대구지방법원 2025타경10276. 경상북도 영덕군 강구면 하저리 162, 도로명주소 영덕대게로 555의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 주택이고, 주변은 하저마을 북동측 인근 해안도로를 따라 펜션·음식점·농경지·임야 등이 섞여 있습니다. 현재 감정가 943,709,250원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 462,418,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리 흐름의 출발점은 2021년 1월 29일 흥해농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 975,000,000원이며, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 설정된 한강석의 소유권이전청구권 가등기, 박병준의 후순위 근저당권, 경북신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10276 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 강구면 하저리 162 · 경상북도 영덕군 강구면 영덕대게로 555 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 |
| 소유자 | 최기석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 943,709,250원 / 462,418,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥해농업협동조합 / 806,544,405원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 토지 | 447.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 30,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.29 흥해농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 975,000,000원이고 공동담보로 하저리 162, 162-1, 162-2 토지가 기재되어 있습니다. 같은 날 최기석 명의 소유권보존이 이루어졌고, 이후 2021.12.13 한강석 명의 소유권이전청구권가등기, 2024.07.01 박병준 근저당권 300,000,000원, 2025.01.14 경북신용보증재단 가압류 25,590,000원이 뒤따릅니다. 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 임대관계 — 등재 임차인은 없지만 현황은 미상
등재된 임차인은 없고 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 해당사항 없음입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 자료상 특정 임차인의 보증금·전입일·확정일자를 확인할 수 없으며, 실제 점유관계는 현장과 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 462,418,000원으로 감정가 943,709,250원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 가점하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 462,418,000원 | 845,196,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 323,692,600원 | 982,229,096원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 226,584,820원 | 1,077,977,367원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 462,418,000원에서 323,692,600원, 226,584,820원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 담보권자들에게 돌아가는 배당이 줄면서 총 미배당액은 845,196,180원 → 982,229,096원 → 1,077,977,367원으로 증가합니다. 이는 채권자의 미회수 문제이지 낙찰자가 그대로 떠안는 금액은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 462,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,024,180원 |
| 1. 근저당 · 흥해농업협동조합 | 975,000,000원 | 455,393,820원 |
| 2. 근저당 · 박병준 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 25,590,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권총액 1,300,590,000원 중 455,393,820원이 배당되고, 미배당은 845,196,180원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 건물 이용상태는 주택입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층이며 외벽은 샌드위치 판넬 노출, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 모노륨 등으로 마감되어 있습니다.
- 입지. 영덕군 강구면 하저리 하저마을 북동측 인근으로, 해안도로를 따라 펜션·음식점·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 447.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(관광유도형)·가축사육제한구역에 해당합니다. 기호1은 건축법상 도로 일부가 포함된 것으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 전기판넬에 의한 바닥난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 일괄매각이며 목록4는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 가등기 원본 확인. 한강석의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후라 소멸 분석이지만, 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항이 있으므로 등기원인과 명세서를 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 특정 임차인은 등재되지 않았지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 영덕대게로 주변 주택·토지의 실제 거래사례와 현장 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 범위. 공동담보에 하저리 162·162-1·162-2가 기재되어 있고 본건은 일괄매각이므로 각 목록의 지목·면적·현황과 농취증 대상 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급요건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 농취증과 현황 확인이 먼저”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 흥해농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘반값 경매’로 보면 안 됩니다. 실거래 시세가 없어 감정가 대비 49%가 시장가 대비 얼마나 싼지 확인되지 않았고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 무엇보다 목록4는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격·점유·농취증 확인을 끝낸 뒤에만 응찰할 수 있는 물건입니다.
