부산지방법원 2025타경22745. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 20층 2004호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가상 건축물대장 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유권은 황의순 지분 100분의 95, 김미향 지분 100분의 5로 구성돼 있습니다. 권리 흐름의 핵심은 2019.11.29 설정된 우리은행 근저당권 71,400,000원입니다. 이것이 말소기준이고, 이후의 황민영 임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 황민영은 2022.07.26 전입·점유를 시작하고 2022.06.27 확정일자를 받은 뒤 2024.07.29 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 60,000,000원입니다. 다만 전입일이 말소기준일인 2019.11.29보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22745 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 20층 2004호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2019.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
초기 동래농업협동조합 근저당권은 2019.11.13 설정됐지만 2019.11.29 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 우리은행 근저당권 71,400,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2024.07.29 황민영의 임차권, 2025.09.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.11.13 국 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황민영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.07.26 / 2022.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
황민영은 2024.07.29 배당요구가 접수돼 있고 임차권등기도 같은 날 등기됐습니다. 그러나 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 별도 신고자는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어져도 ‘동일면적 시세’가 아니다
대동레미안센트럴시티5의 거래자료는 총 3건으로, 전체 평균은 260,000,000원입니다. 하지만 분석 대상면적은 27.4552㎡인 반면 거래표본은 44.17㎡와 53.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 35.7%라는 수치는 가격 매력의 확정 근거가 아니라 참고치로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
최신 거래는 2025.05의 245,000,000원이고 최근 12개월 평균도 245,000,000원입니다. 다만 최근 거래는 과거 거래 대비 -8.4% 추세로 내려와 있습니다. 즉 거래표본 자체가 하락 방향이고, 여기에 면적 차이까지 겹치므로 전체 평균 260,000,000원이나 최저가 대비 비율만 근거로 등급을 높이는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 71,400,000원 | 71,400,000원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 14,125,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 131,400,000원, 채권자 예상배당은 85,525,000원이며 미배당액은 45,875,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 87,500,000원 | 85,525,000원 | 45,875,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 61,249,999원 | 59,747,499원 | 71,652,501원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 42,874,999원 | 41,703,249원 | 89,696,751원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구보건소 북측 인근으로 각종 근린생활시설, 공동주택·오피스텔, 숙박시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 도시철도1호선 범내골역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정 당시 이해관계인 부재로 폐문돼 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물이며 사용승인일은 2019.11.05입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·도시가스· 주차타워·무인공동현관기가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 18미터 내외, 남동측 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 황민영의 전입 2022.07.26, 확정일자 2022.06.27, 보증금 60,000,000원과 배당요구 내역을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 우리은행 근저당권 71,400,000원, 설정일 2019.11.29가 기준권리인지 원본 등기에서 최종 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 기재된 민간임대주택등기의 매각조건상 영향을 원본 서류에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부상태는 응찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 시세 비교 주의. 최근 거래면적 44.17㎡·53.06㎡와 대상면적 27.4552㎡가 일치하지 않습니다. 245,000,000원이라는 최근 거래가를 그대로 대상 호실 시세로 사용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.4%이므로 과거 평균 260,000,000원만 근거로 가격 상단을 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 가격은 추가 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2019.11.29 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 황민영의 전입은 2022.07.26이므로 대항력이 없습니다. 보증금이 60,000,000원이더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 숫자만 보면 안 됩니다. 현재 최저가는 87,500,000원으로 최근 거래 245,000,000원의 35.7% 수준이지만, 거래표본 면적이 대상면적과 일치하지 않고 최근 추세도 -8.4%입니다. 따라서 이 사건은 권리는 확인하기 쉬운 편이지만, 가격 메리트는 동일면적 거래와 내부 상태를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
