121,100,000원
부산지방법원 2025타경22667. 부산진구 당감동 국제백양아파트 3동 1층 102호입니다. 감정가는 173,000,000원이었지만 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 121,100,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2020.04.24. 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 144,000,000원입니다. 이 근저당권은 경매로 소멸하는 권리로 정리돼 있고, 2025.09.08. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
가격은 감정가가 아니라 최근 거래와 비교해야 합니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 162,625,000원이고 최신 거래는 2026.07. 157,000,000원입니다. 현재 최저가 121,100,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%입니다. 특히 같은 1층에서도 2026.07. 135,000,000원 거래가 있어 현재 최저가는 그 거래금액보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22667 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 791 국제백양아파트 제3동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 백양관문로 104 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9825㎡ · 지상15층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김성진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 교보생명보험주식회사 / 109,708,680원 |
| 말소기준 | 2020.04.24. 교보생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.24.
현재 권리분석의 기준점은 2020.04.24. 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 과거 한국주택은행·주식회사한국주택은행·주식회사벽산·김해축산업협동조합·대청새마을금고 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후이며 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 인수액 0원이지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정해 명도 부담까지 0으로 보는 것보다는, 입찰 전에 실제 점유자와 전입·임대차 현황을 재확인하는 접근이 적절합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
국제백양은 1,153세대, 사용승인일 1995.01.21.인 아파트입니다. 대상 면적과 매칭된 최근 거래 12건의 평균은 162,625,000원, 최저 거래는 135,000,000원, 최고 거래는 174,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 3층 157,000,000원이고, 같은 2026.07. 1층 거래는 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 174,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 13 | 167,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 83.88㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 13 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 7 | 173,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 162,625,000원 |
현재 최저매각가 121,100,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%입니다. 감정가 173,000,000원 단계에서는 최근 실거래와 비슷한 수준이었지만, 1회 유찰 뒤에는 최근 평균과 최신 거래뿐 아니라 2026.07. 1층 거래 135,000,000원보다도 낮아졌습니다. 따라서 현 회차는 가격 측면의 할인 구간으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,400원 |
| 2. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 144,000,000원 | 118,604,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 144,000,000원 기준 시뮬레이션에서는 25,395,400원이 미배당으로 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청 청구액은 109,708,680원이며 현재 회차 시나리오에서는 신청채권이 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 121,100,000원 | 118,604,600원 | 25,395,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 84,770,000원 | 82,844,140원 | 61,155,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 59,338,999원 | 57,870,897원 | 86,129,103원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 개성고등학교 남서측에 인접하며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 지상15층 건물 내 3동 1층 102호이며 사용승인일은 1995.01.21.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 광로3류와 접하고 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가는 1,290,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 국제백양은 1,153세대이며 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 파산선고 원본 확인. 2025.04.28. 부산회생법원 2025 하단144 파산선고 기재와 경매사건 진행 상태를 직접 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2020.04.24. 교보생명보험주식회사 근저당권이 말소기준으로 제시돼 있습니다.
- 1층 가격 보정. 최근 2026.07. 같은 1층 135,000,000원 거래와 현재 최저가 121,100,000원을 함께 비교하세요.
- 배당표 한계. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 좋아졌고, 남은 핵심은 점유 확인
이 물건은 감정가 173,000,000원에서 1회 유찰돼 121,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 162,625,000원의 74.5%이고, 최신 거래 157,000,000원은 물론 같은 1층 135,000,000원보다도 낮습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 “인수 0원”과 “명도·점유 리스크 0”은 같은 말이 아닙니다. 감정요항표에 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 갑구에는 김성진의 파산선고가 존재합니다. 따라서 이 사건은 가격은 현재 회차에서 매력도가 생겼지만, 점유·임대차와 파산 관련 원본 확인을 마친 뒤 접근할 물건으로 정리할 수 있습니다.
