창원지방법원 2025타경548. 경상남도 함양군 휴천면 송전리 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 4·5·6·8 건물은 공부상 단독주택이지만 현황은 펜션으로 이용되고 있습니다. 감정가는 716,655,510원, 현재 최저매각가는 501,659,000원으로 1회 유찰된 상태입니다.
등기상 현재 소유자는 나상준이고, 말소기준권리는 2020.06.08 설정된 동부산농업협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 경매신청 채권자도 동부산농업협동조합이며 청구액은 306,195,233원입니다. 전입자 2명은 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경548 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함양군 휴천면 송전리 766 |
| 등기부 표시 | 경상남도 함양군 휴천면 송전리 840-3 · 경상남도 함양군 휴천면 송전길 371-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 4·5·6·8 건물 현황 펜션 이용 |
| 소유자 | 나상준 |
| 감정가 / 최저가 | 716,655,510원 / 501,659,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부산농업협동조합 / 306,195,233원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 몰수보전은 별도 확인
2012년 마천농업협동조합 근저당과 2019년 하진메탈주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2020.06.08 동부산농업협동조합 근저당권입니다. 2025.06.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 점유·임차인 — 전입 2명 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여영화 | 2020.08.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한종훈 | 2024.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
여영화는 2020.08.04, 한종훈은 2024.08.01 전입했습니다. 두 전입일 모두 말소기준인 2020.06.08보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계 자체는 매각물건명세서 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 매각조건 — 이 사건의 가장 큰 실행 리스크
- 목록 2번 토지. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 잡종지 상태입니다.
- 목록 3번 토지. 일부가 도로로 이용 중입니다.
- 건물 이용상태. 기호 4·5·6·8 건물은 공부상 단독주택이나 현황은 펜션입니다.
- 매각 포함. 감정평가서상 토지 지상 제시외 건물 및 수목은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 1번 토지의 컨테이너와 목록 3번 토지의 저온창고는 매각 대상에서 제외됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 501,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,416,590원 |
| 2. 근저당 · 동부산농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,242,410원 |
현재 최저가 501,659,000원 가정 시 동부산농업협동조합 채권최고액 360,000,000원은 전액 배당되고 134,242,410원이 소유자 교부로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 501,659,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 351,161,300원 | 345,445,042원 | 14,554,958원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 245,812,909원 | 241,571,528원 | 118,428,472원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 근저당 채권최고액 대비 14,554,958원이 미배당되고, 3회 유찰 시에는 118,428,472원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 각 회차 모두 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 함양군 휴천면 송전리 모전마을 내에 위치하며, 주변은 펜션·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 4·5·6·8 건물은 공부상 단독주택이나 현황 펜션으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 보전관리지역·계획관리지역이 포함되고 가축사육제한구역이 적용되며, 기호 1에는 영농여건불리농지가 기재돼 있습니다.
- 토지 특성. 제시된 토지 자료에는 지목 ‘전’, 면적 1,812㎡, 급경사·부정형·맹지, 공시지가 13,300원/㎡가 표시돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 개별 토지·건물의 현황 이용상태는 별도로 명시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2번 토지에 필요한 증명서 발급 가능 여부를 입찰 전에 관할 행정관서에서 확인해야 합니다.
- 보증금 몰취 조건. 필요한 증명서를 제출하지 못하면 매수보증금을 반환하지 않는다는 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 농지 외 사용 시설물에 대해 원상회복명령 가능성이 명시돼 있어 사전 행정확인이 필요합니다.
- 몰수보전. 2024.09.25 몰수보전의 매각 후 처리와 말소 여부를 매각물건명세서·집행법원에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 여영화·한종훈은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 현황과 공부. 공부상 단독주택인 건물들이 현황 펜션으로 이용되고 있으므로 영업·허가·용도 관련 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 매각 제외물. 컨테이너와 저온창고가 매각에서 제외되므로 현장 경계와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정하지 말고 토지·건물 현황과 처분 가능성을 함께 평가해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 임차권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2020.06.08 동부산농업협동조합 근저당이고, 여영화·한종훈은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 목록 1·2번 토지의 농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 사실증명, 미제출 시 매수보증금 미반환, 원상회복명령 가능성, 일부 토지의 도로 이용, 공부상 단독주택과 현황 펜션의 차이, 그리고 몰수보전의 처리 여부까지 확인해야 합니다. 실거래 시세자료도 없어 현재 최저가 501,659,000원이 시장가격 대비 싼지 여부를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 권리 인수는 낮지만 실행·행정 리스크가 큰 사건으로 보는 것이 적절합니다.
