부산지방법원 2025타경3479. 부산광역시 영도구 청학동 486-2, 도로명주소 와치로 91에 위치한 대림연사 관련 경매입니다. 소유자는 김인선이고, 주식회사부산은행이 청구액 1,809,759,563원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2016년 7월 15일 설정된 부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,116,800,000원입니다. 이후 부산은행의 추가 근저당과 여러 가압류·압류가 이어진 구조입니다.
이 사건의 특징은 매각 목적물의 구성입니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 산업용 연사로프·수산용 그물망 제조기계와 크레인 등이 매각 대상에 포함됩니다. 제시외 건물도 포함되지만 일부 기계는 소재불명 또는 이동이 용이하다는 사유로 제외됩니다. 따라서 낙찰 전에는 등기상 권리뿐 아니라 실제 인도되는 건물·토지·기계기구의 범위와 사용 가능성을 함께 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3479 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 청학동 486-2 대림연사 도로명주소: 부산광역시 영도구 와치로 91 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장시설 및 기계기구 관련 일괄매각 |
| 소유자 | 김인선 (단독소유) |
| 감정가 | 2,913,509,240원 |
| 최저매각가 | 2,913,509,240원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사부산은행 |
| 청구금액 | 1,809,759,563원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 말소기준권리 | 2016.07.15 · 을구 8번 · 주식회사부산은행 근저당권 |
| 말소기준 채권최고액 | 2,116,800,000원 |
| 토지 정보 | 청학동 486-2 · 지목 대 · 면적 933.0㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 부설주차장은 별도 확인
말소기준은 2016.07.15 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권과 신용보증기금·부산신용보증재단·서울보증보험주식회사 등의 가압류, 영도구의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
한편 과거 2008년과 2010년·2011년·2013년 설정된 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2010년 이양자 가압류도 말소된 내역입니다. 따라서 현재의 배당·소멸관계 판단에서는 2016년 부산은행 근저당권을 중심으로 살펴야 합니다.
② 가격 분석 — 시세 확인 전에는 저렴하다고 판단할 수 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 2,913,509,240원입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 2,913,509,240원 | 703,744,452원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 2,330,807,392원 | 1,280,619,282원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 1,864,645,913원 | 1,742,119,146원 | 0원 |
유찰될 경우 최저매각가격은 내려가지만, 그만큼 채권자의 미배당액이 증가합니다. 다만 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 유찰에 따른 가격 하락은 매수인 자금 부담을 낮추지만, 가격이 내려갔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,913,509,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 31,535,092원 |
| 1. 을구 8번 · 부산은행 근저당 | 2,116,800,000원 | 2,116,800,000원 |
| 2. 을구 10번 · 부산은행 근저당 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 을구 11번 · 부산은행 근저당 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 4. 을구 12번 · 부산은행 근저당 | 308,000,000원 | 215,174,148원 |
| 5. 갑구 4번 · 신용보증기금 | 424,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 · 부산신용보증재단 | 40,500,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 · 한국해양플라스틱재활용 관련 가압류 | 46,418,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 적용한 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 확정채권액 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 공장·토지·기계기구 분석 (매각물건명세서 및 토지정보 기준)
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구가 포함되며, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 목록별 포함 범위를 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 기계기구. 산업용 연사로프 및 수산용 그물망 제조기계와 크레인이 공장(목록 1, 2) 내에 소재합니다. 해당 시설의 실사용 상태와 처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 소재불명 기계. 기계기구 번호 15, 19의 일부는 소재불명으로 매각 및 평가에서 제외됩니다. 감정평가 대상과 실제 현장 설비가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 이동 가능한 기계. 목록 5는 세멘트 포장의 나지 상태로, 이동이 용이한 소규모 기계 등이 적재되어 있습니다. 해당 이동식 기계는 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 부설주차장. 청학동 482-121에 별도 설치된 부설주차장 관련 등기가 있습니다. 목록 4의 용도변경금지등기는 활용 계획에 중요한 제약이 될 수 있습니다.
- 토지 현황. 청학동 486-2 토지는 면적 933.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 완경사·부정형·소로각지로 표시됩니다.
- 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역에 포함되며 고도지구·가축사육제한구역에 해당합니다. 준보전산지와 접하는 것으로 표시되어 있습니다. 공시지가는 472,000원/㎡입니다.
- 공동담보. 주요 부산은행 근저당에는 청학동 486-2, 486-26, 482-121 등의 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 일괄매각 목록과 공동담보 범위가 일치하는지 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정평가서 원본 대조. 토지·건물·기계기구별 평가액과 실제 매각 포함 목록을 확인하고, 소재불명 및 제외 설비를 구분하세요.
- 시세와 감정가 검증. 동일 용도의 인근 공장·토지 거래사례, 건물의 사용가치, 기계기구의 중고 처분가치를 별도로 조사해야 합니다.
- 부설주차장 제한. 청학동 482-121의 부설주차장등기 및 목록 4 용도변경금지등기의 효력과 매수 후 의무를 확인하세요.
- 기계기구 현물 확인. 산업용 연사로프·그물망 제조기계와 크레인의 작동 상태, 유지보수 상태 및 인도 가능 여부를 점검하세요.
- 점유·명도. 임차인 신고는 없지만 실제 공장 운영자와 점유자의 관계를 확인해야 합니다. 기계기구 반출과 인도 범위도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 체납 및 운영비. 세금, 공과금, 관리비, 시설 관련 비용과 매수인이 별도로 부담할 가능성이 있는 항목을 확인하세요.
- 인허가 및 규제. 제2종일반주거지역·고도지구 등 토지이용규제와 실제 공장 용도의 적법성, 향후 시설 변경 가능성을 확인하세요.
- 근저당·압류 말소. 2016년 부산은행 근저당 및 후순위 권리의 매각 후 소멸관계와 배당절차를 최신 등기부·매각물건명세서로 재확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 2,330,807,392원, 2회 유찰 1,864,645,913원 시나리오를 참고하되 실제 매각기일과 법원 최저가를 확인하세요.
- 원본 서류 및 현장 조사. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사서와 실제 현장을 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원이어도, 공장 경매는 단순하지 않다”
이 물건의 말소기준권리는 2016년 주식회사부산은행 근저당권입니다. 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 것으로 분류되고, 임차인 신고가 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 매각가를 가정해도 703,744,452원의 채권 미배당이 발생하며, 감정가 2,913,509,240원의 시세 적정성은 확인되지 않았습니다. 특히 기계기구 일부가 매각에서 제외되고, 부설주차장에 용도변경금지등기가 있다는 점은 일반 주택 경매와 다른 중요한 확인사항입니다.
금전 권리 인수는 양호하지만 가격·시설·이용 제한 검증은 필수입니다. 현 단계에서는 감정가만을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 감정평가 목록과 현물을 대조하고 실질적인 자산가치 및 활용 가능성을 확인한 이후 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다.
