부산지방법원 2025타경22543. 부산광역시 영도구 봉래동5가 79-1 소재의 주택 및 토지 관련 경매입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나, 감정평가서의 이용상태에는 단독주택(현재 공실)로 기재되어 있습니다. 토지면적은 80.0㎡이며, 감정평가서에는 1983년 3월 9일 사용승인된 블럭조 주택으로 기재되어 있습니다.
권리의 중심은 2023년 9월 14일 설정된 근저당권입니다. 채권최고액은 220,000,000원이며, 그 이후 설정된 압류와 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 반면 현재 최저가를 기준으로 한 배당 추정에서는 채권 미배당이 발생합니다. 채권 미배당과 매수인의 권리 인수는 서로 다른 문제라는 점을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동5가 79-1 도로명주소: 부산광역시 영도구 외나무길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지로 분류 · 감정평가서상 단독주택(현재 공실) |
| 토지면적 | 80.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 |
| 건물 구조 | 공부상 블럭조 스라브 지붕 주택 · 현황 블럭조 스레트 지붕 주택으로 기재 |
| 사용승인일 | 1983.03.09 |
| 소유자 | 봉래지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 231,182,500원 / 79,296,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 취이엔 관련 임의경매 · 사건상 청구금액 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 2023.09.14 · 채권최고액 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함으로 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 1번 근저당권으로, 설정일은 2023년 9월 14일입니다. 근저당권의 채권최고액은 220,000,000원이며, 공동담보로 부산광역시 영도구 봉래동5가 85-22 및 79-1 토지가 기재되어 있습니다.
말소기준권리 이후의 갑구 4번 압류, 갑구 5번 가압류 및 갑구 6번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 제시된 자료에는 확인된 임차인이 없고 감정평가서에는 현재 공실로 적혀 있어, 등기상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 가격·환금성 — 최저가 하락이 곧 시세 메리트는 아니다
감정가는 231,182,500원, 현재 최저가는 79,296,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 약 34.3%이며, 3회 유찰된 상태입니다. 가격이 감정가보다 크게 낮아졌다는 점은 확인되지만, 이것만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가와 최저가를 실제 시세에 대조할 근거가 부족합니다. 특히 이 물건은 토지와 기존 주택이 함께 관련되고, 건물의 지붕 구조에 관한 기재 차이도 있으므로 아파트처럼 단순히 면적별 거래가격만으로 가치를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 79,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,827,328원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중국인 취이엔 | 220,000,000원 | 77,468,672원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 최은경 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%를 기준으로 추정한 금액입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며, 실제 피담보채무 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 위 표는 현재 최저가 매각을 가정한 추정치로, 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·토지·건물 상태 메모 (감정평가서 기준)
- 위치 및 주위환경. 감정평가서에는 부산광역시 영도구 청학동 한진중공업 조선소 남측 인근으로 기재되어 있습니다. 등기상 소재지인 봉래동5가 79-1과 함께 위치 설명을 원본 지도 및 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 교통. 감정평가서상 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 80.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독입니다. 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역 및 제한. 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 626,100원/㎡입니다.
- 건물 구조. 공부상 블럭조 스라브 지붕 주택이나 현황은 블럭조 스레트 지붕으로 기재되어 있습니다. 사용승인일은 1983.03.09이며, 실제 구조·노후도·수리 필요성을 확인해야 합니다.
- 설비. 감정평가서에는 급배수시설, 위생시설 및 난방시설 등이 되어 있는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 작동 여부와 현재 상태는 현장 확인 대상입니다.
- 매각 범위. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 현장 건물과 매각 대상의 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 가격이 없어 시장가격 대비 저렴 여부를 판단하기 어렵습니다. 토지와 건물의 실제 상태를 함께 평가한 뒤 매수 가능 가격을 산정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·가격 검증. 현재 최저가 79,296,000원은 감정가의 약 34.3%입니다. 하지만 감정가 대비 하락률만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 주변 토지·주택 거래 및 실제 이용 가능한 상태를 확인하세요.
- 현장 및 위치 확인. 소재지와 감정평가서의 위치 설명을 지도·현장과 대조하고, 토지 경계와 도로 접면 및 실제 접근 상태를 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 공부상 스라브 지붕과 현황 스레트 지붕의 차이를 확인하고, 건물 노후도와 수리 필요성 및 실제 이용 가능성을 점검하세요.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각 범위에 포함된 것으로 기재되어 있으므로 현장 건물의 위치·구조와 매각 대상 범위를 원본 서류로 확인하세요.
- 임대차 및 점유 확인. 감정평가서에는 현재 공실로 기재되어 있지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대 및 임대차 관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보 목록에 봉래동5가 85-22와 79-1 토지가 기재되어 있습니다. 관련 토지 등기와 이번 매각 대상의 범위를 대조하세요.
- 배당·세금 확인. 예상배당은 추정치입니다. 당해세와 실제 피담보채무 등 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 대조한 뒤 입찰 여부와 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다”와 “시세보다 싸다”는 다르다
부산지방법원 2025타경22543은 3회 유찰을 거쳐 최저가가 79,296,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리 이후의 압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있어, 제시된 등기자료 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
그러나 비교 가능한 실거래 가격이 없어 현재 최저가의 시세 메리트는 확정할 수 없습니다. 감정평가서상 공실과 임대관계 미상, 공부와 현황의 지붕 구조 차이, 제시외 건물 포함 및 위치 설명을 모두 확인해야 합니다.
권리상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았습니다. 낮은 최저가 자체를 입찰 근거로 삼기보다 토지·건물의 실제 상태와 매각 범위, 시장가치를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 우선입니다.
