부산지방법원 2025타경3547. 부산 영도구 동삼동 부산오션시티푸르지오 103동 27층 2704호 아파트입니다. 감정가 410,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 287,000,000원입니다. 등기상 소유자는 문성오이고, 2022.07.18 소유권이전 당시 거래가액은 416,400,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 481,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.08.27 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정, 2025.09.02 서울보증보험주식회사의 16,391,529원 가압류가 이어졌습니다. 말소기준 이후 권리인 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.11.21 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기준이 되는 최초 설정일은 2022.07.18입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3547 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오 103동 27층 2704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9133㎡ · 지상46층 건물 내 27층 |
| 소유자 | 문성오 · 2022.07.18 소유권이전 · 거래가액 416,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 287,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 448,490,607원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.18 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 481,800,000원이고 채무자는 문성오입니다. 이후의 2025.08.27 임의경매개시결정과 2025.09.02 서울보증보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.11.21에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
등기에는 2025.09.29 부산회생법원의 파산선고가 2025.10.02 기재돼 있습니다. 예상배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 파산절차와 경매절차의 진행 상태는 입찰 전 사건기록을 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 실거래의 72.3%
부산오션시티푸르지오는 846세대, 사용승인일은 2022.04.28입니다. 비교 면적은 전용 84.9133㎡이고, 최근 거래 표본은 동일·유사 면적 12건입니다. 최근 12개월 평균은 397,125,000원, 최신 거래는 2026.07 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.91㎡ | 47 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 36 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 19 | 399,500,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 46 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 18 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 43 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 24 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 22 | 404,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 17 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 3 | 387,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 평균 | 84.9133㎡ | 12건 | 397,125,000원 |
거래 범위는 360,000,000원~425,000,000원, 최근 12개월 평균은 397,125,000원입니다. 현재 최저가 287,000,000원은 이 최근 평균의 72.3%입니다. 최신 거래인 2026.07 390,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 이번 회차는 단순히 감정가 대비 할인만이 아니라 최근 실거래 기준으로도 가격 차이가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 481,800,000원 | 282,182,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,391,529원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 287,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 498,191,529원, 예상 배당액은 282,182,000원, 미배당액은 216,009,529원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 287,000,000원 | 282,182,000원 | 216,009,529원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 200,900,000원 | 197,287,400원 | 300,904,129원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 140,630,000원 | 137,861,180원 | 360,330,349원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 448,490,607원 전액을 충족하지 못하며, 2회·3회 유찰 시에는 미배당액이 더 커집니다. 하지만 이 시뮬레이션에서 채권자 미배당액은 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 세 회차 모두 예상 인수액 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동삼2동 행정복지센터 북측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상46층 건물 내 103동 27층 2704호이며, 승강기·화재탐지설비·소화전·도시가스 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 폭 10~15m, 동측 폭 10m, 북측 폭 12m, 서측 폭 16m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·도시개발구역이며, 공시지가는 2,112,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 저촉되며, 중로2류·중로3류·소로1류에 접합니다.
- 물건상태. 아파트로 이용 중이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래표본. 동일·유사 면적 최근 거래 12건이 확인되고, 거래 범위는 360,000,000원~425,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정요항표의 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.11.21 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권과 경매채권 관계를 사건기록에서 확인하세요.
- 파산절차 확인. 2025.09.29 파산선고가 등기돼 있으므로 현재 경매절차와 파산절차의 진행 상태를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 287,000,000원은 최근 12개월 평균 397,125,000원의 72.3%입니다. 감정가 할인율뿐 아니라 최신 거래 390,000,000원과 실제 호수의 층·상태를 함께 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 216,009,529원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수 부담을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인, 가격은 이미 실거래 아래
이 물건의 말소기준은 2022.07.18 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 서울보증보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 287,000,000원 가정의 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 1회 유찰을 거치며 최근 12개월 실거래 평균 397,125,000원의 72.3%까지 내려왔고, 최신 실거래 390,000,000원보다도 낮습니다.
다만 권리표가 단순하다고 현장 리스크까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 감정요항표에 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 2025.09.29 파산선고도 등기돼 있습니다. 따라서 결론은 가격 경쟁력은 확인되지만, 응찰 전 점유관계와 절차 상태를 마지막으로 확인해야 하는 아파트입니다.
