부산지방법원 2025타경3707. 부산광역시 동구 수정동의 렉슬 비동 3층 301호로, 공부상 공동주택인 다세대주택입니다. 소유자는 천종관이며, 2015년 9월 18일 소유권이전 당시 거래가액은 201,000,000원으로 등재되어 있습니다.

등기상 주요 기준은 2025년 9월 3일 접수된 중소기업은행의 가압류입니다. 그 다음 날 현재 사건의 강제경매개시결정이 등재됐고, 2025년 11월 6일에는 주식회사 에스비아이저축은행의 가압류가 추가됐습니다. 제공된 권리·배당 분석에서는 매각으로 소멸할 권리로 분류되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 등재된 임차인 자료가 없다는 사실만으로 실제 점유자나 임대차 위험이 없다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건의 판단은 권리관계와 함께 점유·임대차 확인, 비교 가능한 시세 확보를 마친 뒤 내려야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후의 권리는 매각 소멸 대상

등기부상 과거 근저당권은 청십자신용협동조합 명의로 2015년 9월 18일 채권최고액 156,000,000원이 설정됐으나, 2019년 6월 19일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 유효한 인수 권리로 보아서는 안 됩니다.

제공된 권리분석의 기준은 갑구 9번 중소기업은행 가압류(2025.09.03, 청구금액 11,327,206원)입니다. 이후 접수된 현재 사건의 강제경매개시결정과 에스비아이저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 가압류가 기준권리라는 사실만으로 각 채권자의 법정 배당순위가 확정되는 것은 아니며, 실제 배당은 집행비용과 법정 우선권 등을 반영해 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 참고 거래 1건만으로 가격 메리트를 단정할 수 없다

확인된 거래는 렉슬B의 2021년 8월 거래 1건입니다. 거래 면적은 84.99㎡, 층은 9층, 거래금액은 210,000,000원입니다. 대상 주택의 비교 면적 66.32㎡와 일치하지 않으며 거래 시점도 오래됐으므로, 이 거래를 현재 대상 호수의 직접적인 시세로 간주하기 어렵습니다.

현재 최저가 92,953,000원은 감정가 271,000,000원의 약 34.3%입니다. 참고 거래액과 단순 비교한 비율은 44.3%지만, 이 수치는 면적과 시점이 일치하지 않는 거래를 분모로 계산한 단순 비율일 뿐입니다. 이를 할인율이나 현재 시세 대비 저렴함의 근거로 사용해서는 안 됩니다.

후속 회차의 금액은 제공된 시나리오에 따른 가정값이며 실제 매각 여부와 최저가를 확정하는 정보가 아닙니다. 가격 판단에는 비교 가능한 실거래와 점유·임대차 확인이 선행돼야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 92,953,000원 가정)

제공된 시뮬레이션상 총 채권 청구액은 572,259,776원, 채권자 배당액은 90,879,846원, 미배당액은 481,379,930원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당표는 법정 우선권·집행비용·확정된 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임대관계 미상에 따른 실제 점유·임차 위험은 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 부산광역시 동구 수정동 소재 수성초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 보통으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 지하 1층, 지상 9층 건물이며 사용승인일은 2015.06.10입니다. 급·배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·공동현관·도시가스 설비 등이 기재돼 있습니다.
• 토지·도로. 남서하향 경사지의 사다리형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 남측 폭 약 11미터 내외, 동측 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역 및 준주거지역 등으로 기재돼 있으며, 주거환경개선지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다. 세부 경계와 적용 여부는 관련 공부로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 마감과 실제 이용상태를 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐지만, 내부 상태까지 확인됐다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 확인된 거래는 1건이며 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 현재 거래 수준과 매수 수요를 판단하기에는 비교 자료가 부족하므로, 같은 면적대의 거래와 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자·전입세대 확인. 현장 폐문부재 및 임대관계 미상이라는 점이 가장 먼저 해결돼야 합니다. 전입세대 열람, 점유자 확인, 임대차계약과 보증금 관련 사항을 확인하세요.
• 매각물건명세서 대조. 매각기일 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 등기사항전부증명서를 대조해 임차인·인수 권리·점유 관련 변동을 확인하세요.
• 시세 재검증. 2021.08의 84.99㎡ 거래를 66.32㎡ 대상 주택의 직접 시세로 사용하지 마세요. 면적과 거래 시점이 맞는 비교자료를 확보한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 내부 상태와 수리비. 내부 확인이 되지 않은 상태이므로 누수·설비·마감 등 상태를 확인하고 필요한 수리비를 별도 검토하세요.
• 관리비·부대비용. 관리비 체납 여부와 매수인이 부담할 수 있는 비용을 관리주체 및 관련 서류로 확인하세요. 취득 관련 비용과 명도 비용도 입찰 예산에 반영해야 합니다.
• 배당 추정치 검증. 예상배당표는 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 실제 채권액, 법정 우선권, 집행비용과 최종 배당관계를 확인하고, 매수인 인수액 0원이라는 추정만으로 임차·점유 위험까지 없다고 판단하지 마세요.

맺으며 — “최저가 하락 ≠ 시세 메리트 확정”

부산 렉슬 비동 301호는 최저매각가가 92,953,000원까지 내려왔고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 두 가지 사실만으로 안전한 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 과거 근저당권은 말소됐지만, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 비교 거래 역시 2021년 8월의 84.99㎡ 거래 1건으로 대상 면적과 다릅니다.

권리 검토는 긍정적 요소가 있지만, 점유 확인과 시세 검증은 아직 남아 있습니다. 실제 임대차·점유 현황을 확인하고 대상 면적에 맞는 거래자료를 확보하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 합리적입니다.