창원지방법원 2023타경338. 함양읍 백천리 1105 일대의 대지·토지와 근린생활시설이 결합된 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 근린생활시설이고, 1층부터 3층까지 현황은 여관, 지하층은 기계실 및 보일러실로 이용되고 있습니다. 감정가는 1,416,393,960원, 현재 최저매각가는 634,544,000원으로 감정가의 44.8%입니다.
권리의 기준점은 2002년 3월 27일 설정된 함양농업협동조합 근저당입니다. 이후 남아 있는 임천수 근저당과 오광록·경남신용보증재단 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 이 기준보다 후순위라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 임대차관계는 입찰 전에 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경338 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함양군 함양읍 백천리 1105 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층~3층 근린생활시설(여관) · 지하층 기계실 및 보일러실 |
| 소유자 | 문영일 |
| 감정가 / 최저가 | 1,416,393,960원 / 634,544,000원 (3회 유찰, 감정가 44.8%) |
| 신청채권 청구액 | 695,063,698원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 확인된 토지정보 | 1,537㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 94,000원/㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 배당추정 인수 0원
말소기준은 2002.03.27. 함양농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 설정 당시 채권최고액 1,000,000,000원으로 등기됐고, 2020.05.29. 변경등기에는 채권최고액 780,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2020년 임천수 근저당, 2023년 오광록·경남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 계산상 인수액 0원이라는 점과 실제 현장 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 존재한다면 그 대항력 여부는 단정할 수 없으므로, 현황조사와 실제 점유상태를 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격·유찰 — 감정가 44.8%라도 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가 634,544,000원은 감정가 1,416,393,960원의 44.8%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 다음 시나리오는 4회 유찰 시 507,635,200원(35.84%), 5회 유찰 시 406,108,160원(28.67%)입니다.
유찰이 한 차례 더 진행되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산되어 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 922,471,440원 → 1,048,111,152원 → 1,148,622,922원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 634,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,745,440원 |
| 2. 근저당 · 함양농업협동조합 | 1,000,000,000원 | 625,798,560원 |
| 3. 근저당 · 임천수 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오광록 | 222,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 26,270,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,548,270,000원 중 예상 배당액은 625,798,560원이고, 미배당액은 922,471,440원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 함양읍 백천리 중촌마을 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·농경지·단독주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 1층~3층은 근린생활시설로서 현황 여관, 지하층은 기계실 및 보일러실입니다. 대장상 목록2·3의 1층 용도는 일반음식점이나 현황은 여관입니다.
- 토지 이용. 확인된 토지는 계획관리지역이며, 일부는 진입로로 이용되고 있습니다. 또 다른 토지는 지목이 답이지만 일부가 부속토지인 주차장으로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설·여관과 토지가 결합된 물건이고 현재까지 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건을 최우선으로 확인하세요.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각에 포함됩니다. 특히 감정서상 동쪽 차고 일부는 타지상에 걸쳐 있어 점유·경계·사용관계를 확인해야 합니다.
- 임대차·점유. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자·임차관계, 보증금·전입 또는 점유 시점 등 실제 대항력 판단자료를 확인하세요.
- 근저당 채권액. 함양농업협동조합 근저당은 설정 당시 1,000,000,000원, 2020.05.29. 변경등기에는 780,000,000원이 기재돼 있습니다. 실제 채권계산서와 배당요구액을 원본 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 44.8%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 여관 영업가치·토지가치·수선비·공실 가능성을 포함한 별도 현장 시세를 확인하세요.
- 과거 진행 이력. 2025.04.23.과 2025.05.08. 집행정지 통지 이력이 있으므로 매각기일 전 사건 진행상태와 기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2002.03.27. 함양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 난도는 권리보다 현황과 매각조건에서 올라갑니다.
3회 유찰로 최저가가 634,544,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 이 가격이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건, 제시외 동쪽 차고의 타지상 걸침, 여관 현황과 임대관계 미상까지 겹칩니다. 등기 인수는 낮지만, 입찰 실무 리스크는 높게 봐야 하는 물건입니다. 가격보다 먼저 농취증 발급 가능성·경계·점유관계를 확정하는 것이 순서입니다.
