대구지방법원 2025타경10267. 경상북도 영덕군 영해면 대진리 382에 소재한 건물 및 토지 관련 경매입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이나, 감정평가서의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 시멘트블록조 슬래브지붕의 지상 1층 구조이고, 토지면적은 162.0㎡입니다.

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 38,725,990원입니다. 경매신청채권자는 영해새마을금고이며 청구금액은 23,265,900원입니다. 소유자는 김영숙이고, 소유권은 1991년 매매를 원인으로 이전된 이력이 있습니다.

권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2002년과 2004년에 설정된 농협 계열 근저당권은 2015년에 이미 말소됐고, 2015년 설정된 영해새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당과 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 등기상 금융채무보다 법정지상권 및 현장 점유관계에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 토지 이용은 별개

2002년 영해농업협동조합 근저당권(채권최고액 14,000,000원)과 2004년 농업협동조합중앙회 근저당권(9,600,000원)은 모두 2015.08.26. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 영해새마을금고 을구 5번 근저당권입니다.

말소기준권리 이후 설정된 영해새마을금고의 추가 근저당권 7,100,000원과 박영복의 근저당권 45,000,000원은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2025.07.04. 임의경매개시결정도 마찬가지입니다. 각 금액은 채권최고액으로 실제 채무잔액과 동일하다고 볼 수 없습니다.

② 점유 및 매각범위 — 현장 확인이 우선

임차인 조사에서는 특정 임차인의 보증금이나 확정일자 등이 확인되지 않았습니다. 한편 감정평가서상 임대관계는 미상이고 타인 소유 건물 및 점유부분이 존재합니다. 따라서 실제 임차인 부재나 점유자의 대항력 부재를 단정할 수 없습니다.

특히 제시외 건물 매각 포함이라는 조건과 매각 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 가능성은 함께 이해해야 합니다. 제시외 건물 전체가 일괄매각된다는 뜻으로 단순 해석하면 안 됩니다. 각각의 위치, 소유자, 점유부분 및 토지와의 관계를 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 38,725,990원의 적정성은 미확인

감정가는 38,725,990원이고 신건 최저매각가도 동일합니다. 다만 동일 지역·유사 물건의 최근 실거래 비교기준은 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가가 시세보다 낮거나 높다는 판단을 내릴 수 없습니다.

더 중요한 점은 매각대상에 토지와 건물이 포함되더라도 타인 소유·점유부분 및 법정지상권 성립 가능성에 따라 실제 활용가치가 크게 달라질 수 있다는 것입니다. 감정평가에서도 타인 소유 및 점유부분을 감안한 금액이 별도로 언급되어 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 38,725,990원 가정)

신건 매각가 기준 집행비용 1,097,068원을 제외한 37,628,922원이 채권자에게 배당되는 구조입니다. 영해새마을금고의 말소기준 근저당에는 채권최고액 기준 32,500,000원이 전액 배당되고, 추가 근저당에는 5,128,922원이 배당됩니다. 후순위 박영복 근저당에는 배당이 없습니다.

채권최고액 기준 전체 미배당은 46,971,078원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액이지, 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다.

배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 채권원금·이자·배당요구·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상북도 영덕군 영해면 대진리 소재 대진항 북서측 인근입니다. 주위는 단독주택과 펜션 등으로 형성된 해안취락지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 시멘트블록조 슬래브지붕 지상 1층 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지와 일부 타일, 바닥은 장판지·타일 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 유류보일러 난방설비가 있습니다.
• 토지. 면적 162.0㎡, 지목은 대, 사다리형 완경사 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며 개별공시지가는 120,900원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 주거용지 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 주거용지의 건폐율은 60% 이하, 용적률은 100% 이하입니다.
• 환금성. 해안취락지대의 소규모 주거용 부동산으로, 거래가격 및 매수층을 개별적으로 검증해야 합니다. 특히 법정지상권과 제삼자 점유문제가 있다면 일반적인 빈집·나대지와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 법정지상권 성립 여부. 매각 제외되는 제시외 건물의 소유자, 건립 시점, 토지와 건물의 소유관계 변동 및 담보권 설정 당시 상태를 확인해 법정지상권 성립 여부를 검토해야 합니다.
• 매각범위 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 매각 포함 조건을 전제로 하되, 매각 제외되는 건물이 어느 부분인지 매각목록·감정도면·현황사진·현장에서 확인해야 합니다.
• 타인 점유부분 조사. 토지 위 타인 소유 건물과 점유부분의 실제 위치·면적, 점유자의 권원 및 철거·인도 가능성을 검토해야 합니다.
• 임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 실제 점유자, 보증금 및 대항력 관련 자료를 확인해야 합니다. 점유 사실만으로 대항력을 단정할 수는 없습니다.
• 시세 검증. 영해면 대진리 주변의 실제 거래, 토지와 건물의 개별 가치, 법적 제한에 따른 가치 하락 가능성을 비교해야 합니다. 감정가만으로 저평가 물건이라 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 38,725,990원, 1회 유찰 가정 30,980,792원, 2회 유찰 가정 24,784,633원을 비교하되 가격 인하가 권리문제를 해결하지는 않는다는 점을 반영해야 합니다.
• 토지 규제와 활용 가능성. 지구단위계획구역 및 주거개발진흥지구 내 건축 제한과 건폐율·용적률, 현장 진입조건을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 매각목록 및 변경 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 토지를 마음대로 쓸 수 있는 것은 아니다”

이 사건은 등기상으로는 비교적 정돈된 경매입니다. 기존 농협 근저당은 이미 말소됐고, 영해새마을금고 근저당 및 후순위 박영복 근저당도 매각으로 소멸할 예정입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단의 중심은 등기 말소가 아닙니다. 매각물건명세서가 직접 고지한 법정지상권 성립 여지, 타인 소유 건물과 점유부분, 제시외 건물의 매각 포함·제외 범위가 핵심입니다. 이 문제가 해결되지 않으면 토지 사용이나 재매각, 명도가 제한될 수 있습니다.

최저매각가 38,725,990원이 실제 시장가치보다 낮다는 근거도 현재 확인되지 않습니다. 특히 법정지상권이 성립할 가능성을 제대로 평가하지 않고 일반 주택 또는 나대지 가격과 비교해서는 안 됩니다.

결론은 권리 말소 측면에서는 긍정적이나, 물건 자체의 이용권과 환금성은 보류입니다. 신건 입찰을 서두르기보다 법정지상권의 성립 여부, 점유관계 및 매각범위를 먼저 확정하고 그 결과를 반영해 가격을 판단하는 것이 합리적입니다.