부산지방법원 2025타경22641. 자갈치시장 북측 인근, 주건축물제1동 4층 401호입니다. 집합건축물대장상 이용은 위락시설(단란주점)이며 가격조사일에는 공실 상태로 평가됐습니다. 현재 소유자는 주식회사제이앤파크호텔이고, 2025.01.24 거래가액 620,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 장림동새마을금고가 채권최고액 348,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 리노파트너스대부 근저당, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 동대문구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 결론내리면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에는 조우영이 4층에 2019.07.03 전입한 것으로 나타나며, 이는 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22641 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 남포동4가 11-4 주건축물제1동 4층 401호 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 위락시설(단란주점) |
| 이용상태 | 가격조사일 현재 공실 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사제이앤파크호텔 · 2025.01.24 거래가액 620,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 628,000,000원 / 439,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유자는 확인 필요
2017년 가압류·가처분·신탁 및 2021년과 2023년 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2025.01.24 장림동새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사리노파트너스대부의 채권최고액 600,000,000원 근저당과 국세·건강보험·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 실제 임차인 1명 확인, 보증금이 핵심
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조우영 | 4층 | 2019.07.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인되는 점유자는 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 특히 보증금이 크고 대항요건이 유지된다면 낙찰자가 배당으로 회수되지 않은 보증금을 인수할 가능성이 있으므로, 최저가 439,600,000원만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 실거래 비교자료는 없다
감정가는 628,000,000원, 현재 최저매각가는 439,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 307,720,000원, 3회 유찰 시 215,404,000원입니다.
다만 동일 용도·동일 입지의 실거래 비교자료가 없으므로, 현재 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않아, 실제 매수인 부담은 낙찰가만으로 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 439,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,796,000원 |
| 1. 근저당 · 장림동새마을금고 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리노파트너스대부 | 600,000,000원 | 84,804,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 948,000,000원 중 432,804,000원이 배당되고, 515,196,000원이 미배당됩니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 조우영의 보증금도 미상이므로 임차보증금 인수 여부를 확정하는 표로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 자갈치시장 북측 인근의 간선도로변 노선상가지대로, 근린생활시설·숙박시설·업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 1호선 자갈치역과 남포역이 있어 교통은 편리합니다.
- 이용. 집합건축물대장상 위락시설(단란주점)이며 가격조사일 현재 공실입니다.
- 접면. 북동측으로 광대로와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형 유사 형상입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중점경관관리구역 등에 해당하며 광로3류에 접합니다.
- 공시지가. 10,250,000원/㎡이며 토지면적은 274.0㎡입니다.
- 내부 확인. 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능해 관련 공부와 외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 조우영의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 유지 여부와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 439,600,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없고 임차보증금도 미상입니다.
- 현장 재확인. 감정평가상 공실과 점유자 기록이 함께 존재하므로 실제 영업·점유·출입 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 2019.05.17 제2종근린생활시설에서 위락시설(단란주점)으로 용도변경된 물건입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 순서와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 내부 확인이 되지 않은 상태로 평가됐으므로 시설·관리상태와 추가 비용을 응찰 전 점검해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 점유자 확인이 먼저
이 물건은 1회 유찰돼 감정가 628,000,000원에서 최저가 439,600,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2025.01.24 장림동새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 압류가 소멸하는 구조여서 단순해 보입니다. 하지만 2019.07.03 전입한 조우영이 존재하고 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “인수 0원의 안전형”이 아니라 “선순위 전입 점유자의 대항력 가능성과 보증금 인수액을 확인해야 하는 물건”입니다. 위락시설이라는 용도, 현재 공실 평가, 내부 미확인, 세금 압류까지 겹쳐 있어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음입니다.
