수원지방법원 2025타경216. 양평군 강상면 양평현대성우아파트2단지 202동 14층 1403호, 전용 104.7088㎡ 아파트입니다. 소유자 유호민은 2023년 5월 24일 거래가 350,000,000원에 취득했고, 2024년 6월 21일 한희도 명의로 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재의 말소기준권리이며, 신청채권자는 한희도, 청구금액은 260,949,041원입니다.
등기부 앞부분에는 은행 근저당과 전세권, 개인·대부업체 근저당이 연속해서 나타납니다. 하지만 이 권리들은 각각 후속 말소등기가 존재합니다. 따라서 과거 채권최고액을 모두 더해 낙찰자가 인수하는 구조로 보면 안 됩니다. 현재 효력이 남은 말소기준권리는 2024년 한희도 근저당이며, 그 뒤의 경매개시결정과 롯데카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강상면 강남로 867, 양평현대성우아파트2단지 제202동 제14층 제1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 104.7088㎡ · 방3·거실·주방 겸 식당·화장실2·현관·다용도실 · 15층 중 14층 |
| 소유자 | 유호민 (2023.05.24. 거래가 350,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 176,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한희도 / 260,949,041원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 준공 / 단지규모 | 2010.03.31. / 270세대 |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
확인된 임차인은 없습니다. 등기된 전세권은 주식회사메가마트의 전세금 30,000,000원 권리였으나 2016년 9월 30일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 과거 한국스탠다드차타드제일은행·국민은행·박영석·대부업체 2곳·김창호 명의 근저당도 모두 말소됐으므로 낙찰자가 그 채권최고액을 승계하지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선한다
동일 면적 104.71㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 308,541,666원이지만 과거 350,000,000원 거래까지 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 300,833,333원과 최신 거래 312,500,000원을 우선하는 것이 보수적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 104.71㎡ | 13 | 312,500,000원 |
| 2026.05 | 104.71㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 104.71㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.05 | 104.71㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2024.08 | 104.71㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2024.07 | 104.71㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2024.02 | 104.71㎡ | 12 | 295,000,000원 |
| 2023.10 | 104.71㎡ | 15 | 325,000,000원 |
| 2023.07 | 104.71㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2023.05 | 104.71㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2023.02 | 104.71㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 104.71㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 104.71㎡ | 3건 | 300,833,333원 |
현재 최저가이자 실질취득금액인 176,400,000원은 최근 12개월 평균의 58.6%, 전체 실거래 평균의 57.2%입니다. 최신 거래 312,500,000원과 비교해도 최저가가 상당히 낮습니다. 대항력 임차인이나 인수권리가 없어 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조도 아닙니다. 이 사건에서는 최저가 자체를 실질취득금액으로 시세와 비교할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,269,600원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 한희도 | 260,949,041원 | 173,130,400원 |
| 2. 롯데카드 가압류 | 16,076,685원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
과거에 말소된 근저당과 전세권은 현재 배당대상 및 매수인 인수권리에서 제외했습니다. 매각대금은 집행비용 차감 후 말소기준 근저당권자에게 배당되고도 청구액 전액을 충족하지 못하는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방 겸 식당·화장실2·현관·다용도실을 갖춘 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 14층입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 급탕, 개별난방 및 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 단지. 양평현대성우 2단지는 2010년 준공된 270세대 단지이며, 동일 면적 실거래가 270,000,000원에서 350,000,000원 사이에 형성돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 962,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역 등이 포함되며, 홍수관리구역과 한강 수변구역 등의 저촉 여부가 기재돼 있습니다.
- 현장 대조. 감정요항 중 일부 위치·교통 설명은 본건 아파트 소재지 및 단지 내 도로 연결 설명과 맞지 않는 부분이 있으므로 감정평가서 원본과 현장을 직접 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못하고 표준적인 이용상황을 상정한 평가이므로 누수·결로·수리 범위는 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 과거 한국스탠다드차타드제일은행·국민은행·박영석·대부업체·김창호 근저당과 메가마트 전세권의 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 당해세 확인. 과거 국세·지방세 압류 이력이 3건 있으므로 매각물건명세서와 법원 문건에서 당해세·교부청구 내역을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장 방문 및 전입세대 확인을 통해 점검해야 합니다.
- 내부 수리비 확인. 폐문부재 물건이므로 14층 호실의 누수·결로·창호·보일러·욕실·주방 상태를 외부 탐문과 관리사무소 확인으로 보완하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세가 -3.3%이므로 전체 평균 308,541,666원보다 최근 12개월 평균 300,833,333원과 최신 거래 312,500,000원을 기준으로 출구가격을 설정하세요.
- 환금기간 고려. 동일 단지 경매 통계상 평균 2회 유찰되고 낙찰 사례가 확인되지 않으므로, 매도 시 장기 보유 가능성까지 자금계획에 반영하세요.
맺으며 — “등기부의 큰 숫자보다 말소 여부가 먼저다”
이 물건의 등기부에는 과거 채권최고액이 큰 근저당과 전세권이 여러 건 등장합니다. 그러나 각각의 후속 말소등기를 따라가면 현재 인수해야 할 권리는 남지 않습니다. 말소기준은 2024년 6월 21일 한희도 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수는 0원, 실질취득금액은 현재 최저가와 같은 176,400,000원입니다.
가격도 최근 12개월 실거래 평균의 58.6%로 여유가 있습니다. 다만 최근 추세가 -3.3%이고 이미 2회 유찰됐으며, 내부가 폐문부재로 확인되지 않았습니다. 과거 세금 압류 이력과 감정요항의 일부 불일치도 원본 대조가 필요합니다. 결론은 권리는 정리형, 가격은 매력적, 현장 검증은 필수입니다. 수리비·체납관리비·명도비용을 확인한 뒤에도 최근 시세 대비 충분한 안전마진이 유지되는지가 최종 입찰 판단 기준입니다.