부산지방법원 2025타경22562. 부산 금정구 남산동 987-1·987-2 일대의 에디션 비 주건축물제1동과 토지가 함께 다뤄지는 물건입니다. 감정평가 이용상태는 단순 근린시설이 아니라 주상용입니다. 지하는 창고·다용도실, 1층은 근린생활시설인 주점, 2층은 근린생활시설 공실, 3층은 근린생활시설 사무소, 4층은 단독주택으로 조사됐습니다. 현재 최저가는 감정가 3,681,204,000원에서 1회 유찰된 2,576,843,000원입니다.
등기상 핵심은 2022.01.25. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2002년 동래농업협동조합 근저당권은 2007.04.05. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 하나은행의 채권최고액 2,256,000,000원 근저당권이며, 2023년 추가 설정된 하나은행 근저당권 1,056,000,000원과 2025년 임의경매개시결정·국 압류는 그보다 뒤에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22562 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 987-1 · 남산동 987-2, 987-1 에디션 비 주건축물제1동 · 부산광역시 금정구 남산로 41 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 주상용 |
| 이용상태 | 지하 창고·다용도실 / 1층 근린생활시설(주점) / 2층 근린생활시설(공실) / 3층 근린생활시설(사무소) / 4층 단독주택 |
| 토지 | 대 · 327.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 주상용 · 완경사 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사에이아이유니트 |
| 감정가 / 최저가 | 3,681,204,000원 / 2,576,843,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시결정 채권자 | 더블유에이치케이엔2506유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 2,779,076,099원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 하나은행
2002.01.16. 동래농업협동조합 근저당권은 2007.04.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현 소유자인 주식회사에이아이유니트는 2022.01.25. 소유권을 이전받았고 같은 날 하나은행이 채권최고액 2,256,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 2023.01.03. 하나은행의 채권최고액 1,056,000,000원 근저당권이 추가됐으며, 2025.08.20. 임의경매개시결정과 2025.08.28. 금정세무서장의 압류가 뒤따랐습니다. 제공된 권리판단상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 2025.04.14. 재산보전처분은 2025.06.10. 실효에 따른 말소등기가 이뤄졌습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 사단법인 부산디지털혁신네트워크 | 3층 | 2024.03.11 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 브로넷 | 3층 | 2023.07.27 | 150,000,000원 | 1,500,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영심 | EditionB 1층 | 2023.10.22 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 2025.11.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.01.25.보다 뒤이므로 제공된 권리판단에서는 대항력 없음으로 분류됩니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,576,843,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 28,168,430원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,256,000,000원 | 2,256,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,056,000,000원 | 292,674,570원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 2,576,843,000원 가정 시 채권 총액 3,312,000,000원 가운데 2,548,674,570원이 배당되고, 미배당은 763,325,430원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 2,576,843,000원 | 2,548,674,570원 | 763,325,430원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,803,790,100원 | 1,783,352,199원 | 1,528,647,801원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,262,653,070원 | 1,247,626,539원 | 2,064,373,461원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 회차 하락 자체가 새로운 등기상 인수액을 만드는 구조는 아닙니다. 다만 이를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 비교할 실거래 자료가 없으므로 응찰가의 적정성은 별도 시장조사가 필요합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 소재 남산고등학교 남동측 인근입니다. 부근은 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 남산역이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층~지상4층 건물입니다. 1991.10.08. 사용승인됐고 2023년에 증축 및 내·외부 수리가 이뤄져 경과연수 대비 현상과 관리상태는 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·승강기설비와 도시가스에 의한 주택 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 327.9㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형·중로각지입니다. 공시지가는 2,161,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 도로 및 어린이공원에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단일 주거용이 아니라 근린시설·사무소·단독주택이 혼재하는 주상용 건물로, 임차관계와 각 층 이용상태를 함께 확인해야 하는 유형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.01.25. 을구 3번 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 2002년 동래농업협동조합 근저당권은 2007년에 이미 말소됐는지 원본 등기에서 다시 대조합니다.
- 임차인 3명 현황 확인. 3층 두 임차인과 EditionB 1층 박영심의 실제 점유범위, 계약 존속 여부와 명도 가능성을 현장에서 확인합니다.
- 보증금 미상 임차인. 사단법인 부산디지털혁신네트워크의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 보완 내용과 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인들의 확정일자 및 우선변제 여부가 확정되지 않았고, 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위. 목록1·2가 일단지로 평가된 점과 목록3 증축등기 완료 내용을 매각목록·등기·현황과 대조합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 남산역 인근 주상용·근린시설 거래 및 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조는 분명합니다. 2022.01.25. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리와 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입으로 분류되어 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 지하1층~지상4층의 주상용 건물이고 1층 주점, 2층 공실, 3층 사무소, 4층 단독주택으로 이용형태가 섞여 있습니다. 특히 한 임차인은 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 관계도 추가 확인이 필요합니다. 게다가 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만 있을 뿐 이를 최근 시장가격과 직접 비교할 실거래 자료는 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 임차관계와 가격 검증은 필수”입니다.
