대구지방법원 2025타경10269. 영덕군 축산면 축산리 218-11에 있는 근린시설과 토지입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층으로, 2011.12.23 사용승인됐습니다. 감정평가상 1층은 일반음식점, 2·3층은 사무소, 4층은 계단실로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박금한이며, 2021.10.06 매매로 소유권을 취득했습니다.
권리의 중심은 2018.08.02 설정된 영해새마을금고의 채권최고액 800,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞서 존재했던 영해새마을금고 근저당권 4건과 박금한 명의 근저당권 1건은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 을구 8번 근저당권이며, 그 뒤의 영덕군 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 축산면 축산리 218-11 가동 · 경상북도 영덕군 축산면 축산항5길 16-1 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1층 일반음식점 · 2, 3층 사무소 · 4층 계단실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 · 사용승인일 2011.12.23 |
| 토지 | 대 162.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박금한 (2021.10.06 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 428,625,280원 / 428,625,280원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영해새마을금고 / 557,866,470원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
2011년부터 2017년 사이 설정됐던 근저당권들은 2018.08.02 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 을구 8번 영해새마을금고 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 2021.10.19에는 이 근저당권의 채무자가 박형준에서 현재 소유자 박금한으로 계약인수됐고, 이후 2024.12.16 영덕군 압류와 2025.07.04 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 확인 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 428,625,280원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 실제 음식점·사무소의 임대수익, 공실, 건물 상태와 토지 활용성이 가격에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 428,625,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,686,253원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 영해새마을금고 | 800,000,000원 | 421,939,027원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 800,000,000원 기준 미배당액은 378,060,973원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 428,625,280원 | 421,939,027원 | 378,060,973원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 342,900,224원 | 337,299,621원 | 462,700,379원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 274,320,179원 | 269,679,696원 | 530,320,304원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 신청채권자의 회수액은 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 유찰의 효과는 권리 인수액 감소가 아니라 입찰가격 자체의 하락에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 축산파출소 남서측 인근이며, 축산항 주변 항만시설·단독주택·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층 일반음식점, 2·3층 사무소, 4층 계단실로 이용 중인 근린시설입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 162.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 101,400원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·중요시설물보호지구(항만)·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 음식점과 사무소의 실제 점유자 및 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 8번 영해새마을금고 근저당권(2018.08.02, 채권최고액 800,000,000원)이 기준입니다.
- 사업자등록·보증금 확인. 근린시설이므로 현황조사·상가건물 임대차 관련 자료를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 428,625,280원이 시장가 대비 유리한지 확인할 수 있는 비교사례와 임대수익 자료를 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 일반공업지역·중요시설물보호지구(항만) 등 용도지역·지구가 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
등기 구조만 보면 이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2018.08.02 영해새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
하지만 근린시설 경매는 권리만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 1층 음식점과 2·3층 사무소의 임대관계가 미상이고, 신건 최저가 428,625,280원을 비교할 실거래 시세도 없습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 보류”입니다. 실제 점유·임대차와 수익성, 주변 근린시설 거래사례를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
