부산지방법원 2025타경3196. 부산 중구 광복동1가 51, 남포역 북측 인근의 성숙한 상업지대에 위치한 물건입니다. 감정평가상 1층은 의류점, 2층은 의류진열 및 보관소로 이용 중입니다. 사건의 등기상 말소기준은 2015년 부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 528,000,000원입니다. 이후 농협은행 근저당권 600,000,000원, 한춘희 가압류 15,140,000원, 농협은행 가압류 7,458,415원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “등기상 인수 0원”만 보고 끝내기 어렵습니다. 김한영은 2024.06.25., 배경옥은 2022.10.26. 전입해 모두 말소기준인 2015.03.30.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 정석남은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수액 0원과 별개로, 매각물건명세서와 점유관계를 통해 실제 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3196 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 광복동1가 51 · 부산광역시 중구 구덕로14번길 2 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 상업용 · 1층 의류점 · 2층 의류진열 및 보관소 |
| 소유자 | 김윤정 · 단독소유 · 2025.08.18. 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 2,016,386,000원 / 1,411,470,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 870,474,697원 |
| 토지 | 36.4㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 6,417,000원/㎡ |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 2015년 부산은행 근저당이 기준
현재 권리분석의 기준점은 2015.03.30. 을구 4번 부산은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 대한생명보험 근저당권 602,000,000원과 정장효 근저당권 200,000,000원은 이미 말소됐고, 2018년 부산은행 근저당권 360,000,000원 역시 2022.06.27. 말소됐습니다. 기준 이후 남은 농협은행 근저당권과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 확인 대상 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김한영 | 2024.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배경옥 | 2022.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정석남 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김한영·배경옥은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 김한영은 등기부상 2015년 부산은행 근저당권의 채무자와 동일한 이름이고, 정석남 역시 과거 소유자이자 여러 근저당권의 채무자로 확인됩니다. 두 사람 모두 관계인일 가능성을 함께 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,411,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,514,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한춘희 | 15,140,000원 | 15,140,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,458,415원 | 7,458,415원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 244,356,885원 |
현재 최저가에서는 배당 대상 채권 1,150,598,415원이 전액 배당되고 소유자 잔여 244,356,885원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
현재 회차에서는 채권 총액이 모두 배당되지만, 2회 유찰 시 예상 매각가는 988,028,999원으로 내려가면서 미배당이 174,849,706원 발생합니다. 3회 유찰 시 예상 매각가 691,620,299원, 미배당은 468,294,319원으로 커집니다. 다만 이 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황 차이 — 공부상 2개동, 실제는 한 개동처럼 사용
매각물건명세서 비고에 따르면 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부상 목록 4는 목조 함석지붕 2층 건물, 목록 5는 목조 기와지붕 2층 건물이지만 현황은 두 건물 모두 슬래브 지붕입니다. 또한 공부상 2개동으로 되어 있는 목록 4·5는 벽체를 철거하고 1개동의 건물로 수선해 사용 중입니다. 제시외건물은 물품보관소 및 창고로 사용 중입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 남포동1가 소재 도시철도1호선 남포역 북측 인근이며, 상업·업무용빌딩과 각종 근린생활시설이 형성된 성숙한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도1호선 남포역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용. 1층 의류점, 2층 의류진열 및 보관소로 사용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구 · 시가지경관지구(중심) · 중점경관관리구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역의 기준높이는 130m, 최고높이는 180m입니다.
- 건물. 목록 4 사용승인일은 1953.03.15., 목록 5 사용승인일은 1949.11.10.이며, 두 건물은 현황상 벽체를 허물고 한 개동처럼 사용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비와 2층 일부 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정석남 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문 및 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 김한영·정석남 관계 확인. 등기부상 채무자·과거 소유자와 동일 이름이 확인되므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 구분해야 합니다.
- 건물 연결 상태 확인. 공부상 2개동이 현황상 벽체 철거 후 하나처럼 사용되고 있고 지붕 형태도 공부 기재와 다릅니다.
- 제시외건물 범위 확인. 물품보관소 및 창고로 쓰이는 제시외건물이 일괄매각에 포함됩니다.
- 시세는 별도 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 1,411,470,000원의 시장가격상 메리트를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 해석 주의. 현재 회차 계산상 인수 0원이지만 당해세·최우선변제는 미반영이고, 미상 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “현장상 안전”은 같은 말이 아니다
말소기준은 명확합니다. 2015.03.30. 부산은행 근저당권 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다. 하지만 실제 판단의 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 김한영·배경옥은 대항력이 없지만 정석남은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 공부상 2개동이 현황상 벽체 철거 후 하나처럼 사용되는 구조 차이도 존재합니다. 게다가 비교 실거래가 없어 현재 70% 최저가가 시장 대비 싼지 비싼지도 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유와 건물 현황 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
