부산지방법원 2025타경22543. 부산 영도구 봉래동5가 79-1에 있는 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만 감정평가상 이용상태는 단독주택이며 현재 공실입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 80.0㎡이고 제3종일반주거지역입니다. 현재 소유자는 봉래지역주택조합으로, 2022.08.17. 소유권을 이전받았습니다.
권리 구조의 중심은 2023.09.14. 설정된 근저당권입니다. 채무자는 봉래지역주택조합, 근저당권자는 중국인 취이엔, 채권최고액은 220,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 2025년의 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동5가 79-1 · 부산광역시 영도구 외나무길 8 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(현재 공실) |
| 토지 | 80.0㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 블럭조 주택 · 사용승인일 1983.03.09. · 공부상 스라브 지붕 / 현황 스레트 지붕 |
| 소유자 | 봉래지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 231,182,500원 / 161,828,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2022.08.17. 봉래지역주택조합으로 이전됐고, 말소기준은 그 이후인 2023.09.14. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2025.06.17. 영도구 압류, 2025.07.03. 최은경의 60,000,000원 가압류, 2025.08.20. 취이엔의 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 현재 회차 — 감정가 70%에서 1회 유찰
감정가는 231,182,500원, 현재 최저매각가는 161,828,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰·감정가 70%이고, 추가 유찰 시 시나리오는 113,279,600원(감정가 49%), 79,295,720원(감정가 34%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 161,828,000원 | 158,762,408원 | 121,237,592원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 113,279,600원 | 110,893,686원 | 169,106,314원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 79,295,720원 | 77,468,397원 | 202,531,603원 | 0원 |
채권자 청구액 합계는 280,000,000원으로 계산돼 있어 현재 최저가에서는 전액 배당되지 않습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 임차보증금이 아니라 채권자 측 미회수분이며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,828,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,065,592원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중국인 | 220,000,000원 | 158,762,408원 |
| 갑구 5번 가압류 · 최은경 | 60,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 3,065,592원과 근저당권자 배당 158,762,408원으로 매각대금이 소진됩니다. 채권자 전체 미배당액은 121,237,592원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택이며 현재 공실입니다.
- 주위환경. 부산광역시 영도구 청학동 한진중공업 조선소 남측 인근으로, 부근은 단독주택 밀집지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 사용승인일은 1983.03.09.이며 급배수시설·위생시설·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 80.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 626,100원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황상 어떤 구조물이 매각 대상에 포함되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 지붕 현황. 공부상 스라브 지붕과 현황 스레트 지붕이 다르게 조사된 점을 실제 건물 상태와 대조해야 합니다.
- 공실 상태. 감정평가상 현재 공실이지만 매각기일 전 실제 점유 상태가 달라졌는지 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 현장 점유상태를 함께 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.09.14. 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하는 구조인지 최신 등기와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 비교 가능한 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 건물 상태·토지 조건·일괄매각 범위를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’를 더 봐야 한다
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2023.09.14. 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 확인된 임차인이 없어 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 231,182,500원에서 한 차례 유찰된 161,828,000원입니다.
하지만 이 물건은 가격 할인율만 볼 사건은 아닙니다. 감정평가상 1983년 사용승인 단독주택, 공부와 현황의 지붕 형태 차이, 제시외 건물 포함 일괄매각, 80.0㎡ 토지라는 물리적 조건이 핵심입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 현장·건물·일괄매각 범위 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
