부산지방법원 2025타경3707. 부산 동구 수정동 렉슬 비동 3층 301호로, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 271,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 189,700,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 천종관으로 2015.08.26 매매를 원인으로 2015.09.18 소유권을 이전받았고 거래가액은 201,000,000원이었습니다.
등기 흐름에서 중요한 점은 과거 청십자신용협동조합 근저당권 156,000,000원이 2019.06.19 해지로 이미 말소됐다는 점입니다. 현재 경매에서 말소기준으로 선언된 권리는 2025.09.03 중소기업은행의 가압류 11,327,206원이고, 그 뒤 2025.09.04 강제경매개시결정과 2025.11.06 에스비아이저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3707 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 수정동 420-1 렉슬 비동 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 66.32㎡ · 지하1층 지상9층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인일 | 2015.06.10 |
| 소유자 | 천종관 · 2015.08.26 매매 · 거래가액 201,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 189,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 531,068,493원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수액은 0원
과거 2015.09.18 설정된 청십자신용협동조합 근저당권 156,000,000원은 2019.06.19 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.04.08 권계주의 강제경매개시결정도 2025.05.02 취하를 원인으로 2025.05.08 말소됐습니다. 현재 경매에서는 2025.09.03 중소기업은행 가압류가 말소기준권리이고, 이후 강제경매개시결정과 에스비아이저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 비교 — 90.3% 숫자만 보고 싸다고 볼 수 없다
가격 참고자료로 확인되는 거래는 렉슬B의 2021.08 거래 1건입니다. 거래가는 210,000,000원이지만 전용면적이 84.99㎡이고, 본건 대상면적은 66.32㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2021.08로 현재 매각기일 2026.08.21과 상당한 간격이 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 84.99㎡ | 9 | 210,000,000원 |
현재 최저가 189,700,000원은 이 참고거래 210,000,000원의 90.3%입니다. 그러나 비교 면적이 다르고 거래가 한 건뿐이므로, 이 비율을 근거로 “현재 시세보다 9.7% 싸다”고 해석해서는 안 됩니다. 본건의 가격 메리트 판단은 66.32㎡와 직접 비교 가능한 최신 거래를 추가 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,455,800원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 11,327,206원 | 11,327,206원 |
| 3. 경매개시결정 · 제복모 | 531,068,493원 | 174,916,994원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 29,864,077원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 189,700,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 572,259,776원, 총 배당액은 186,244,200원이며 미배당액은 386,015,576원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 189,700,000원 | 186,244,200원 | 386,015,576원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 132,789,999원 | 130,130,939원 | 442,128,837원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 92,952,999원 | 90,879,845원 | 481,379,931원 | 0원 |
유찰이 이어져도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 신청채권자 청구액 531,068,493원은 현재 회차에서도 전액 배당되지 않으며, 현재 회차 예상배당은 174,916,994원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수성초등학교 북동측 인근이며 부근은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상9층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2015.06.10입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 공동현관, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 11미터, 동측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 남서하향 경사지의 사다리형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·준주거지역, 주거환경개선지구, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,774,000원/㎡입니다.
- 규모. 렉슬B는 8세대로 확인되며, 확인된 실거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 동일면적 시세 확인. 확인된 거래는 84.99㎡ 1건으로 본건 66.32㎡와 면적이 다릅니다. 66.32㎡에 직접 대응하는 최신 거래를 확보한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 1회 유찰로 감정가의 70%가 됐지만, 감정가 할인율 자체가 시장가 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
- 채권 미배당. 현재 최저가 기준 채권자 미배당액은 386,015,576원입니다. 이는 매수인 인수액과는 별개이며 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 내부 이용상태와 내부마감을 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.18입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 중요한 두 가지
이 물건의 등기 구조만 보면 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 근저당도 이미 말소됐고, 2025.09.03 중소기업은행 가압류를 기준으로 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 가격과 점유입니다. 최저가 189,700,000원이 참고거래 210,000,000원의 90.3%라는 숫자는 보이지만, 그 거래는 2021.08이고 전용 84.99㎡로 본건 66.32㎡와 맞지 않습니다. 여기에 현장조사상 임대관계도 미상입니다. 따라서 “감정가의 70%이니 싸다”라고 결론 내리기보다는, 최신 동일면적 시세와 실제 점유관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
