년에 설정됐던 사단법인에스케이미소금융재단·오케이아프로캐피탈 주식회사 가압류는 2015년에 말소됐고, 박규리 근저당권 10,000,000원도 2021년에 말소됐습니다.
② 가격·유찰 — 49%지만 ‘싸다’ 판단은 보류
현재 최저매각가는 15,246,000원으로 감정가 31,114,000원의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰됐고, 한 차례 더 유찰되면 10,672,200원, 그 다음 회차는 7,470,539원 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 15,246,000원 | 49% | 52,878,428원 |
| 3회 유찰 시 | 10,672,200원 | 34% | 57,369,900원 |
| 4회 유찰 시 | 7,470,539원 | 24% | 60,513,931원 |
③ 예상배당표 (매각가 15,246,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 674,428원 |
| 1. 근저당 · 후포수산업협동조합 | 25,000,000원 | 14,571,572원 |
| 2. 가압류 · 김희정 | 42,450,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 67,450,000원 중 예상 배당은 14,571,572원, 미배당은 52,878,428원입니다. 현재 자료상 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 위치. 경상북도 울진군 평해읍 거일리 ‘개바위마을’ 내에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근 주간선도로와의 접근성 등을 감안한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택이며, 건물은 목조 칼라강판지붕 단층 구조입니다.
- 토지. 대 66.0㎡, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 공시지가는 135,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 진출입. 목록1은 지적도상 맹지이나 인접필지인 거일리 3-5번지를 경유해 진출입 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물. 목록1 지상 제시외 건물은 매각에 포함되지만 국유지 및 타인 지상에 소재해 정확한 지적 경계는 측량이 필요합니다.
- 매각 제외. 일부 지상에 이동이 용이한 저온저장고 1동이 있고, 이는 매각에서 제외됩니다.
- 공부·현황. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 목록2의 공부상 지붕이 ‘함석지붕’, 실제는 ‘칼라강판지붕’이며 실제 소재지도 거일리 13-1과 3-5 지상이라고 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 건물과 제시외 건물의 실제 점유 범위가 13-1과 3-5, 국유지 및 타인 지상과 어떻게 맞물리는지 현장과 지적 자료를 대조하고 필요하면 측량해야 합니다.
- 진출입 확인. 지적도상 맹지인 만큼 거일리 3-5번지 경유 상태와 실제 차량·보행 진출입 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자 존재 여부와 전입·점유·확정일자 등 임차권 자료를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 이동이 용이한 저온저장고 1동은 매각 제외이므로 낙찰 대상과 현장 시설물을 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 15,246,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 현황 리스크를 반영한 별도 가격 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”
이 사건은 등기부상 권리만 놓고 보면 어렵지 않습니다. 2002년 후포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 김희정 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 적고 있어 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 지적도상 맹지, 3-5번지 경유 진출입, 건물의 실제 13-1·3-5 양 필지 소재, 국유지 및 타인 지상 제시외 건물, 측량 필요, 매각 제외 저온저장고가 한 물건에 겹쳐 있습니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 감정가의 49%까지 내려온 가격은 눈에 띄지만, 실거래 기준 없이 이를 곧바로 가격 메리트로 연결할 수는 없습니다. 권리 인수는 낮지만 현장·경계 리스크가 큰 물건. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 받느냐’보다 먼저 ‘정확히 무엇을, 어떤 경계와 진출입 조건으로 받는가’를 확인하는 데 있습니다.