부산지방법원 2024타경50201. 부산 동구 수정동 870-274 일대의 토지·건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 현황 주택이고, 등기부에는 토지 2필지와 4층 1개동 건물로 나타나지만 건축물대장에는 201호·301호·401호의 집합건축물로 등재돼 있습니다. 1층은 주차장 및 창고로 사용 중이며, 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
가격만 보면 감정가 750,345,500원에서 최저가 257,368,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 이 할인율 자체를 곧바로 시세 대비 저렴함으로 해석할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 내부 현장조사가 불가능했고, 공부와 현황의 구조도 일치하지 않으므로 응찰 전에 실제 이용구조와 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경50201 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 수정동 870-274 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 현황 주택 |
| 토지 | 193.0㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 4층 |
| 소유자 | 이범석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 750,345,500원 / 257,368,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 88,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.09.04. 설정된 북부산새마을금고 근저당권 464,100,000원입니다. 이후 박일남 근저당권 40,000,000원, 이미영의 근저당권 60,000,000원과 그 이전, 서민금융진흥원 가압류 12,776,160원, 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리분석과 배당표에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유자 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허미숙 | 망양로718번길 10 (2층) | 2020.03.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장남선 | 망양로718번길 10 (3층) | 2023.03.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 허미숙은 2020.03.24., 장남선은 2023.03.03. 전입했는데, 모두 말소기준일 2018.09.04.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당요구 관련 사항은 원본 서류에서 추가 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,403,152원 |
| 1. 근저당 · 북부산새마을금고 | 464,100,000원 | 252,964,848원 |
| 2. 근저당 · 박일남 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이미영700221- | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,776,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 576,876,160원 중 채권자 예상배당은 252,964,848원이며 미배당은 323,911,312원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 4회·5회 유찰 시 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 257,368,000원 | 252,964,848원 | 323,911,312원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 180,157,600원 | 176,835,394원 | 400,040,766원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 126,110,319원 | 123,544,775원 | 453,331,385원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 34% 수준이고, 한 차례 더 유찰되면 180,157,600원, 5회 유찰 시에는 126,110,319원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래가가 없어 단순히 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 공부·현황 차이 — 이 물건의 가장 큰 체크포인트
- 등기부와 건축물대장. 등기사항전부증명서에는 토지 2필지와 건물 4층 1개동으로 등재돼 있으나, 건축물대장은 201호·301호·401호 3개호의 집합건축물로 등재돼 있습니다.
- 현재 이용. 감정평가상 현황은 주택이며 1층은 주차장 및 창고로 사용됩니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
- 내부 조사. 내부 현장조사가 불가해 내벽과 바닥 상태는 조사되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 현황조사·매각물건명세서에는 2층 허미숙, 3층 장남선의 점유가 확인됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구청 서측 인근으로 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근에 도시철도 1호선 부산진역과 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대 193.0㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 689,300원/㎡입니다.
- 규모. 경임빌은 3세대, 2018.07.24. 사용승인으로 조사돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공부 대조. 등기부의 4층 1개동과 건축물대장의 201호·301호·401호가 실제 현장에서 어떻게 구성되는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 2층 허미숙, 3층 장남선의 실제 점유범위와 계약관계, 보증금을 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자. 두 점유자의 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 현장조사가 불가했으므로 내부 수선상태와 실제 주거환경을 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 이용상태를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 257,368,000원이 시장가격 대비 저렴한지 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 건 물건의 구조다
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 750,345,500원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 257,368,000원입니다. 권리순위도 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조이고 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 저가매수라고 결론내리기에는 확인할 부분이 많습니다.
등기부와 건축물대장의 표시가 다르고, 내부 조사가 이뤄지지 않았으며, 실제 임차인 2명의 보증금과 우선변제 관련 정보도 확인되지 않았습니다. 실거래 비교자료 역시 없어 감정가 대비 34%라는 숫자를 시세 할인율로 볼 수도 없습니다. 권리의 기본 구조는 정리되지만, 현황과 가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건 — 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 실제 건물 구조·점유·현장 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
