부산지방법원 2025타경22554. 부산광역시 금정구 청룡동 동산오차드힐의 지하1층 비-16호로 등재된 근린시설입니다. 감정가 2,819,000,000원, 현재 최저매각가는 966,917,000원이며 3회 유찰 상태입니다. 신청채권자는 사상중앙새마을금고이고 청구금액은 2,050,000,000원입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 5일 설정된 채권최고액 2,100,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리는 2026년 1월 23일 주식회사 새마을금고자산관리회사로 이전 등록되어 있습니다. 기준권리 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류되지만, 점유자들의 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수위험까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸 예정 권리와 말소기준

말소기준권리인 을구 18번 근저당권은 2023년 4월 5일 설정되었으며, 이후 을구 20번 근저당권 360,000,000원과 갑구 12번 부산신용보증재단 가압류 59,284,997원이 확인됩니다. 이들 기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

과거 국민은행 근저당권 등은 2007년 임의경매 매각 과정에서 말소된 이력이 있습니다. 2019년 설정된 대구은행 근저당권도 2023년 4월 5일 말소 등록되어 있습니다. 현재의 권리분석은 과거에 이미 말소된 권리와 현존 권리를 구분해서 보아야 합니다.

② 임차인·점유자 조사 — 6명 모두 보증금과 대항력 미상

현황조사와 매각물건명세서에는 남탕 내 2명, 여탕 내 4명의 이름이 기재되어 있습니다. 보증금·차임·전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 기재된 항목은 확인되지 않으므로, 6명을 각각 별도로 확인해야 합니다. 다만 명단 기재만으로 실제 임대차계약의 성립이나 계약조건까지 확정되는 것은 아닙니다.

③ 가격·시세 검토 — 비교 가능한 거래인지부터 확인

단지 거래자료에는 2026년 6월 전용면적 69.51㎡, 9층 거래가 193,000,000원으로 기재되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 최근 12개월 평균도 193,000,000원입니다. 자료상 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -5.0%로 하락하는 방향입니다.

다만 본건은 지하1층 근린시설로 등재되어 있고, 거래자료의 면적은 69.51㎡입니다. 본건의 대상면적·용도와 거래표본이 일치하지 않아 위 거래가를 본건의 직접적인 시세로 적용할 수 없습니다. 단순 수치상 최저가 대비 최근 거래가격의 비율은 501.0%로 표시되지만, 면적·용도 차이를 해결하지 않은 상태에서 이를 유효한 가격 비교로 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 966,917,000원 가정)

현재 최저매각가 가정에서 집행비용 12,069,170원을 차감한 뒤 말소기준 근저당권에 954,847,830원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권자 전체 기준 예상 미배당액은 1,564,437,167원입니다. 채권최고액을 기준으로 한 추정치이므로 실제 배당은 공동담보 배분, 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세 및 임차인 관련 우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 인수액은 이 배당표에 확정적으로 반영할 수 없습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 채권자 미배당 증가

추가 유찰 시나리오에서는 매각대금이 감소하고 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 채권자의 미배당액이 크다는 사실만으로 매수인에게 유리한 거래라는 결론을 내릴 수는 없습니다. 본건은 임차인 보증금과 대항력, 실제 매각 범위 및 독립적인 이용 가능성부터 확인해야 합니다.

⑥ 이용현황·입지·환금성 메모

• 공부상 호수 변경. 등기부에는 지하1층 비-16호로 기재되어 있으나, 집합건축물대장에는 2008.09.24. 전유부 합병에 따른 신규작성 및 B1-16호에서 B1-5호로의 변경 이력이 있습니다. 현황도면과 전유부 표시를 대조해야 합니다.
• 현황과 공부의 불일치. 매각물건명세서 비고에는 목록 1·3이 공부상 판매 및 영업시설이나 현황은 목록 2의 배관통로이고, 목록 2는 공부상 판매시설이나 현황은 조약돌사우나 및 실내 테니스장으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
• 내부 확인 제한. 감정평가서에는 일부 내부가 합판 등으로 막혀 확인되지 않았고, 관계인 탐문을 통해 배관통로 이용을 조사했다고 기재되어 있습니다. 실제 경계, 출입, 사용범위와 독립적인 영업 가능성을 확인해야 합니다.
• 교통. 청룡초등학교 및 부산도시철도 1호선 범어사역 북서측 인근으로 평가되어 있습니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 범어사역이 위치합니다.
• 토지이용. 준주거지역 및 제2종일반주거지역 관련 사항이 있으며, 시장·도로·가축사육제한구역·상대보호구역 관련 지정사항이 기재되어 있습니다. 구체적인 적용 범위와 영업 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 본건과 면적·용도가 일치하는 거래자료를 확인하지 못한 상태입니다. 최근 거래 추세가 -5.0%로 표시되어 있으므로, 비교 가능한 근린시설 거래와 실제 이용 가능성을 검토하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 6명 확인. 각 점유자의 임대차계약서, 보증금·차임, 점유개시 시점, 사업자등록 등 해당 임대차에 필요한 대항요건, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 인수금액 재산정. 보증금과 대항력 여부가 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요. 실제 계약 및 배당관계에 따라 추가 부담 가능성을 검토해야 합니다.
• 매각목록과 호수 대조. 등기부의 비-16호, 건축물대장의 B1-5호 변경 이력, 매각목록, 집합건축물대장 및 현황도면을 서로 대조하세요.
• 배관통로·공용부분 확인. 현황상 배관통로로 이용되는 부분의 경계와 사용권한, 실제 매각 범위, 다른 호실과의 관계를 확인하세요. 독립적인 출입과 이용이 가능한지도 현장에서 점검해야 합니다.
• 영업 및 설비 확인. 사우나·실내 테니스장 관련 설비와 배관, 급배수·온수·소방시설의 소유 및 유지관리 관계, 실제 영업 가능 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 면적과 용도가 일치하는 근린시설 거래를 별도로 확인하세요. 현재 확인된 69.51㎡ 거래를 본건의 직접 시세로 적용하거나 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 배당·세금 확인. 실제 채권잔액과 공동담보 배분, 당해세, 집행비용 및 임차인의 우선변제 가능성을 확인하고 예상배당표를 다시 산정하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 매각목록 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “최저가 하락 ≠ 인수위험 해소”

본건은 감정가 2,819,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 966,917,000원까지 내려온 근린시설입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 이것만으로 전체 권리관계가 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 점유자 6명의 보증금과 대항력이 미상이고, 지하층 호수 변경과 배관통로 이용 등 공부·현황 불일치도 존재합니다. 최근 거래자료는 면적·용도가 일치하지 않아 본건의 가격을 직접 판단할 근거로 쓰기 어렵습니다. 최근 거래 추세도 -5.0%로 표시되어 있습니다.

결론은 입찰 보류 후 확인입니다. 점유자별 임대차관계와 매수인 인수위험, 실제 매각 범위 및 독립적인 이용 가능성을 확인하고, 비교 가능한 시세를 확보한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.