부산지방법원 2025타경22633. 부산 동래구 온천동 ‘씨티포레’ 13층 1303호, 전용 46.1602㎡가 비교대상으로 잡힌 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 유종호는 2022년 5월 17일 전입·점유, 2022년 5월 9일 확정일자를 갖춘 보증금 180,000,000원의 임차권자이고, 2024년 5월 31일 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2025년 8월 19일 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 유종호와 임차보증금반환채권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 배당계산상 미배당액 47,591,400원은 존재하지만, 이 확약의 적용 대상인 유종호 임차권에 대해서는 실질적인 매수인 인수액을 0원으로 처리하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 193-1 씨티포레 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 지상15층 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사씨엠지디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 단지 | 씨티포레 · 28세대 · 2018.03.14 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
등기부에는 과거 신탁등기가 여러 차례 있었지만 2018년 및 2022년에 각각 말소됐고, 2019년 설정된 당감신용협동조합 근저당권 168,000,000원도 2020년 1월 31일 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준권리는 2025년 8월 19일 국의 압류이고, 그 뒤 2025년 9월 3일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 반면 유종호의 주택임차권은 이보다 앞선 권리이므로 확약이 없다면 소멸하지 않고 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유종호 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.17 | 2022.05.09 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 현재 최저가 135,100,000원 가정의 일반 배당계산상 유종호 보증금 미배당액은 47,591,400원입니다. 다만 매각물건명세서상 유종호 및 임차보증금반환채권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 1.351억 vs 최근 거래 2억
씨티포레의 확인된 실거래는 2건입니다. 2025년 3월 전용 48.69㎡ 7층이 200,000,000원, 2023년 11월 전용 46.16㎡ 11층이 188,000,000원에 거래됐습니다. 전체 2건 평균은 194,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 표본은 2025년 3월 1건, 200,000,000원이며 최신 거래도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 48.69㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 46.16㎡ | 11 | 188,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 194,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 200,000,000원 |
최근 거래는 과거 거래 대비 6.4% 상승한 흐름입니다. 현재 최저가 135,100,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 67.5%입니다. 확약 조건이 이행되어 실질 인수액이 0원이 되는 전제에서는 실질취득도 135,100,000원이므로, 최근 확인 거래와 비교하면 가격 차이가 분명한 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,691,400원 |
| 1. 임차인 유종호 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 132,408,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차보증금 부족분은 47,591,400원입니다. 2회 유찰 시 계산상 인수액은 87,532,260원, 3회 유찰 시 115,392,583원으로 늘어나지만, 유종호 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행된다면 각 회차의 해당 임차인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유락여자중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 공동주택·근린상가·업무시설 등이 혼재한 주상혼용 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천역이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상15층 건물의 13층 1303호이며, 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지·기계식주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 용도·규제. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 토지는 일반상업지역·방화지구·온천지구 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모·거래성. 씨티포레는 28세대, 2018.03.14 준공입니다. 확인된 실거래가 2건으로 표본이 적어 개별 호수 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰을 기준으로 평가됐으므로 내부 상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 판단. 조건 이행 시 현재 실질취득은 135,100,000원입니다. 단순히 선순위 임차보증금 180,000,000원을 더해 이중 계산해서는 안 됩니다.
- 배당계산과 실질 인수를 구분. 현재 계산상 미배당 47,591,400원은 존재하지만, 확약 대상 임차권에는 실질 인수 0원이라는 결론을 일관되게 적용해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 최신 거래 200,000,000원과 현재 최저가의 격차는 크지만 층·면적·내부상태 차이를 현장에서 검증하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부확인이 이루어지지 않았으므로 수리비·점유상태를 별도 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 말소 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 확약이 승부처”
겉으로만 보면 보증금 180,000,000원의 선순위 임차권이 있어 현재 최저가 135,100,000원보다 보증금이 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 확약이 없다면 배당 후 부족액 47,591,400원이 매수인에게 남아 실질취득 부담이 커집니다. 그러나 이 사건에는 유종호 및 임차보증금반환채권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 그 조건을 정확히 이행하는 매각이라면 실질 인수는 0원, 실질취득은 135,100,000원입니다.
가격 쪽에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 200,000,000원이고 현재 실질취득은 그 67.5%입니다. 거래 추세도 과거 대비 6.4% 상승으로 집계됩니다. 다만 단지가 28세대이고 확인 거래가 2건뿐이라는 점, 내부 확인이 되지 않았다는 점은 보수적으로 반영해야 합니다. 결국 이 물건은 “선순위 임차권의 존재 자체”보다 “포기·말소 조건의 확실한 이행 여부”를 확인한 뒤 가격 메리트를 판단하는 사건입니다.
