부산지방법원 2025타경22660. 동래구 안락동 ‘동부산아이존빌’ 101동 9층 904호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 대상 면적은 109.7847㎡입니다. 현재 공유자는 김현미·황기석·황정석·황지연·황춘석이며, 2024년 10월 29일 상속을 원인으로 2025년 9월 24일 소유권이전이 이루어졌습니다.
권리분석의 기준점은 2012년 12월 6일 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,177,000,000원이고, 해당 근저당권을 실행한 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다. 현재 가정 매각가 336,000,000원에서 배당 후에도 근저당 채권최고액 기준 미배당은 크게 남지만, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22660 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 598 동부산아이존빌아파트 101동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 대상 면적 109.7847㎡ · 14층 건물 내 9층 |
| 현재 공유자 | 김현미 20분의 3 · 황기석 20분의 5 · 황정석 20분의 5 · 황지연 20분의 2 · 황춘석 20분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 336,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 249,366,995원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2012년 한국주택금융공사 근저당
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 실제 임차인은 0명이며, 임차보증금 승계액도 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 먼저 봐야 한다
동부산아이존빌은 338세대, 2003년 11월 10일 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 109.78㎡ 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 467,083,333원이지만, 2021~2024년의 높은 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 가격을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 109.78㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 2025.01 | 109.78㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2024.04 | 109.78㎡ | 7 | 480,000,000원 |
| 2022.08 | 109.78㎡ | 1 | 485,000,000원 |
| 2021.09 | 109.78㎡ | 2 | 515,000,000원 |
| 2021.07 | 109.78㎡ | 10 | 552,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 390,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 336,000,000원은 최근 12개월 평균 390,000,000원의 86.2%입니다. 최신 거래도 2026년 5월 390,000,000원이므로 현재 최저가는 최신 거래보다 54,000,000원 낮습니다.
다만 가격 방향은 분명히 경계해야 합니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 19.2% 낮아진 추세입니다. 2024년 4월 480,000,000원에서 2025년 1월 380,000,000원, 2026년 5월 390,000,000원으로 내려온 만큼, 과거 전체 평균 467,083,333원과의 큰 할인율만 보고 현재 가치를 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,504,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 1,177,000,000원 | 330,496,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 336,000,000원 가정 시 한국주택금융공사 근저당에는 330,496,000원이 배당되고 채권최고액 기준 846,504,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원으로 유지
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 846,504,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 235,199,999원 | 231,107,199원 | 945,892,801원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 164,639,999원 | 161,535,039원 | 1,015,464,961원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 249,366,995원보다 예상 배당액 330,496,000원이 커 신청채권이 충족되는 계산입니다. 반면 2회 유찰 시 예상배당은 231,107,199원, 3회 유찰 시 161,535,039원으로 내려가 신청채권액보다 작아집니다. 어느 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안남초등학교 북서측 인근이며 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택, 시장 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동해선 안락역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 건물 내 9층 904호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 15m, 남동측 약 10m, 북동측·남서측 약 7m 내외 도로가 소재합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공시지가는 1,707,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 338세대, 2003년 준공 단지이며 동일 면적 실거래 6건이 확인됩니다. 최근 가격은 과거 거래군 대비 19.2% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세. 과거 전체 평균 467,083,333원보다 최신 거래 390,000,000원과 최근 12개월 평균 390,000,000원을 우선 기준으로 두세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 거래군보다 19.2% 낮습니다. 현 최저가의 할인율만 보고 추가 하락 가능성을 무시하면 안 됩니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사의 동의 없는 제한행위를 금지하는 2012년 부기등기의 말소처리 관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 점유관계 현장확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관리비와 조세관계를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 하락 추세까지 봐야 한다”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고 임차인 신고도 없어 권리 구조는 비교적 단순합니다. 둘째, 현재 최저가 336,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 390,000,000원의 86.2%로 내려와 있습니다.
하지만 단순히 “감정가 480,000,000원에서 30% 할인”이라고 접근하면 안 됩니다. 최근 가격이 과거 거래군보다 19.2% 하락했고 최근 12개월 표본도 1건입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮고 현재 시세보다 낮은 가격대에 들어왔지만, 하락장 보정을 반드시 적용해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
