인천지방법원 2025타경743. 효성동 새사미아파트 2동 3층 302호입니다. 현 소유자 서승현은 2018.08.31 매매를 원인으로 110,000,000원에 취득했고, 2018.10.19 소유권이전과 동시에 삼성생명보험주식회사 근저당 22,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 이후 같은 삼성생명의 추가 근저당 22,000,000원, 서서울농업협동조합 근저당 30,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 187,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가격이 91,630,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 49%입니다. 다만 감정가 대비 할인폭은 어디까지나 감정가와의 비교일 뿐입니다. 따라서 “49%니까 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건은 권리보다 재매각 조건, 입찰보증금, 점유관계와 실제 현장가치 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경743 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 623-16 새사미아파트 2동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 · 철근콩크리트구조 슬래브지붕 5층 내 3층 302호 |
| 소유자 | 서승현 (2018.08.31 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서서울농업협동조합 / 26,069,066원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 전입, 인수 0원
말소기준은 2018.10.19 삼성생명보험주식회사 근저당 22,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 삼성생명 추가 근저당, 서서울농업협동조합 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인·점유 관계
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서미연 | 2020.09.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 서미연 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없다고 판단됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 범위는 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없기 때문에 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 위험과는 구별해야 합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰 49%, 그래도 ‘시세 할인’과는 별개
현재 최저매각가격은 91,630,000원으로 감정가 187,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 64,140,999원, 4회 유찰 시 44,898,699원입니다. 회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 91,630,000원 | 74,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 64,140,999원 | 62,586,461원 | 11,413,539원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44,898,699원 | 43,690,522원 | 30,309,478원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,049,340원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 삼성생명보험 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 삼성생명보험 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 서서울농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,580,660원 |
현재 회차 가정에서는 채권최고액 기준 74,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 15,580,660원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 실제 채권액, 당해세·우선변제 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효성서초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 정비계획. 제3종일반주거지역이며 효성새사미아파트주택재건축 지구단위계획구역 및 정비구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 최저매각가격의 20%가 필요합니다. 현재 회차 기준 18,326,000원을 준비해야 합니다.
- 점유자 확인. 서미연은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 조사상 보증금과 확정일자는 미상입니다. 이는 대항력 승계와는 별개로 배당관계 확인을 위해 원문 대조가 필요합니다.
- 감정가 할인 착시. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마십시오.
- 재건축 정비구역. 정비구역 및 지구단위계획구역 기재가 있으므로 사업 진행상태와 부담 구조는 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 아파트 공용부분 체납관리비와 실제 점유 상태에 따른 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 기일 변경 여부를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 재매각 조건은 가볍지 않다
이 사건의 권리분석 중심축은 명확합니다. 2018.10.19 삼성생명 근저당이 말소기준이고, 서미연의 전입은 2020.09.11로 후순위입니다. 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 91,630,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 특히 재매각으로 매수보증금이 20%이고 이미 2회 유찰됐다는 사실은 권리 외의 실전 리스크를 보여줍니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 현장가치 확인 후 판단, 입찰조건은 재매각답게 보수적으로.” 입니다.
