91,630,000원
인천지방법원 2025타경743. 인천 계양구 효성동 새사미아파트 2동 3층 302호로, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 아파트입니다. 현재 소유자 서승현은 2018.08.31. 매매를 원인으로 2018.10.19. 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 110,000,000원입니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사의 채권최고액 22,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
말소기준일 이전에 설정됐던 오래된 근저당권과 지방세 압류가 다수 보이지만, 각각 후속 말소등기가 존재합니다. 따라서 등기상 살아 있는 선순위 인수권리로 보아서는 안 됩니다. 이후 설정된 삼성생명보험주식회사·서서울농업협동조합·주식회사하나은행의 근저당권과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경743 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 623-16 새사미아파트 2동 3층 302호 도로명주소: 인천광역시 계양구 봉오대로 441 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 5층 내 3층 |
| 소유자 | 서승현 (2018.08.31. 매매, 2018.10.19. 접수 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서서울농업협동조합 / 26,069,066원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 도시계획 | 제3종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 효성새사미아파트 재건축 정비구역 · 과밀억제권역 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 ‘말소 여부’가 핵심
말소기준권리는 2018.10.19. 삼성생명보험주식회사 근저당권 22,000,000원입니다. 이보다 앞선 을구 1번·3번·5번·6번·8번·9번 근저당권은 각각 을구 2번·4번·7번·10번·12번 말소등기로 정리됐습니다. 갑구의 인천광역시서구·인천광역시계양구 압류 3건도 갑구 4번·6번·8번에서 해제 또는 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서미연 | 2020.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 서미연의 전입일 2020.09.11.은 말소기준일 2018.10.19.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 대항력에 따른 매수인 승계 대상으로 보지는 않습니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 배당 가능성과 실제 점유관계는 별도로 점검해야 합니다. 이 부분은 인수금액보다 배당과 명도 일정에 영향을 줄 수 있는 확인사항입니다.
③ 가격 판단 — 49%는 할인율이지 시세가 아니다
감정가 187,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 91,630,000원, 감정가의 49.0%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 64,140,999원, 4회 유찰 시 44,898,699원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49.0% | 91,630,000원 | 370,519,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 64,140,999원 | 397,513,539원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 44,898,699원 | 416,409,478원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,049,340원 |
| 을구 1번 근저당 · 인천직할시 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 효성신용협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사우리은행 | 59,760,000원 | 21,780,660원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사우리은행 | 36,240,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사국민은행 | 113,400,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 22,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 22,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 서서울농업협동조합 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당 · 주식회사하나은행 | 108,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 460,100,000원 중 산정상 배당액은 89,580,660원, 미배당액은 370,519,340원이며 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효성서초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량과 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 3층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시 창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제·정비사업. 제3종일반주거지역이면서 효성새사미아파트 재건축 지구단위계획구역 및 정비구역에 포함됩니다. 과밀억제권역과 교육환경 상대보호구역에도 해당합니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 대체로 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로를 통해 인접 도로와 연결됩니다.
- 환금성. 최근 실거래 표본이 확인되지 않아 현재 매매가격대와 거래속도를 수치로 판단하기 어렵습니다. 재건축 정비구역이라는 점도 사업 단계와 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.08입니다. 매각 실시·변경·취소 및 낙찰 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 말소등기 원본 대조. 과거 근저당과 압류가 실제로 전부 말소된 상태인지 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 배당표 재검증. 예상배당에 포함된 과거 근저당권과 등기부 말소내역이 일치하지 않으므로 법원의 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 서미연의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 명도 일정에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 세금 확인. 과거 지방세 압류는 말소됐으나 당해세 우선배당 여부와 미납 세금의 존재를 법원 기록에서 점검하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49.0%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 매물 호가를 직접 비교하세요.
- 재건축 정비구역 확인. 효성새사미아파트 재건축 정비구역의 현재 사업 단계와 권리관계, 추가 비용 발생 가능성을 관계기관과 관련 서류로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “저가 매수”는 다른 문제다
이 물건은 오래된 등기 기록이 많지만 실제로는 말소된 권리가 대부분입니다. 말소기준권리는 2018.10.19. 삼성생명보험주식회사 근저당권이고, 임차인 서미연의 전입일은 2020.09.11.로 그보다 늦습니다. 이에 따라 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원, 최저가 기준 실질취득액은 91,630,000원입니다.
그러나 권리 인수가 없다는 사실만으로 좋은 입찰이 되는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 49.0%가 실제 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없고, 예상배당 산정과 등기 말소내역도 재검증이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 제한적이지만 가격과 서류 검증은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 낮은 최저가보다 최신 시세 확인과 법원 원본 대조가 먼저입니다.