부산지방법원 2025타경22554. 금정구 청룡동 동산오차드힐 근린시설 경매입니다. 등기상 현재 소유자는 권재국이고, 말소기준권리는 2023.04.05. 사상중앙새마을금고 근저당권 2,100,000,000원입니다. 이후 설정된 2023.10.05. 근저당권 360,000,000원, 2025.08.20. 임의경매개시결정, 2025.09.02. 부산신용보증재단 가압류 59,284,997원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 형태지만, 이 사건의 핵심은 등기부가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 전은교·김성태·전덕쿤·김화자·김소연·소신자 등 실제 점유자 6명이 확인되고, 모두 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 이들을 곧바로 대항력 없는 점유자로 처리해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22554 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 청룡동 33-4 동산오차드힐 지하1층 비-16호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 금정구 청룡예전로 17 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 판매 및 영업시설 / 판매시설 · 조약돌사우나 및 실내 테니스장·배관통로 이용 |
| 소유자 | 권재국 |
| 감정가 / 최저가 | 2,819,000,000원 / 1,973,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상중앙새마을금고 / 2,050,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기부 발급 | 2026.08.18 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 미상
현 소유자 권재국은 2007.02.26. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 과거 국민은행·새마을금고·대구은행 등의 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.04.05. 설정된 사상중앙새마을금고의 채권최고액 2,100,000,000원 근저당입니다. 이 근저당과 2023.10.05. 근저당은 2026.01.23. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기가 이뤄졌습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유자 6명, 모두 대항력 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전은교 | 여탕 내 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김성태 | 남탕 내 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전덕쿤 | 남탕 내 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김화자 | 여탕 내 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김소연 | 여탕 내 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 소신자 | 여탕 내 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 6명은 중복신고가 아닌 실제 점유자 6명으로 봐야 합니다. 다만 이들의 보증금·전입·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 대항력이나 우선변제권을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 비교 — 70%라는 숫자만 보고 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 2,819,000,000원의 70%인 1,973,300,000원입니다. 그러나 확인된 부동산 실거래 자료는 대상면적 4.34㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 실제 거래 표본은 58.55㎡·69.51㎡·78.84㎡·83.46㎡ 등으로 구성돼 있어 이 사건 근린시설과 직접적인 동일 물건 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 69.51㎡ | 9 | 193,000,000원 |
| 2025.03 | 78.84㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2024.04 | 58.55㎡ | 10 | 122,000,000원 |
| 2022.08 | 83.46㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 69.51㎡ | 11 | 189,000,000원 |
| 2022.01 | 69.51㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2021.09 | 69.51㎡ | 10 | 224,000,000원 |
| 2021.09 | 69.51㎡ | 6 | 199,000,000원 |
| 2021.06 | 83.46㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 83.46㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 202,200,000원 |
최근 12개월 표본은 2026.06. 거래 193,000,000원 1건뿐이고, 최근 거래 추세는 이전 표본 대비 -5.0%입니다. 데이터상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 1,022.4%지만, 이는 대상면적 불일치 때문에 그대로 가격배수로 해석하기 어렵습니다. 중요한 결론은 반대입니다. 검증 가능한 동일 조건 시세가 없으므로 70% 유찰만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,973,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,133,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 사상중앙새마을금고 | 2,100,000,000원 | 1,951,167,000원 |
| 3. 을구 20번 근저당 · 사상중앙새마을금고 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 부산신용보증재단 | 59,284,997원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,519,284,997원 중 채권자 예상배당은 1,951,167,000원, 미배당은 568,117,997원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 점유자 6명의 보증금과 대항력이 미상이라는 점을 별도로 봐야 합니다.
⑤ 회차별 배당 — 유찰될수록 채권자 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,973,300,000원 | 1,951,167,000원 | 568,117,997원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 1,381,310,000원 | 1,365,096,900원 | 1,154,188,097원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 966,916,999원 | 954,847,829원 | 1,564,437,168원 | 0원 |
신청채권자의 청구액 2,050,000,000원은 현재 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 현재 배당액은 1,951,167,000원이고, 2회 유찰 시 1,365,096,900원, 3회 유찰 시 954,847,829원까지 감소합니다. 소유자 잔여는 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 청룡동, 청룡초등학교와 부산도시철도1호선 범어사역 북서측 인근. 공동주택·기존 단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 범어사역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 현황 이용. 목록1·3은 공부상 판매 및 영업시설이나 현황은 배관통로, 목록2는 공부상 판매시설이나 현황은 조약돌사우나 및 실내 테니스장으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·온수보일러·연수시설·각종 탱크 및 배관·도시가스설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 8미터, 남동측 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·준주거지역·도로 접합·시장, 가축사육제한구역·상대보호구역이며 공시지가는 2,302,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 11층 건물이며 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트, 내부는 벽지·화강석·인테리어, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 최우선 확인. 전은교·김성태·전덕쿤·김화자·김소연·소신자 6명의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 상태에서 상한가 산정 금지. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 외 추가 인수 가능액 자체를 계산할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록1·3의 배관통로 현황, 목록2의 사우나·실내 테니스장 이용상태와 실제 점유구획을 현장에서 대조해야 합니다.
- 호수 변경 확인. 등기부상 B1-16호와 집합건축물대장상 B1-5호 변경관계를 도면·건축물대장·현황으로 일치시켜야 합니다.
- 설비 포함범위 확인. 온수보일러·연수기·워터히트펌프·물탱크·각종 배관 등 사우나 관련설비가 평가에 포함돼 있습니다.
- 시세 직접 검증. 확인된 실거래는 대상면적과 맞지 않으므로 현재 1,973,300,000원이 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다.
- 최근 추세 반영. 확인된 거래 통계의 최근 추세는 -5.0%입니다. 전체 평균만 근거로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
맺으며 — 70% 할인보다 ‘미상 6명’이 더 크다
이 사건은 감정가 2,819,000,000원에서 한 번 유찰돼 1,973,300,000원까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 2023.04.05. 근저당이 말소기준이 되고 후순위 권리가 소멸하므로 구조가 단순해 보입니다. 하지만 실제 점유자 6명의 대항력과 보증금이 전부 미상이라는 점 때문에 권리 안전형으로 분류할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최근 12개월 거래는 193,000,000원 1건이고 최근 추세는 -5.0%지만, 실거래 면적이 대상면적과 일치하지 않습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론 낼 수 없습니다. 이 물건의 우선순위는 입찰가 계산이 아니라 임대차 원본 확인, 실제 점유구획 확인, 일괄매각 범위와 호수 변경관계 확인입니다. 권리 미상·가격 비교 미완료 — 확인 전 보수적 접근이 맞습니다.
